Как продать квартиру с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом

По закону продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, можно. Но для этого необходимо соблюсти условия по защите прав детей, говорит руководитель юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Краснова. Для сделки обязательно: 

Выделить доли детям. Недвижимость должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга и всех детей. Размер долей определяется по соглашению, обычно часть ребенка пропорциональна маткапиталу в общей стоимости квартиры.  
Получить разрешения органов опеки. Они проверяют, что права детей не нарушаются. Сделку одобрят, только если в будущем жилищные условия не ухудшатся — по площади, стоимости и условиям.  
Соблюсти интересы детей. В новом жилье ребенок должен получить долю не меньшую, чем была в продаваемой квартире.  

По закону требований купить другое жилье нет, но органы опеки принимают это во внимание. Как правило, согласие можно получить только после приобретения чего-то взамен, уточняет Светлана Краснова. 

Сделку можно оформить в любой момент — ограничений по времени тоже нет, говорит юрист группы «Яковлев и партнеры» Анастасия Асабина. Процедура регулируется несколькими законодательными актами:

• Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»;
• Федеральным законом от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»;
• Гражданским и Семейным кодексами РФ. 

Как продать квартиру с материнским капиталом

1. Выделите доли детям в продаваемом жилье  
Соглашение о долях составляется письменно и регистрируется в Росреестре через МФЦ. 

2. Получите разрешение органов опеки
Для этого нужно подать письменное заявление и приложить список документов: 

• паспорта родителей, свидетельства о рождении детей;
• документы на продаваемую недвижимость и выписку из ЕГРН;
• отчет о рыночной стоимости квартиры;
• выписку из домовой книги;
• справку об отсутствии задолженности по ЖКХ;
• проект договора купли-продажи;
• при наличии — документы на новую квартиру.

Органы опеки выносят решение в течение 15 дней. В зависимости от региона перечень документов может меняться. 

3. Найдите покупателя квартиры и подберите новое жилье
Взамен можно купить квартиру, которая пригодна для проживания, не ветхая и не аварийная. Обязательно — на территории РФ. После оформления сделки или завершения строительства нужно снова выделить доли всем членам семьи, на это дается 6 месяцев.  

4. Заключение и регистрация сделки  
При оформлении также нужно собрать пакет документов. Как правило, в список входят:

• паспорта родителей и детей старше 14 лет, свидетельства о рождении младших членов семьи;
• документы на недвижимость и выписка из ЕГРН;
• разрешение от банка, если квартира в ипотеке, и справки по квартире при встречной сделке;
• согласие супруга или супруги, не являющегося титульным собственником;
• разрешение органов опеки;
• другие документы в зависимости от ситуации.

Поскольку в сделке участвуют несовершеннолетние, договор купли-продажи обязательно заверять у нотариуса. После этого проводится оформление перехода права собственности — документы передаются в Росреестр через нотариуса или самостоятельно, добавила Анастасия Асабина. 

Как продать ипотечную квартиру с маткапиталом

Существует несколько вариантов продажи квартиры с маткапиталом, которая находится в ипотеке, говорит руководитель юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость». Условия зависят от того, погашен кредит или нет. Например, есть сделки:

1. Без обременения после полной выплаты кредита за счет собственных средств или денег покупателей.
2. С обременением, когда по договору покупатель переводит деньги для погашения кредита. В таком случае обременение снимается во время сделки. 
3. С переходом обременения на покупателя после переоформления кредита. 

Список документов и порядок заключения сделки в целом такой же, как и с жильем без обременения. Единственное отличие — для продажи ипотечной квартиры нужно предварительное согласие банка, так как до погашения кредита недвижимость находится в залоге.  

Нужно ли платить налог с продажи квартиры с маткапиталом

Условия уплаты налога зависит от срока владения. Если квартира единственное жилье, она получена в наследство или дар от близкого родственника, собственник освобождается от НДФЛ через 3 года. Во всех остальных случаях — через 5 лет.  

Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми освобождаются от налога независимо от срока владения, уточняет Анастасия Асабина. Практика применяется, когда взамен приобретается жилье в том же календарном году или не позже 30 апреля следующего. При этом общая площадь или кадастровая стоимость должна быть больше, чем у проданного. 

«Еще один нюанс — кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн руб., при этом у родителей и детей не должно быть более 50% в праве собственности на другое жилье с большей общей площадью или кадастровой стоимостью», — добавила Светлана Краснова. 

Какие есть риски при продаже квартиры с маткапиталом

Главный риск — признание сделки недействительной, если ее заключили с нарушением прав несовершеннолетних. Например, неправильно выделили доли или определили их размер. Ошибки могут привести к претензиям органов опеки, прокуратуры и самих взрослых детей.

Дополнительно существует риск оспаривания сделки со стороны членов семьи, не включенных в число участников общей собственности. Также возможно аннулирование договора предыдущим владельцем или отказ органов опеки.  

«Чаще всего это становится рисками покупателя, поскольку актуальный титульный собственник объекта несет все риски и по предыдущим сделкам. Вместе с тем, и для продавца существует вероятность неполучения средств маткапитала. Помимо того, что покупателя необходимо стимулировать оперативно обратиться в Соцфонд России с заявлением о перечислении денег после переоформления, наличие сертификата не означает, что им можно воспользоваться в любой ситуации», — объяснила Светлана Краснова.

Так, по закону недвижимость должна быть оформлена на всех членов семьи — супругов и детей. Однако бывают случаи, когда в число покупателей включают других родственников — бабушек или дедушек. Это прямое нарушение закона, поэтому органы опеки могут отказать в продаже.  

Кроме того, у продавца могут возникнуть риски с задержкой перечисления средств из-за допущенных ошибок — например, в договоре купли-продажи или в банковских реквизитах. Еще бывают случаи, когда сроки увеличиваются, если одним из покупателей является ребенок до 3 лет, заключила руководитель юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость».