Первая пятилетка КРТ: итоги и перспективы

Программа комплексного развития территорий (КРТ), запущенная в 2020 году, стала одним из ключевых инструментов градостроительной политики России. Ее основная цель — трансформация городских пространств через обновление инфраструктуры, ликвидация аварийного жилья и создание комфортной среды для жизни. За пять лет существования механизм КРТ прошел путь от экспериментальной инициативы до системного подхода, охватившего 77 регионов страны. Какие результаты достигнуты, с какими вызовами столкнулись участники проектов и какие изменения ждут программу в ближайшие годы?  

Институт КРТ: когда и для чего создан  

Идея комплексного развития территорий возникла как ответ на накопленные проблемы городской застройки: ветхое жилье, дефицит инфраструктуры, неэффективное использование земель. До 2020 года эти вопросы решались фрагментарно — через механизмы реновации и расселения аварийного фонда. Однако отсутствие единой правовой базы и финансирования тормозило масштабные преобразования.  

Переломным моментом стало принятие Федерального закона №494-ФЗ, который ввел в Градостроительный кодекс РФ понятие КРТ как единого механизма. Закон заменил разрозненные инструменты (развитие застроенной территории (РЗТ) и комплексное освоение территории (КОТ) на унифицированную систему, позволяющую расселять аварийные дома и ветхие постройки, привлекать частных инвесторов через аукционы и синхронизировать строительство жилья и инфраструктуры.  

КРТ стал не просто программой реновации, а стратегией «перезагрузки» городов, где приоритет отдается созданию полноценных микрорайонов с социальными объектами, дорогами и коммуникациями.  

Старт программы в Москве  

Пилотным регионом для апробации КРТ стала Москва. Столица, уже имевшая опыт реновации пятиэтажек, использовала новый механизм для решения проблем «серых зон» — промзон, пустырей и кварталов с низкоплотной застройкой. Ключевым отличием КРТ от предыдущих программ стал акцент на публично-частное партнерство. Операторы КРТ, назначаемые регионом, получили право проводить торги и привлекать девелоперов, берущих на себя обязательства по строительству инфраструктуры. 

К 2022 году в Москве было утверждено 32 проекта КРТ, а общий градостроительный потенциал превысил 10 млн кв. м. Однако столичный опыт выявил и сложности: конфликты с собственниками частных домов в зонах редевелопмента, задержки с выдачей разрешений и необходимость балансировать между интересами жителей и инвесторов.  

В 2025 году в Москве на разных стадиях проработки и реализации находятся 302 проекта КРТ общей площадью около 4,2 тысячи гектаров. Часть из них локальные, а многие имеют огромный масштаб. Например, зона редевелопмента территории завода АМО ЗИЛ занимает 470 га, включая территорию завода им. Лихачева – 333 га. На месте сносимых цехов завода строится жилье, общественно-производственный кластер, надземные и подземные паркинги, объекты социального назначения. За счет инвесторов здесь планируется к вводу порядка 6 млн кв. м недвижимости. В общей сложности на территории будут жить более 75 тыс. человек, создается более 65 тыс. рабочих мест. 

Столица является единственным городом РФ, где программы КРТ жилой застройки выделены в особую программу реновации, принятую в августе 2017 года. Всего в программе реновации сейчас находится 5 176 домов, в которых живет около миллиона москвичей. Сейчас в проекте выбрано более 800 площадок для стартовых домов, более 10 млн «квадратов» жилья — в процессе стройки или проектирования. 

Активно использует механизмы КРТ и Подмосковье. В 2024 году в Московской области утверждено 14 новых проектов КРТ, рассчитанных на 3 млн кв. м нового жилья и расселение 300 ветхих и аварийных домов. В новое жилье переедет более 8 тыс. человек.

Распространение КРТ в регионах  

К 2024 году география КРТ расширилась до 77 субъектов РФ, в активной стадии развития — 866 территорий (19,6 тыс. га). Суммарно, учитывая уже принятые о КРТ решения, и те, которые сейчас находятся в работе, потенциал программы к концу первого квартала 2025 году оценивается в 500 млн кв. м недвижимости. Из них большая часть – это жилая застройка.

Однако региональная реализация сталкивается с неравномерностью. Лидерами по числу проектов КРТ являются, помимо Московского региона: Курганская и Новосибирская область, Хабаровский край, Липецкая область. В аутсайдерах: Ивановская и Саратовская область, Республика Тыва. 

Развитие программы

Как и всякая развивающаяся система, механизм КРТ подвержен трансформации и регулярно дополняется и корректируется в области законодательства. Так, с 1 января 2025 года вступил в силу Федеральный закон №486-ФЗ, ужесточающий требования к застройщикам и усиливающий роль инфраструктуры. Застройщики теперь обязаны возводить социальные объекты — школы, поликлиники и дороги — одновременно с жильем, что исключает риск создания «спальных районов» без инфраструктуры.

Процедуры согласования упрощены: сроки сокращены на 30%, а границы территорий КРТ получили гибкость — они могут не совпадать с зонированием, что позволяет адаптировать проекты под актуальные потребности городов. Документация по комплексному развитию получила приоритет над устаревшими градостроительными планами. Это означает, что ранее утвержденные решения, противоречащие новым проектам КРТ, автоматически утрачивают силу, устраняя бюрократические конфликты и ускоряя старт работ.

Отдельные положения №486-ФЗ, например, включение в КРТ частных домов индивидуальной и блокированной застройки, заработали с 1 марта 2025 года. Это позволит реновировать центральные районы городов, где преобладает ИЖС, и включить в проекты КРТ новые территории, в том числе пригородные, дачные, ранее недоступные для преобразований.

Основные проблемы КРТ 

• Низкая привлекательность для застройщиков

Только 25% торгов признаются состоявшимися из-за недостаточной проработки проектов регионами.

• Отсутствие обязательной экономической экспертизы проектов КРТ в большинстве субъектов РФ.
• Недостаток жилищных гарантий

Лишь немногие регионы закрепили дополнительные гарантии для жителей (компенсации, альтернативное жилье), что снижает вовлеченность граждан.

• Неоптимальные масштабы проектов

70% решений о КРТ принимается для территорий 2–10 га, что ограничивает комплексное развитие.

• Пробелы в документации

Решения о КРТ часто содержат минимум данных: нет детализации по объектам, обременениям, ограничениям.

• Формальный характер торгов

Аукционы проводятся без реальной конкуренции (в 75% случаев участники отсутствуют).

• Игнорирование инфраструктуры

В договорах КРТ редко прописывают обязательства по строительству школ, дорог, коммуникаций, что ведет к дисбалансу застройки.