Эргономика и аренда: какие квартиры будут в тренде через 10 лет

Высокая стоимость жилья и недоступная ипотека вынуждает каждую третью семейную пару в России отказаться от рождения ребенка, а семьям с детьми по этим же причинам приходится покупать однокомнатные квартиры. Даже по льготной ипотечной программе под 6%, которая должна поддерживать эту категорию заемщиков, из-за установленного лимита можно купить меньше половины предложения в городах-миллионниках. 

Аналитики подтверждают: большая часть доступных лотов в мегаполисах — студии и «однушки». Приобрести там крупногабаритное жилье без накоплений почти невозможно. В Самаре, Краснодаре, Екатеринбурге, Омске и Нижнем Новгороде доля таких квартир достигает 90% и выше, а в Казани — все 100%. 

Тренд видят и чиновники: по семейной ипотеке россияне чаще приобретают студии и однокомнатные квартиры, которые не подходят для жизни с детьми, поделилась на полях Восточного экономического форума (ВЭФ) первый заместитель министра труда и социальной защиты РФ Ольга Баталина. Более того, проблемой является и некоторое нецелевое использование программы. Например, когда из-за отсутствия ограничений, касающихся приобретения жилья различной площади, заемщики покупают маленькое жилье в инвестиционных целях. 

Не соответствует семейно-центричной политике и квартирография новостроек, так как большая часть квартир в современных комплексах может приходиться на студии и «однушки», заявил на ВЭФ директор по развитию городской среды АО «ДОМ.РФ» Антон Финогенов. Редакция Движение.ру разобралась, как демографические факторы влияют на рынок недвижимости и каких изменений ждать отрасли уже через 10–15 лет. 

Ключевые демографические тренды

Россия находится на этапе демографического перехода, который характеризуется снижением уровня рождаемости, отсрочкой возраста вступления в брак, переключением на малодетные и однопоколенные модели семьи, а также старением. Эти процессы негативно отражаются на показателях естественного прироста населения, говорится в Стратегии действий по реализации семейной и демографической политики, поддержке многодетности в РФ до 2036 года.

Фиксируемая убыль населения вызвана демографическими волнами, которые возникли из-за общественно-значимых событий прошлых десятилетий. Также влияние оказало изменение ценностных установок современной молодежи, которая в первую очередь предпочитает реализоваться в карьере, а потом — создавать семью.  

Естественная убыль населения фиксируется почти во всех регионах России, говорит профессор географического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова Наталья Зубаревич. По ее словам, сейчас на рынок труда выходит новое поколение людей, в котором в перспективе 5–7 лет на 30% меньше как работников, так и покупателей жилья. 

«Людей мало, и это отменить невозможно, какие бы деньги они ни зарабатывали. И рождаемость продолжает снижаться. Почти везде в стране фиксируется естественная убыль населения, а в большинстве регионов еще и миграционный отток. Так что больше людей не будет», — поделилась Наталья Зубаревич. 

Для жилья спад не критичен

В силу демографических волн число людей в разных возрастных группах сильно отличается. По данным Росстата, с 2012 по 2022 год доля трудоспособного населения в стране сократилась с 60,9% до 57,4%, процент молодежи и людей старше этого возраста также вырос. 

Возрастные разрывы характерны и для структуры выдачи ипотеки. В частности, в мае 2025-го основную долю заемщиков, по данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), сформировали люди от 30 до 40 лет — на них пришлось 44% оформленных займов. Представители возрастных групп 18–25 лет и 25–30 лет заключили значительно меньше договоров — 4,5% и 9,7% соответственно.

Молодых потенциальных покупателей не так много, как в предыдущие десятилетия, подтвердил руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Михаил Хорьков. Основной спрос формируют представители более старших поколений, которые улучшают жилищные условия и приобретают компактные квартиры: иногда для себя, иногда — детям. Это накладывает определенные изменения и на квартирографию, и на стратегию развития застройщиков.  

«Десять лет назад доля населения в возрасте от 20 до 34 лет составляла около 34%, а сегодня — около 17%. Самая заметная для рынка жилья группа покупателей — те, кому сейчас от 35 до 49 лет, их процент в структуре населения около 24%. Они должны улучшать жилищные условия, рассматривать варианты покупки загородного дома. Но нередко они сконцентрированы на “отоваривании” семейной ипотеки и выборе квартиры для подрастающих детей», — пояснил Михаил Хорьков.

Одновременно с сокращением молодежи увеличивается число людей, которые живут в одиночестве. По итогам последней переписи доля домохозяйств из одного человека в городских населенных пунктах выросла почти до 44%, хотя в 2010 году показатель был на уровне 26%. 

«Тренды, о которых мы говорим, касаются в целом России, но в рамках отдельных городов преломляются, в том числе из-за миграции. Конечно, в горизонте 5–7 лет они могут изменить пропорции между разными типами недвижимости. Например, раньше повышенный спрос на первое жилье и компактные квартиры приводил к ускоренному темпу роста небольших планировок. Если эта потребность будет удовлетворена, предложение перенасыщено, мы увидим перераспределение в сторону семейных форматов», — говорит руководитель комитета по аналитике РГУД. 

