Удаленная сделка: как оформить покупку жилья онлайн

Цифровизация в недвижимости открывает возможности: сегодня практически все этапы покупки квартиры можно пройти дистанционно. Доля онлайн-сделок в стране растет: в 2023 году таким образом было реализовано 13,7% всей первичной недвижимости, в прошлом году через цифровые сделки продавали уже каждую пятую квартиру (около 737 тыс. договоров) — прирост на 5,7 п.п. за год. 

Но одновременно увеличивается и количество мошенничеств с такими сделками — число инцидентов в первой половине 2025 года выросло к году на 18%.

Онлайн-покупка квартиры: что возможно без визита в офис

Доля цифровых сервисов в секторе недвижимости к концу 2025 года может достичь 45%. Такие данные приводятся в отчете, который выпустили в РЭУ имени Г.В. Плеханова совместно с исследовательским центром «Аналитика. Бизнес. Право», пишет ТАСС. Сегодня технологии позволяют взаимодействовать с банками, нотариусами и государственными органами без визитов в офис, что актуально при дефиците времени или территориальной удаленности участников сделки. 

«Организовать осмотр квартиры можно по видеосвязи — через риелтора или доверенное лицо. Подписание договора и подача заявления на регистрацию права собственности также возможны через личные кабинеты на сайте Росреестра», — поясняет Анна Морозова, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры».

От покупателя и продавца требуется заверить договор купли-продажи, усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Такое правило действует с 2019 года, получить ее можно через приложение «Госключ».

«Но, чтобы использовать электронную подпись, необходимо заранее подать заявление в Росреестр — лично, через МФЦ — о возможности регистрации сделки на основании электронных документов», — уточняет юрист.

При этом государство продолжает переводить процессы в цифровой формат: с июля 2026 года россияне получат возможность оформлять онлайн и право собственности на жилье, подтвердив свою личность с помощью биометрических данных. Соответствующий законопроект прошел второе и третье чтения в Государственной Думе 28 мая 2025 г. и направлен на рассмотрение в Совет Федерации.

Авторы закона утверждают, что использование биометрии обеспечит высокий уровень безопасности сделки. При этом давать дополнительное письменное согласие, как это требуется при использовании электронной подписи, не понадобится.

Когда нельзя купить квартиру онлайн

Иногда дистанционная покупка квартиры  затруднена, например, если квартира приобретается в ипотеку. Несмотря на развитие онлайн-сервисов, банки по-прежнему нередко настаивают на личном визите заемщика для подписания кредитного договора. Такая практика, хоть и не закреплена в законе, но широко распространена, поясняет эксперт.

Одновременно даже при дистанционной сделке могут потребоваться офлайн-действия. Например, финансовое учреждение или нотариус вправе затребовать подтверждение личности участников купли-продажи. 

Можно без нотариуса и банка, но их участие желательно

Хотя формально участие банка или нотариуса в сделке не является обязательным, в ряде случаев их привлечение может упростить процесс, говорит юрист. Например, некоторые финансовые учреждения предлагают сервисы онлайн-регистрации договоров: в этом случае подачу документов в Росреестр они берут на себя. Однако для использования таких платформ всем сторонам сделки потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). 

С 2020 года появилась возможность удостоверять продажу недвижимости и у нотариуса в дистанционном формате, поясняет Анна Морозова. Каждый участник сделки может обратиться к удобному для себя специалисту. В назначенное время стороны связываются по защищенному видеоканалу, после чего нотариусы проводят все необходимые процедуры онлайн. При таком оформлении сделки подача документов в Росреестр осуществляется автоматически, а УКЭП не требуется.

Основные риски при покупке квартиры онлайн и как их избежать

Главный риск онлайн покупки — оспаривание сделки, если продавец заявит, что не подписывал договор и его УКЭП была украдена, поясняет эксперт. Когда ему удастся доказать это в суде — квартира будет считаться выбывшей из владения против его воли. Сделка будет оспорена и квадратные метры придется вернуть.

«Если недвижимость продали мошенники, именно они несут уголовную и гражданскую ответственность. Однако получить обратно деньги можно только в случае их задержания. Судебные дела по оспариванию сделок с использованием УКЭП встречаются все чаще. К примеру, известны случаи, когда суды признавали покупку недвижимости недействительной именно из-за нарушения порядка идентификации сторон», — уточняет юрист.

Чтобы снизить такие риски, оформлять куплю-продажу следует через нотариуса или банк, советует эксперт. Даже если стороны находятся в разных городах, они могут подтвердить личность очно, что существенно укрепит юридическую устойчивость сделки.

Второй риск — подписать акт приема-передачи «вслепую», особенно если квартира продается с мебелью или техникой. В этом случае желательно поручить осмотр доверенному лицу.

Проверка квартиры перед покупкой онлайн

Покупка квартиры дистанционно требует особенно тщательной проверки, отмечают юристы. Если продавец — физическое лицо, у него необходимо запросить:

• скан паспорта;
• документы, на основании которых возникло право собственности (предыдущий договор купли-продажи квартиры, либо договор долевого участия);
• акт приема-передачи жилья;
• справку из ТСЖ/управляющей компании о том, кто зарегистрирован по данному месту жительства, и документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг и капитального ремонта;
• согласие супруга (если таковой имеется) продавца на продажу квартиры;.
• справки из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что он не состоит у них на учете.

Помимо всего вышеперечисленного, нужно проверить, что в отношении продавца не ведется производство о банкротстве. Сделать это можно на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве.

«Важно сопоставить фото, видео и описание квартиры с информацией в открытых источниках, например, в ЕГРН, в Яндекс и Гугл картах. Когда общение происходит дистанционно, риски подделки документов выше. Если продавец — застройщик, стоит проверить все бумаги в ЕИСЖС (наш.дом.рф), сроки строительства и отзывы дольщиков», — предупреждает Морозова.

Что если картинка не совпадает с реальностью

Если описания и фото квартиры в объявлении не совпадают с фактом, важно, чтобы:

• в договоре была подробная опись имущества, например, вид и количество мебели, сантехники и т.д.;
• к договору прилагался акт осмотра с фотографиями;
• акт приема-передачи содержал описание всех несоответствий.

«Что касается дел, связанных с передачей квартиры «не как на картинке», в нашей практике был случай, когда застройщик на своем сайте опубликовал неправильную информацию о расположении корпусов жилого комплекса, чем ввел участников долевого строительства в заблуждение относительно параметров приобретаемого объекта. В целом в судебной практике такие дела встречаются, но их успех зависит от наличия доказательств: акта осмотра, переписки, фото, технических описаний. Самое сложное — доказать размер убытков», — отмечает Анна Морозова.