Ажиотаж в ожидании отмены льгот: итоги полугодия на рынке недвижимости Москвы

Столица продемонстрировала стремительный рост цен на жилье в новостройках в сравнении с городами-миллионниками. В первой половине 2024 года квадратный метр в границах Старой Москвы подорожал почти на треть, новостройки Новой Москвы и Подмосковья — в среднем на 11-13%. Динамику цен сопровождал рост числа сделок, финансируемых в основном за счет ипотеки.

Рекордные продажи

Пиковые показатели пришлись как раз на первый летний месяц — покупатели старались успеть приобрести жилье до отмены льготной ипотеки и пересмотра условий программ кредитования. Ожидается, что по итогам завершения полной регистрации сделок июня реальный спрос в Старой Москве составит 7,2 тыс. лотов, в Новой Москве — 4,1 тыс. лотов, в Московской области — 7,4 тыс. лотов. В целом продажи в июне находились на максимуме, спрос на квартиры рос, начиная с января 2024 года.

«С января количество сделок, в основном финансируемых за счет ипотеки, стабильно росло. Небольшая просадка наблюдалась лишь с марта по апрель. С учетом этого мы ожидаем отката в июле-августе с возможным постепенным восстановлением спроса, ориентировочно с сентября», — говорится в отчете аналитики сервиса bnMAP.

В июне по сравнению с маем 2024 года средняя стоимость квадратного метра в Старой Москве прибавила 2,7% и составила 438,6 тыс. руб. В Новой Москве квадратный метр подорожал на 3,1% — до 251,4 тыс. руб. А вот квадратный метр в Подмосковье стал дешевле на 2,3%, средняя стоимость составила 189,5 тыс. руб.

Если рассматривать рост цен на жилье с начала года, то максимально квадратный метр подорожал в Старой Москве — 27,5%, в Новой Москве его стоимость прибавила 10,9%, в Подмосковье — 12,6%.

Ситуация со средней стоимостью лотов в сделках за шесть месяцев года выглядит так: максимальный рост зафиксирован в Старой Москве — на 32,9% (до 22,5 млн руб.), в Новой Москве — 7,7% (до 10,8 млн руб.), в Московской области — на 9,5% (до 8,2 млн руб.).

Результаты застройщиков

За первое полугодие 2024 года, по предварительным данным, в границах Старой Москвы девелоперы реализовали порядка 31,3 тыс. лотов, следует из данных телеграм-канала «Пульс продаж новостроек». На первом месте по объему продаж с большим отрывом находится ПИК (7,8 тыс. лотов), на втором и третьем месте — ЛСР (2,6 тыс. лотов) и Level Group (2,2 тыс. лотов).

В разрезе новостроек по уровню продаж на первом месте проект Самолета «Молжаниново», на втором — «Лучи» от ЛСР. Также в пятерку вошли проекты бизнес- и премиум-классов — Shagal от Эталона и «Остров» Донстроя.

В границах Новой Москвы с начала года, по предварительным данным, застройщики реализовали более 14,2 тыс. квартир. На первом месте — А101 (5,5 тыс. лотов), на втором — Самолет (4,9 тыс. лотов), третье место занял ПИК (1,1 тыс. лотов).

В разрезе проектов с наибольшими объемами реализации большая часть новостроек у компании А101 («Прокшино», «Скандинавия Юг», «Бунинские кварталы», «Дзен-кварталы», «Деснаречье»). В десятке также присутствует Самолет («Остафьево», «Эко Бунино», «Новое Внуково», «Алхимово») и одна новостройка от Абсолюта — «Переделкино Ближнее» /

Что происходит на вторичном рынке недвижимости

Рынок вторичного жилья стагнировал на протяжении всего первого полугодия. Рост цен на нем остановился, но снижения стоимости квадратных метров не произошло. Принципиальными стали два фактора: рост стоимости кредитов и низкая активность владельцев жилья.

«Сверху на цены давят заоблачные ипотечные ставки, „снизу“ их поддерживает недостаток предложения — с начала года число квартир в экспозиции увеличилось менее чем на 10% . Сейчас собственники жилья ведут себя очень осторожно. Понимая, что продать жилье дорого при нынешнем уровне ставок не получится, они снимают его с продажи и сдают в аренду. Скорее всего такая ситуация сохранится в ближайшие месяцы. Рынок будет существовать при низком спросе, но относительно стабильных ценах в объявлениях», — пишут аналитики IRN.

Средняя стоимость метра в Новой Москве за первые шесть месяцев 2024 года увеличилась всего на 0,4% до 271,5 тыс. руб. Рост цен наблюдался в январе-марте (0,6%), однако в апреле началось снижение, которое продолжалось до июня. Анализ динамики цен в разрезе типов жилья и комнатности показал, что наибольшим спросом пользовалось качественное, но относительно недорогое жилье «для жизни»:

• квартиры в кирпичных (+0,8–1,5%) или современных панельных домах (+0,5%);
• трех- и многокомнатные квартиры (+1%);
• однокомнатные квартиры, напротив, показали снижение цен (-1,1%).

В географическом плане ценовая динамика была неоднородной. Лучше рынка продемонстрировали себя бюджетный Северный округ (+1,5%), районы Старой Москвы за МКАД (+0,7%), и дорогие Центральный (+0,9%) и Западный округа (+1,2%). В аутсайдеры попали как престижные Юго-Западный (-0,4%) и Северо-Западный округа (-0,5%), так и демократичные Северо-Восточный (-0,1%) и Южный (-0,4%).

На рынке вторичного жилья Новой Москвы и Московской области наблюдалась неоднозначная динамика. Цены на вторичное жилье в Новой Москве снизились на 0,1% — до 203,6 тыс руб., что стало худшим результатом среди всех локаций. В Подмосковье квартиры, напротив, подорожали, но тоже совсем чуть-чуть — на 0,6%, до 154,7 тыс. руб. в среднем.

• Как и в Старой Москве, в Подмосковье наилучшую ценовую динамику показало качественное жилье «для жизни»: современная панель (+1,1%);
• кирпичные дома (+1,4%);
• монолит-кирпич (+0,8%).

В Подмосковье наибольший рост стоимости квартир в самых дальних и дешевых локациях (+1,7%), а также в тех, что находятся рядом с МКАД (+0,5%). Троицкий округ, несмотря на свою удаленность, остается самым слабым звеном в рейтинге, за первое полугодие цены здесь снизились на 1,3%. Его отрыв от Новомосковского округа продолжает расти. Последний, благодаря активному строительству метро и другой инфраструктуры, уже практически не уступает спальным районам внутри МКАД.

В середине лета 2024 года средняя стоимость вторичной недвижимости на крупнейших региональных рынках России составила 144,2 тыс. руб. за 1 кв. м, демонстрируя незначительный рост в 0,02% за месяц.