Какое жилье покупали раньше

За 15 лет средняя площадь квартир сократилась на 10%. В течение этого времени эксперты фиксировали разную динамику: с 2010 по 2015 год показатель увеличился с 52,8 до 54,3 кв. м, а затем вновь пошел вниз. По итогам 2024-го размер лота достиг 47,3 кв. м, рассказал директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. На это повлияло несколько факторов: удорожание жилья, изменение в эргономике строящихся объектов и доминирование евроформатов. 

Сокращение средних метражей квартир — тренд, который фиксируется уже более 10 лет, подтвердила эксперт «Циан.Аналитики» Елена Бобровская. В частности, компактные планировки начали появляться из-за меняющегося образа жизни: молодое поколение раньше съезжает от родителей, позже обзаводится семьями. Также увеличивается число тех, кто работает на два города. 

«Застройщики стали предлагать более эргономичные решения, развитие внешних систем хранения позволило отказаться от больших балконов и неэффективных коридоров, на снижении площадей сказалось и совмещение кухни с гостиной», — прокомментировала Елена Бобровская. 

Особенно эта тенденция прослеживалась на столичном рынке. В Москве за последние годы количество построенных студий было избыточным, отметил управляющий партнер RRG Денис Колокольников. Сегодня спрос на них снижается, а востребованность форматов с отдельной спальней, таких как евродвушки, растет, так как подобное решение более универсально.  

Вода камень точит, а демография — квадраты

За последние 10–15 лет выбор на рынке жилья стал значительно шире, в том числе и в сегменте компактных квартир, добавил Сергей Зайцев. Но сейчас решающим фактором в большинстве случаев становятся не предпочтения покупателей, а финансовые возможности. 

Сейчас демографическая ситуация не оказывает кардинального влияния на квартирографию и стоимость жилья, считает эксперт. Главный драйвер — обновление старого жилого фонда. Россияне продают квартиры в домах 1950–1970 годов, чтобы переехать в более комфортные варианты, в том числе с современными планировками. Дальше изменение населения будет влиять на характеристики квартир, но в долгосрочной перспективе. 

«Квартирография в свою очередь зависит от покупательской способности и стоимости квадратного метра жилья. Девелоперы в большинстве случаев стараются адаптировать проекты под запросы целевой аудитории, прежде всего, с точки зрения конечной цены объекта. Отсюда в свое время появились сначала студии, а затем микростудии», — отметил директор по продажам федеральной компании «Этажи». 

В отношении квартирографии, скорее всего, продолжится тренд на увеличение кухонь-гостиных, но не за счет роста площади самой квартиры, а путем уменьшения других комнат, добавил Сергей Зайцев. 

Текущие условия льготной ипотеки, доступной только при наличии ребенка до 6 лет, также являются сдерживающим фактором. Молодая семья без детей не может воспользоваться этой льготой, хотя именно на этапе планирования часто возникает потребность в отдельном жилье. При высокой стоимости ипотеки и ограниченных доходах людям приходится сначала приобретать квартиру по рыночной ставке. И даже после рождения ребенка продолжать выплачивать кредит на тех же условиях, говорит управляющий партнер RRG. 

«Логично было бы изменить норму: если семья взяла ипотеку по рыночным условиям, но в течение какого-то периода после покупки у них родился ребенок, ставка могла бы быть пересчитана на льготную», — объяснил Денис Колокольников. 

Что будет востребовано для семей через 10–15 лет

В будущем эксперты не ожидают принципиальных изменений в квартирографии и покупательских предпочтениях. В ядре спроса среди «однушек» останутся объекты площадью 30–35 кв. м, среди «двушек» — 45–55 кв. м, прогнозирует представитель «Этажей». Размер лотов будет сокращаться из-за роста их стоимости, а застройщики в свою очередь продолжат борьбу с «лишним» пространством и начнут максимально его оптимизировать.

«Чтобы сформировался тренд на просторное жилье, нужны точечные инструменты для повышения его доступности. Причем это должна быть плановая история, чтоб на неподготовленном рынке не возникло ажиотажа на данный тип недвижимости, который мог бы спровоцировать резкий рост цен», — прокомментировал Сергей Зайцев. 

Также перспективным направлением на горизонте 10–15 лет может стать шеринговое жилье. Речь идет о системе, при которой человек арендует полностью оборудованную квартиру на длительный срок с возможностью переезда в другой регион, добавил Денис Колокольников. Подобную идею уже начали реализовывать в ДОМ.РФ.

«При низких продажах новостроек государство могло бы выкупать непроданные лоты у застройщиков и формировать такой фонд. Квартиры сдавались бы с отделкой, мебелью, бытовой техникой и всем необходимым вплоть до посуды, что позволило бы людям просчитывать планы на десятилетия вперед, свободно перемещаться между городами и регионами, улучшая качество жизни и мобильность населения», — резюмировал управляющий партнер RRG.