Как искусственное подстегивание спроса льготной ипотекой изменило цены на жилье

Рынок жилья, как и любой другой рынок, развивается под влиянием спроса и предложения. Сегодня (точнее с середины 2024 года, когда была прекращена массовая льготная ипотека на первичном рынке жилья) спрос на жилье сократился в силу высоких рыночных процентных ставок на ипотеку. Сроки восстановления спроса будут зависеть от роста доходов населения и снижения ставок по ипотеке вслед за снижением ключевой ставки Банка России. 

В сложившихся условиях застройщики пока притормаживают вывод на рынок новых проектов жилищного строительства, завершая ввод в эксплуатацию многоквартирных домов (далее — МКД), строительство которых было начато еще в 2022–2023 гг. в период высокого спроса. Пока еще объемы ввода МКД снизились несущественно (на 2% в 2025 г. по сравнению с 2024 г.). Более существенного снижения ввода можно ожидать в 2027 – 2029 гг., когда не будут введены дома, строительство которых уже не было начато в 2024 – 2026 гг. (средний срок строительства МКД составляет порядка 3 лет). В случае постепенного восстановления спроса к концу 2026 года и далее он выльется в ввод МКД уже в 2030 году и позже (если, конечно, не произойдет технологической революции на рынке жилищного строительства, которая приведет к существенному снижению сроков строительства). 

Следует отметить, что самое серьезное искажающее влияние на рынок многоквартирного жилищного строительства оказала, как ни странно, масштабная программа льготной ипотеки в 2020 – 2024 гг. Такая программа вводилась в ответ осложнение экономической ситуации в связи с коронавирусной инфекцией. Однако, снижение объемов ввода МКД началось гораздо раньше, еще в 2016 году (ввод МКД в 2020 году составил лишь 84% от ввода в 2015 году). В связи с этим искусственное подстегивание спроса на новостройки хотя и позволило увеличить ввод МКД в 2023 году на 22% по сравнению с 2020 годом, но при этом спровоцировало резкий рост цен (см. инфографику ниже).

Прирост цен на первичном рынке жилья (в соответствии с индексами цен Росстата) только за два года льготной ипотечной программы (2021 и 2022 гг.) по отношению к ценам в 2020 году составил 57%. Конечно, льготная ставка по ипотеке в первое время несколько компенсировала повышение цен на новостройки, но в итоге после отмены льготной ипотеки цены на жилье уже были на совершенно ином уровне нежели в 2019 году (цена на первичном рынке жилья в 2024 году была в 2,1 раза больше, чем в 2019 году). В период 2023 — 2025 гг. цена продолжала расти, но уже гораздо медленнее, в том числе медленнее, чем росли доходы населения. Примечательно, что даже в 2025 году, когда спрос резко сократился в силу отмены льготной ипотеки и высоких рыночных процентных ставок, индекс цен на новостройки все равно составил почти на 7,4%, что говорит о низкой эластичности цен на первичном рынке жилья и косвенно — об относительно низком уровне конкуренции на этом рынке. 

В результате существенного вмешательства государства в рынок жилищного строительства, по оценкам Фонда «Институт экономики города», в 2020-2022 гг. впервые с 2008 года произошло снижение фундаментальной доступности жилья, измеряемой в среднем по России на основе коэффициента доступности жилья (КДЖ) — отношения средней цены квартиры 54 кв. м к среднему годовому доходу семьи из 3 человек (см. рис. 2). К счастью, в последние 3 года в силу существенного роста доходов населения, который опережал рост цен на жилье, вернулся тренд на повышение доступности жилья, и КДЖ в 2025 году составил 3,0, что обновило лучшие показатели 2018 и 2019 годов. 

Сегодня вмешательство государства в рынок жилья гораздо меньше и более адресное (Семейная ипотека, Дальневосточная ипотека, IT — ипотека). Можно предположить, что, учитывая огромные объемы уже накопленных долгосрочных обязательств федерального бюджета (в текущих условиях на их исполнение необходимо порядка 2 трлн руб. в год), в перспективе будет происходить дальнейшее сокращение и повышение адресности таких программ. 

Еще одной важной характеристикой рынка жилищного строительства является его структура по типам жилья. При всем внимании к строительству профессиональными застройщиками МКД гораздо более высокими темпами и практически без государственной поддержки успешно развивается индивидуальное жилищное строительство населением (инфографика ниже). 

Если сравнить данные Росстата о вводе жилья в 2000 году (когда был введен минимальный с 1991 года объем общей площади жилья в МКД — 17,7 млн кв. м) и в 2023 году (когда был введен максимальный с 1991 года объем общей площади жилья в МКД — 51,7 млн кв. м), то за этот период ввод МКД увеличился в 2,9 раза, а индивидуальных жилых домов — в 4,7 раза. При этом, если в 2000 году доля общей площади индивидуальных жилых домов составляла 42% от объема ввода жилья, то в 2025 году — уже 59%. 

Следует отметить, что какая-то часть ввода индивидуальных жилых домов связана с так называемой «дачной амнистией», программой газификации таких домов, признанием жилыми домами домов, построенных на земельных участках для садоводства, и другими мерами, которые простимулировали постановку индивидуальных жилых домов на кадастровый учет и регистрацию прав на них. Но даже в этом случае нельзя отрицать ускоренный рост индивидуального жилищного строительства не только в сельской местности, где почти 90% жилищного строительства — это индивидуальное жилищное строительство, но и в городской местности (примечательно, что сегодня в городской местности индивидуальных жилых домов строится лишь немногим меньше, чем в сельской местности).

Участие профессиональных застройщиков на рынке строительства индивидуальных жилых домов сегодня незначительно, но можно предположить, что будут появляться новые застройщики, которые будут развивать свою деятельность в этом сегменте на периферии городов и в пригородных зонах. Основными ограничениями в развитии такого строительства индивидуальных жилых домов для постоянного проживания (а не как второго жилища для сезонного использования или использования в выходные дни) являются большие затраты на инфраструктуру (дорожно-транспортную, инженерную, социальную и т. д.), которая должна отвечать требованиям городского проживания.