Смешанная застройка решает: как mixed-use проекты влияют на продажи жилья

В последние годы девелоперы все чаще интересуются проектами mixed-use, концепция которых предполагает совместное использование нескольких объектов разного формата: жилье, офисы, торговля, развлечения и общественные пространства. В числе плюсов, которые могут поддерживать интерес девелоперов к формату mixed-use, эксперты выделяют:

• высокую востребованность локации для разных функций;
• возможность повысить доходность, снизить риски проекта за счет комбинации сегментов;
• создание новой востребованной среды; 
• устаревание моно-форматов, движение в сторону гибких пространств и мульти-форматов.

Если в 2023-м разрешение на ввод в эксплуатацию получили только три офисных здания в составе многофункционального комплекса, то в 2024-м их было пять — МФК Botanica, МФК «АФИ Галерея», МФК Lunar, бизнес-квартал «Прокшино» и Moscow Towers, рассказала партнер NF GROUP Ольга Широкова. В этом году РНВ получили пока два проекта — бизнес-центр «Серебряный фонтан» и комплекс SLAVA 4.

Одновременно растет доля МФК в общем объеме ввода офисных площадей. В Москве в 2023-м она составляла 14%, в 2024-м — 18%, а в III квартале 2025-го — уже 35%, поделился Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers. При этом уровень в общем офисном стоке столицы оценивается в 11%. 

«Эти проекты демонстрируют современный подход к формированию сбалансированных городских кварталов, где деловая активность сочетается с жилой застройкой и рекреационными зонами. Такая активность девелоперов способствует развитию как социальной и деловой инфраструктур, так и увеличению потока арендаторов и покупателей, что повышает ликвидность активов и позволяет инвесторам рассчитывать на более высокий доход», — прокомментировал Валентин Кусов.  

В Санкт-Петербурге и крупных региональных городах с наиболее развитым офисным сегментом, к которым относятся Новосибирск, Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород, с начала 2023-го не было введено ни одного mixed-use объекта, добавил эксперт. Тем не менее, за этот период появились бизнес-центры в составе жилых и апарт-кварталов. Например: БЦ в составе апарт-комплекса «Лахта Плаза» в Санкт-Петербурге, БЦ Inside в жилом комплексе «Аквилон Zalive», БЦ «Скала» в микрорайоне «Европейский Берег» в Новосибирске и БЦ UNO в Казани.

Кроме того, многофункциональные комплексы появятся там до конца 2027 года: среди строящихся объектов их доля в Санкт-Петербурге составляет 14%, а в указанных миллионниках — 18%.

Влияние на рынок и спрос   

Проекты формата mixed-use продаются быстрее классического жилья примерно на 30%, говорит генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга «Самсон» (группы компаний «Самсон») Кристина Захарченко. При этом стоимость «квадрата» в таких объектах оказывается дороже на 20–30%, а спрос, в отличие от квартир, остается стабильным. 

В коммерческой недвижимости строительство объектов mixed-use актуально для высоко востребованных районов, где интересно находиться бизнесу, но подходящих участков недостаточно. Например, как в районе Москва-Сити или в локациях вблизи транспортных узлов, поделилась Юлия Токарева, партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга CMWP.

«В жилых проектах мы, в первую очередь, говорим о создании всей необходимой инфраструктуры — ритейл, спорт, социальная инфраструктура, рекреация, места приложения труда. Все это сказывается на привлекательности проектов для резидентов. Но нельзя сказать, что именно mixed-use влияет на стоимость продажи жилья, здесь важен комплекс факторов — локация, наличие или отсутствие уже сформированной среды, доступность, концепция проекта», — прокомментировала Юлия Токарева. 

Для жилья, особенно если речь идет о комплексных проектах, наличие развитой инфраструктуры — важный параметр, без которого продажи могут идти низкими темпами, считает партнер NF GROUP.  

«Основное опасение покупателей связано с тем, что инфраструктура может оказаться неготовой к моменту ввода и заселения или вовсе не реализованной застройщиком. Поэтому наибольший риск представляют новые компании или девелоперы с сомнительной репутацией в части выполнения обязательств. В то же время у крупных застройщиков подобные риски минимальны», — добавила Ольга Широкова. 

Может ли mixed-use поддержать девелоперов 

Концепция mixed-use может обеспечить девелоперам более высокую конверсию на этапе презентации проекта и увеличить его устойчивость, считает директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева. Более того, смешанное использование площадей распределяет риски между различными сегментами рынка: если спрос на жилье падает, потери способны компенсировать доходы от других видов недвижимости. Также девелопер может привлечь инвесторов на ранних этапах за счет продажи коммерческих площадей.

«На старте возможна существенная скидка — до 50%, но ближе к сдаче стоимость коммерции возрастает. Этот сегмент обеспечивает постоянный денежный поток от арендных платежей, что важно в условиях высоких ставок по кредитам. Однако стоит учитывать нюансы при планировании: после продажи нежилых помещений девелоперу необходимо либо самостоятельно управлять ими, либо тщательно подбирать партнеров-арендаторов», — поделилась Оксана Дивеева. 

Одновременно формат mixed-use способен смягчить некоторые риски — прежде всего, за счет повышения привлекательности проекта для покупателей и, как следствие, более высокого темпа продаж и наполнения эскроу-счетов на ранних этапах реализации. 

Комплексное использование территорий формирует устойчивый спрос: клиенты охотнее выбирают проекты с готовой средой, говорит генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга «Самсон». Однако эти расходы не влияют напрямую на наполнение эскроу-счетов на инвестиционной стадии, что увеличивает финансовую нагрузку на девелопера в условиях высокой ключевой ставки. 

«Тем не менее при грамотном проектировании и финансировании mixed-use проекты могут быть более устойчивыми в долгосрочной перспективе. Застройщик, заранее закладывающий в бизнес-модель расходы на инфраструктуру, получает возможность устанавливать более высокую цену на жилье и продавать его быстрее. Это компенсирует часть дополнительных издержек, снижая общую рентабельность, но повышая надежность и предсказуемость проекта в условиях нестабильного рынка», — добавила Кристина Захарченко. 

Подобная диверсификация бизнеса полезна для девелоперов, так как совмещение в проекте различных востребованных с точки зрения рынка и, соответственно, коммерчески эффективных функций обеспечивает дополнительный эффект, подтвердила партнер NF GROUP. С одной стороны, это позволяет включить в финансовую модель различные по денежным потокам и срокам окупаемости функции, что помогает приспосабливаться к макроэкономическим изменениям. С другой — усложняет процессы проектирования, строительства, эксплуатации и пр. 

«Однако нужно учитывать, что в рамках реализации программы мест приложения труда возведение офисов рядом с жильем зачастую единственный вариант для реализации проекта девелопером. И здесь важно правильно разместить и “соединить” или, наоборот, “развести” функции размещения. Так, офисы — это более активная и деловая зона, она должна быть расположена ближе к основным проходам и проездам, а жилье — приватная и обособленная функция. Что касается ритейла, он должен быть с удобным и близким расположением, но без нарушения приватности и безопасности», — добавила Ольга Широкова. 

В среднесрочной перспективе количество mixed-use проектов будет расти, так как большая часть подобных объектов попадает под КРТ и имеет в составе офисы или ритейл, считают эксперты. Определяющим критерием успешности останется локация и принадлежность к деловой зоне.