Прогноз цен на недвижимость в 2024-2025 году
В ближайшие месяцы рынок недвижимости ожидает всплеск спроса, прогнозируют эксперты. Это связано с завершением льготных ипотечных программ, что также повлечет за собой временное увеличение цен на квадратные метры.
- Рынок недвижимости сейчас
- Прогноз цен на первичном рынке
- Прогноз цен на вторичное жилье
- Что будет со спросом
Что происходит с ценами на недвижимость
За последние пять лет цены на жилье увеличились, свидетельствуют данные Росстата. На рынке новостроек стоимость квадратного метра возросла на 119%, увеличившись с 64 069 рублей в 2019 году до 140 371 рубля к концу 2023 года. На вторичном рынке рост цен был менее значительным — с 58 528 рублей до 97 418 рублей. Это различие в значительной степени объясняется активным использованием льготной ипотеки. Правительство неоднократно подчеркивало, что государственная поддержка в этой области направлена не только на улучшение доступности жилья, но и на стимулирование строительства.
Как росли цены на жилье:
Первичный рынок:
- в 2020 году — на 12%;
- в 2021 — на 26%;
- в 2022 году — на 21%;
- в 2023 году — на 10%.
Вторичный рынок:
- в 2020 году — на 10%;
- в 2021 году — на 17%;
- в 2022 году — на 12%;
- в 2023 году — на 9%.*
*По данным института жилищного развития ДОМ.РФ
За исключением некоторых случаев, государство субсидирует только покупку новостроек. Поэтому спрос на такое жилье среди ипотечных заемщиков, которые составляют от 40 до 80% всех покупателей в зависимости от региона, выше.
В конце 2022 года правительство продлило срок действия популярных ипотечных программ — семейной ипотеки и ипотеки на новостройки, обещая сохранить льготные ставки в размере 6 и 8% соответственно до 1 июля 2024 года.
Однако укрепление доллара и рост инфляции вынудили Центральный банк ужесточить денежно-кредитную политику, повысив ключевую ставку пять раз за 2023 год — с 7,5% до 16%. Эти изменения не могли не отразиться на рынке недвижимости. В сентябре-октябре 2023 года спрос и цены на оба сегмента рынка увеличились, но уже к декабрю стали остывать.
«Рост цен на жилье в России существенно замедлился начиная с ноября-декабря 2023 года, что связано в первую очередь с ростом ипотечных ставок вслед за повышением ключевой ставки ЦБ. При этом наиболее сильное влияние рост ставок оказывает на вторичный рынок, в то время как на первичном рынке продолжают действовать программы льготной ипотеки, а также субсидирование ставки со стороны застройщиков», — комментирует Василий Танурков, директор группы корпоративных рейтингов АКРА.
После завершения льготной ипотеки цены на первичном и вторичном рынке будут постепенно сближаться*
*Данные «ДОМ.РФ»
Прогноз цен на первичном рынке
Завершение ипотеки с господдержкой под 8% к 1 июля 2024 года и возможное сокращение объемов льготных кредитов приведет к росту цен на первичном рынке недвижимости, сходятся во мнении эксперты.
«Динамика цен на первичном рынке жилья зависит от решений властей относительно льготных ипотечных программ. В ближайшие месяцы рынок может ожидать скачок спроса и небольшое повышение цен перед завершением льготных программ. Далее застройщики, несмотря на наличие финансовой подушки, будут вынуждены снижать цены, хотя это снижение будет завуалированным — за счет скидок и акций», — подчеркивает Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
По итогам I квартала 2024 года в границах Москвы зафиксирован рост цен на 3% по сравнению с прошлым кварталом и на 25% по сравнению с аналогичным кварталом прошлого года, приводят данные в MR Group.
«Ожидается, что в III квартале рост цен замедлится в связи с отменой льготной программы господдержки. В IV квартале будет адаптация рынка к новым условиям по ипотеке и восстановление темпов роста цен. Наиболее вероятно увеличение скидок в проектах комфорт-класса, т.к. они наиболее чувствительные к ипотечным ставкам. В проектах бизнес-класса цены не позволит снижать растущая себестоимость, поэтому в этом сегменте цены будут продолжать расти по мере увеличения строительной готовности проектов. В 2025 году при снижении ключевой ставки ЦБ должно наступить оживление рынка и более активный рост цен», — поясняет Артур Кулешов, директор по аналитике MR Group.
Прогноз цен на вторичное жилье
В данный момент на рынке вторичной недвижимости, по мнению экспертов, складывается ситуация, аналогичная «пузырю». За последние два года стоимость недвижимости: как востребованной, так и объектов, пользующихся меньшим спросом, увеличивалась.
«Более качественные квартиры, в хорошей локации если и дешевеют, то незначительно. А вот жилье в старом фонде, с невостребованными планировками, в не слишком престижных районах может резко обвалиться в цене. Если на рынке в 2024 году не произойдет глобальных позитивных переломов, а ипотечные условия будут такими же, что и сегодня, то цены на ликвидную вторичную недвижимость снизятся в пределах 5%, а на старый фонд — на 15–20%», — комментирует ЦИАН АН «ЦДН» Анатолий Пысин.
Более мягкий, но похожий прогноз дает и Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» агентства «Инком-Недвижимость».
«„Вторичка“ подешевеет примерно на 10%, причем произойдет это плавно. Снижение цен будет связано с ослаблением спроса из-за высоких ипотечных ставок, а предложение при этом постепенно будет расти», — уточняет Шлома.
Цены в 2024 году стабилизируются, а не слишком популярные варианты немного подешевеют, но значительных перемен на рынке не произойдет, считает Василий Танурков, директор группы корпоративных рейтингов АКРА.
«В 2025 году динамика цен на вторичном рынке будет зависеть от снижения ключевой ставки ЦБ. В том случае если „ключ“ упадет, то ставки к концу следующего года и рост цен на вторичное жилье может заметно опередить инфляцию», — поясняет Танурков.
Что будет со спросом
С наибольшими трудностями могут столкнуться небольшие регионы, где льготная ипотека с лимитом до 6 млн рублей покрывала всю сумму кредита: при отмене этой программы большая часть клиентов, считают эксперты, лишится возможности улучшить свои жилищные условия.
Пик продаж придется на II квартал 2024 года, предсказывает Олеся Дзюба, руководитель отдела аналитики группы «Самолет», а после этого ожидается снижение объема нового предложения и умеренный рост цен на 1-2% в месяц.
В 2024 году на рынке ипотеки ожидается спад высоких рыночных ставок*
*Данные «ДОМ.РФ»
«Никто не готов делать работу ради работы, значит цены нужно будет повышать, и пусть продажи жилья в Москве по метрам за первые 4 месяца 2024 года лучше, чем в 2023 году на 3%, есть нюанс. После рекордов 2021 года рынок схлопнулся по сути на 30%, хотя девелоперы продолжают делают вид, что нет, но, на мой взгляд, это мнимая емкость в головах девелоперов. Как фантомные боли в формате „отложенный спрос“ стоит осторожно относится к проектам, где рассрочка — основной инструмент стимулирования продаж застройщиком», — уточняет Ирина Жарова, президент AREA.
Положительную динамику спроса покажут регионы, в которых быстрее росла покупательная способность, т.е. заработные платы, а также экономика которых, по словам экспертов, сформирована в большей степени предприятиями обрабатывающей промышленности и оборонно-промышленного комплекса. Они же и будут в ближайшее время наиболее устойчивыми.
«Там, где обеспеченность жильем на жителя ниже других регионов, можно ожидать развитие роста спроса», — подытожила Олеся Дзюба.
Фото: freepik.com
