Названы три региона, в которых рассрочка угрожает вводу новостроек в срок

Средняя доля рассрочки в заключенных договорах долевого участия (ДДУ) по России составила 15,2% на конец 2025 года. При этом распределение по регионам остается неравномерным. Наибольшие значения — свыше 25% — зафиксированы в Крыму, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. На эти три региона приходится более 250 млрд рублей, или около 20% всего портфеля рассрочки. Об этом говорится в исследовании «В поиске баланса между ипотекой и рассрочкой» рейтингового агентства НКР совместно с ДОМ.РФ и Единым ресурсом застройщиков (ЕРЗ). 

Именно в этих регионах есть вероятность задержки ввода объектов в эксплуатацию и усиление давления на условия договоров застройщиков в рамках проектного финансирования в случае роста ключевой ставки до 17% к концу 2026 года, следует из данных одного из прогнозов рейтингового агентства НКР. 

В «зону риска» с долей выше 20% всего входят 10 регионов. На них приходится около 14% всех договоров долевого участия (ДДУ) и порядка 25% портфеля рассрочки (329 млрд рублей). В этих субъектах рассрочка частично заменяет ипотеку, что усиливает финансовые риски для застройщиков, особенно на этапе ввода объектов. При этом именно рассрочка помогла поддержать продажи в период высоких ставок, говорится в исследовании. 

В группу с долей 15–20% входят 21 регион (59% всех ДДУ). Здесь лидирует Москва с портфелем 577 млрд рублей, хотя доля рассрочки здесь близка к среднероссийской — 15,1%. Среди других крупных регионов:
Свердловская область — 19,5%;
Ростовская область — 18,6%;
Татарстан — 15,3%.

Средний уровень (доля рассрочки от 10% до 15%) зафиксирован в 17 регионах (19% ДДУ). И умеренный (5–10%) отмечен в 11 регионах с минимальной долей рынка около 6% ДДУ. 

После отмены льготной ипотеки в июле 2024 года доля сделок с рассрочкой в крупнейших регионах России заметно увеличилась. В 15 крупнейших регионах, на которые приходится 86% рынка новостроек, она выросла с 12% до 15,3% за полтора года. 

Самый заметный рост — в Тюменской области (+10,6 п.п.), минимальный — в Татарстане (+1,7 п.п.).

• Но есть и обратная динамика. В некоторых регионах доля рассрочки снизилась:
• Башкортостан −5,7 п.п. Рассрочка почти исчезла. Причины — небольшой рынок, короткие сроки рассрочки и снижение числа сделок;
• Московская область −3,8 п.п. Здесь сильные позиции у семейной ипотеки под 6%, которая покрывает большинство сделок. Также часть рассрочек перешла в ипотеку после снижения ключевой ставки;
• Новосибирская область −0,7 п.п. Снижение связано с завершением старых проектов — покупатели закрывали рассрочки или переводили их в ипотеку.

Напомним, в 2022–2025 годах в России сохранялся высокий уровень ввода жилья — около 102–110 млн кв. м ежегодно. Из них примерно 42–44 млн кв. м приходилось на многоквартирные дома. Рост популярности рассрочки не повлиял на темпы строительства. За четыре года ввод жилья вырос примерно на 5%, тогда как объем рассрочки увеличился почти в пять раз.

«То есть на текущий момент использование рассрочки не оказало негативного влияния на застройщиков с точки зрения реализации возможных рисков, связанных с удорожанием проектного финансирования из-за более медленного наполнения эскроу, а также с кассовыми разрывами», — говорится в исследовании.

Аналитики НКР также рассмотрели три сценария развития рынка рассрочки в зависимости от политики Банка России в 2026 году. Во всех случаях инструмент останется востребованным, а риски для застройщиков появятся только при жесткой денежно-кредитной политике.