Стоит ли брать ипотеку в 2026 году

В 2026 году после ажиотажа декабря-января из-за ужесточения семейной программы спрос сократился вдвое. Активность покупателей начала восстанавливаться только весной, самым результативным стал июнь — банки выдали максимальное количество кредитов с начала года, относительно мая оно выросло в 1,5 раза, до 107 тыс. Но, опять же, причина — ожидание ужесточения льготной программы. 

Доля новостроек в ипотечных выдачах в июне 2026 года опустилась до минимума за последние пять лет. На первичное жилье пришлось 19% от всех займов, подсчитали аналитики Объединенного кредитного бюро. Покупатели все чаще выбирают квартиры на вторичном рынке. Это подтверждается данными ДОМ.РФ: по итогам полугодия банки выдали 310 тыс. займов на готовое жилье — на 75% больше, чем в 2025 году.  

Источник: ЕИСЖС 

Одновременно эксперты отмечают, что растет доля рыночной ипотеки. Пик пройден, но кредиты еще дорогие — в среднем ставка держится на уровне 18–20%. Это нестандартно высокий спред (разница между ключевой ставкой и рыночной — прим. ред.) при «ключе» 14%, так как оптимальной считается разница в 2,5 п.п., а не 4 п.п., говорит Алексей Попов, главный аналитик «Циана». Редакция Движение.ру разбиралась, стоит ли оформлять ипотеку сейчас или лучше подождать. 

Что будет с ипотекой в 2026 году 

Основным фактором, влияющим на объемы выдачи ипотеки, остается жесткая денежно-кредитная политика Банка России: в августе среднесрочный прогноз по «ключу» повысили с 14–14,5% до 14,5–14,6%. 

Не ожидается резкого улучшения ситуации в ближайшие годы: ЦБ пересмотрел прогнозы. В 2027-м ставка будет в пределах 10,5–12,5%, а в 2028-м — 8–9%. То есть до комфортного для покупателей уровня в 10–12% ставки по ипотеке упадут не ранее, чем через пару лет. 

Кратковременный всплеск спроса ожидается осенью 2026 года — перед ужесточением условий «семейки», которые обещают объявить в октябре. Но дальше продажи опять упадут. Доля льготной ипотеки продолжит сокращаться, а ставки останутся низкими за счет программ застройщиков, сошлись во мнении эксперты. По итогам года количество кредитов на первичном рынке вырастет в пределах 10–15%. 

На вторичном рынке ситуация иная. Выдача ипотеки на готовое жилье до конца года, вероятнее всего, останется на уровне первого полугодия либо увеличится на 5–10%, прогнозирует руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. Основной спрос будет формироваться покупателями с большим первоначальным взносом и теми, кто рассчитывает на рефинансирование.  

Есть два сценария дальнейшего развития ситуации, считает коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. «Сейчас есть высокая вероятность дальнейшего замедления темпа смягчения монетарной политики. Возможно, ключевая ставка выйдет на плато, что связано прежде всего с влиянием на инфляцию топливного кризиса и ростом социально-экономической напряженности. В таком случае спрос на рыночную ипотеку сократится», — поделился он.   

Второй сценарий — сохранение курса на снижение ключевой ставки из-за давления на регулятор. «Исполнительные власти сейчас пытаются давить на регулятор в преддверии предстоящих думских выборов. Но все равно, вероятно, ЦБ станет снижать “ключ” медленнее, чем ранее планировалось», — считает эксперт. 

Брать сейчас или подождать

Из-за высоких ставок многие откладывают покупку недвижимости. Люди хранят деньги на депозитах и ждут кредитов на уровне комфортных 10–12%. Но далеко не всегда это разумная стратегия, считают эксперты. Одним из следствий дешевой ипотеки станет рост цен на жилье. Как только заемные деньги станут дешевле, резко вырастут продажи — на рынок хлынет нереализованный спрос. Это подстегнет инфляцию. Опрошенные Движение.ру эксперты прогнозируют: когда ставка упадет, стоимость первички прибавит 15–18%, а ликвидной вторички — 20% и более.

Притом не факт, что ежемесячные платежи станут более подъемными — ставки снизятся, но вырастет сумма займа из-за подорожания недвижимости. В Est-a-Tet считают, что из-за роста цен сумма изменится незначительно — останется на прежнем уровне или уменьшится на 5–15%. А аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» говорят, что выигрыш на процентах может быть съеден подорожанием квартиры или увеличением кредита.  

По их расчетам, при покупке квартиры в Москве за 20 млн руб. под 18,5% с минимальным взносом платеж составит 253 тыс. руб. Если через время ставка снизится до 11%, а квартира подорожает минимум на 15%, то платеж уменьшится до 190 тыс. Но сумма кредита будет больше — 18,4 млн против 16 млн руб.   

«Несмотря на то, что процентная ставка станет значительно ниже, заемщик будет брать кредит на существенно большую сумму. В результате ежемесячный платеж зачастую оказывается сопоставимым», — пояснила Елена Чегодаева. 

Поэтому универсального совета, когда лучше брать ипотеку, нет. Эксперты не рекомендуют откладывать покупку жилья, если: 

• заемщик попадает под условия льготной ипотеки; 
• он сможет выдержать высокий платеж с рыночной ставкой, а через год-два рефинансировать кредит;
• накоплен большой первоначальный взнос — минимум 30–50%; 
• можно договориться с продавцом вторички о взаимозачете старой квартиры. 

Если ежемесячный платеж находится на грани возможностей, брать кредит смысла нет. По разным оценкам, платеж не должен съедать больше 50–70% дохода семьи, чтобы оставался запас на непредвиденные ситуации, резюмировал Леонид Зайкин, руководитель вертикали финансовых продуктов группы «Плюс» (управляет сетью офисов «Самолет Плюс»).  

Главное об ипотеке в 2026 году

• В июне обсуждаемые изменения по семейной ипотеке ускорили кредитование, количество выданных займов было рекордным с начала года. Но уже в июле рынок снова замедлился. 
• Еще один всплеск ожидается в сентябре. После введения новых условий семейки с 1 октября продажи снизятся, со временем влияние программы на рынок ослабнет. 
• В 2026 году ипотека на вторичку оживает. Кредиты остаются дорогими, но люди выбирают фиксировать цену квартиры и планируют рефинансирование. Если осенью ключевая ставка снова снизится, к зиме рынок готового жилья может активизироваться.  
• Резкого снижения ключевой ставки в 2026-м не будет, смягчение монетарной политики в 2027–2028 годах приведет к выходу отложенного спроса и росту цен. Поэтому уменьшение процентной нагрузки может нивелировать выгоду и увеличить размер кредита. 
• В 2026 году эксперты рекомендуют брать ипотеку тем, кто подходит под льготную программу, и людям с взносом от 30–50%.  
• Если на ипотеку будет уходить более 50–70% дохода, от кредита лучше отказаться.