Продай если сможешь — в каких городских локациях тяжелее всего реализовать жилье

Как локация влияет на привлекательность недвижимости

Локация входит в топ-три критериев при покупке жилья наряду с его ценой и характеристиками. Еще пару лет назад покупатели закрывали глаза на спорное расположение объекта, если предложение было выгодным, отмечает Григор Закоян, ведущий эксперт федеральной компании «Этажи» в Москве. Выросшая стоимость недвижимости, а вместе с ней и ежемесячный платеж по ипотеке, а также усилившаяся конкуренция на рынке новостроек изменили подход к выбору жилья. Сейчас люди выбирают не только сам дом, но и сценарий повседневной жизни: 

• сколько времени будет занимать дорога до работы и школы;
• насколько в районе шумно;
• есть ли ощущение безопасности;
• хочется ли туда возвращаться.

Покупатели внимательно оценивают транспортную доступность, социальную инфраструктуру, экологическую обстановку, наличие парков, магазинов, сервисов и удобных выездов. Они также интересуются планами развития территории: новые трассы, промплощадки или крупные строительные проекты могут сильно изменить привлекательность локации. 

«Часто решение принимается буквально в первые минуты после приезда в район. Бывает, квартира объективно хорошая: удачная планировка, нормальная цена, качественный ремонт — но сама атмосфера места вызывает у человека внутреннее отторжение», — поделился Григор Закоян.

Особенно на расположение объекта обращают внимание на вторичном рынке. «Дом, окружение и транспортная доступность уже сформированы, и покупатель понимает, что изменить это почти невозможно. В новостройках часть минусов локации может компенсировать качество проекта, благоустройство, рассрочки или ипотечные условия», — объясняет Феликс Альберт, руководитель направления развития и обучения франчайзи партнеров сети «Самолет Плюс» (входит в группу «Плюс»). 

Неблагоприятное окружение не только негативно влияет на качество жизни. Квартира в плохом районе становится инвестиционным балластом: ее будет сложно продать даже при наличии качественного ремонта, а стоимость такого жилья растет на рынке медленнее, чем у аналогичных предложений с хорошим расположением. 

В каких локациях жилье не продается годами

Среди таких локаций эксперты выделяют районы:

• в непосредственной близости с длительной стройкой или будущей стройплощадкой;
• с крупными транспортными развязками, магистралями и железной дорогой;
• с работающей промзоной;
• рядом с кладбищем, психоневрологическим диспансером и исправительным учреждением;
• рядом с очистными сооружениями и мусорными полигонами;
• с отсутствием базовой инфраструктуры;
• с высоким уровнем криминала.

В Москве количество просмотров квартир в проблемных локациях может быть в два–три раза ниже, чем объектов в западных районах столицы, которые традиционно привлекательны для покупателей, отмечает Наталия Борзенкова, руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» «ИНКОМ-Недвижимости». 

Чтобы скорее избавиться от неликвидного актива, продавцы вынуждены снижать его стоимость. «Цена квадратного метра в квартирах, расположенных в проблемных локациях, может быть до 15%, а то и 30% ниже, чем в аналогичных по характеристикам объектах в хороших районах. В отдельных случаях дисконт достигает 40% и более, особенно если речь идет о срочной продаже», — говорит эксперт. 

По опыту Артемия Шурыгина, президента Российской гильдии риелторов, в среднем по стране количество покупателей недвижимости в районе с «умеренными» недостатками, например повышенным уровнем шума и пыли, сокращается на 30–50%. Желающих купить квартиру рядом с промзоной или крупной стройкой еще меньше: спрос падает на 60–70% и больше.

Размер скидки на жилье в плохом районе также зависит от масштаба проблемы. «При незначительных минусах — которые создают небольшой дискомфорт, но не вызывают отторжения у большинства покупателей — разница с аналогами в нормальной локации обычно составляет 10–15%. При заметных недостатках — сильный шум, близость к магистрали или стройке — скидки могут достигать 20–25%. В случаях, когда локация вызывает опасения за здоровье и безопасность, цена может падать на 30% и больше», — поделился эксперт. 

Срок продажи тоже увеличивается. Ликвидный объект с хорошим расположением быстро находит своего покупателя: от нескольких недель до пары месяцев. Квартиры в проблемных локациях зависают на рынке по полгода, году и дольше, отмечает Григор Закоян, ведущий эксперт федеральной компании «Этажи» в Москве. 

«У нас был кейс с квартирой в хорошем современном доме, где цена изначально была ниже рынка примерно на 10–12%. Формально объект выглядел привлекательно, но из окон открывался вид на кладбище. В итоге покупатели либо сразу отказывались, либо не выходили на второй этап переговоров. Квартира продавалась почти восемь месяцев и ушла только после дополнительного снижения цены примерно на 20% относительно аналогичных объектов в этом же районе», — рассказал эксперт. 

Как продать квартиру в проблемной локации

Феликс Альберт, руководитель направления развития и обучения франчайзи партнеров сети «Самолет Плюс» (входит в группу «Плюс»), говорит, что успех продажи квартиры с плохим расположением зависит от ряда факторов: 

• города;
• дефицита предложения;
• состояния и класса жилья;
• значимости негативного фактора для конкретного покупателя.

В любом случае при продаже такой недвижимости он советует определить реалистичную цену: ориентироваться не только на стоимость аналогичных объектов, которые сейчас выставлены на продажу в том же районе, но и на цены реальных сделок по уже проданным объектам, а также учитывать особенность расположения. 

«Честно покажите сильные стороны объекта: удачную планировку, ремонт, приятный вид из окна, удобный выезд, близость к транспорту, школе или парку. Квартиры в проблемной локации часто покупают не потому, что не заметили минусы, а потому, что для конкретного человека цена, площадь или удобный сценарий жизни оказываются важнее», — добавляет Феликс Альберт.

По мнению Артемия Шурыгина, президента Российской гильдии риелторов, если у локации есть объективные недостатки и спрос на жилье там небольшой, не нужно сразу урезать цену. Для начала можно попробовать предложить покупателю дополнительную ценность: гарантированный ремонт, оплату части комиссии риелтора, рассрочку — это поможет привлечь более широкую аудиторию.

Наталия Борзенкова, руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» «ИНКОМ-Недвижимости», напоминает про качественные фотографии квартиры. Чтобы визуально улучшить пространство, она советует обратиться за услугами стейджинга — предпродажной подготовки объекта. Что касается съемки вида из окна: если он «не самый приятный», нужно фотографировать только внутреннюю часть помещения.

«Продажа квартиры в проблемной локации — это работа с реальностью, а не с ожиданиями. Успех зависит от честной оценки, грамотного ценообразования, акцента на достоинствах объекта и готовности к компромиссам. Такой подход позволяет найти своего покупателя даже для самого сложного объекта», — заключила она.

Как не прогадать с локацией при покупке жилья

Эксперты дали следующие советы:

1. Внимательно осматривайте не только саму квартиру, но и среду вокруг дома. Приезжайте в район в разное время суток и дни недели, чтобы оценить состояние дворов и улиц, уровень шума и пробок, работу транспорта, проживающий там контингент, экологическую обстановку. 
2. Будьте бдительны, если цена квартиры сильно отличается от цены похожих объектов в локации без очевидных причин. Иногда это сигнал, что у жилья или локации есть минусы, которые будет сложно компенсировать при продаже.
3. Изучите планы развития территории. Строительство новых дорог, промзон или крупных проектов рядом с домом не только сейчас повлияет на качество жизни, но и цену объекта в будущем.