Чем дефолт девелопера грозит покупателю жилья

Дефолт застройщика по облигациям не означает автоматической остановки строительства жилых комплексов, которые ведутся через проектное финансирование и эскроу-счета, однако сроки сдачи домов в этом случае с высокой вероятностью сдвинутся. Об этом рассказали опрошенные Движение.ру эксперты.

Бизнес девелопера разделен на два контура, пояснил эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Андрей Носов. Корпоративный центр отвечает за стратегию, маркетинг и продажи и привлекает долг, в том числе через выпуск публичных облигаций. Под каждый жилой комплекс создается отдельное юрлицо — специализированный застройщик (СЗ), стройка которого финансируется не деньгами от облигаций, а целевой кредитной линией банка. Деньги дольщиков при этом защищены на специальных счетах эскроу, подчеркивает эксперт. Они хранятся там до ввода объекта в эксплуатацию и не могут быть направлены на погашение долгов группы, а текущие затраты покрываются банковским кредитом и собственными средствами застройщика, добавляет аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым. Поэтому проблемы материнской компании могут не сразу отражаться на операционной деятельности отдельных проектных компаний.

Граница риска лежит в плоскости банковских соглашений, отметил Носов. Дефолт холдинга запускает его банкротство или реструктуризацию долгов, при этом СЗ формально сохраняет доступ к кредитной линии. Но банк-кредитор может временно заморозить выдачу очередных траншей для аудита ситуации или потребовать смены контроля над проектной компанией.

Однако старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко считает, что дефолт по облигациям свидетельствует о недостатке ликвидности у группы в целом и скажется на всех ее проектах без исключения. Банки, предоставляющие проектное финансирование, как минимум приостановят его до выяснения ситуации и оценки того, насколько реалистично ее выправить. В худшем случае юридический контроль над проектами перейдет кредитующим банкам, которые будут оценивать экономическую целесообразность реализации каждого проекта.

Риск возрастает, если дефолт холдинга ведет к сокращению внутригруппового финансирования, ухудшению доступа к банковскому кредиту, нарушению соглашений или неплатежеспособности самого проектного юрлица, добавляет Гудым. При этом связь с группой все равно может быть существенной: при рассмотрении проектного финансирования банки оценивают не только объект, но и финансовое состояние застройщика, структуру группы и ее участников, а дополнительным обеспечением часто выступают поручительства компаний группы или собственников. По ее словам, важно понимать, эскроу защищают средства дольщиков от списания на долги группы, но не гарантируют завершение стройки — это во многом зависит от банка-кредитора, который контролирует ход проекта и заинтересован в достройке, поскольку недострой ему на балансе не нужен.

Пока кредитная линия действует, экономика проекта сохраняется, а застройщик выполняет условия финансирования, технический дефолт материнской компании не должен приводить к остановке объекта, резюмировала аналитик. Если же проблемы холдинга нарушают финансирование конкретного SPV (ред. компания специального назначения, созданная для реализации конкретного проекта), риск задержки или остановки строительства становится непосредственным.

При банкротстве застройщика для покупателя предусмотрены два сценария, указал Носов:

• возврат средств с эскроу: банк закрывает счет и возвращает всю внесенную сумму, за исключением процентов по ипотеке;
• достройка объекта: права на незавершенный дом передаются новому застройщику либо финансирующий банк сам нанимает подрядчика и завершает проект за счет средств проектного финансирования.

Как минимум отодвинется срок получения квартиры, подчеркнул Сергиенко: банку нужно будет получить юридический контроль над проектом и реализовывать его с привлечением других застройщиков. В худшем случае покупателю вернут деньги с эскроу, но с высокой вероятностью на эти средства он уже не сможет купить новую квартиру, так как цены на жилье растут регулярно.

«Поэтому при выборе проекта покупателю следует обращать внимание на кредитоспособность застройщика. И лучшим инструментом для понимания кредитоспособности девелопера для непрофессионального покупателя является кредитный рейтинг», — заключает эксперт.   

В конце сентября акции «Самолета» упали до минимума. Несмотря на долговую нагрузку и давление низкого спроса, говорить о делистинге рано — крупнейший застройщик вряд ли откажется от публичного статуса, как ранее компания ПИК. Грозит ли уход с биржи другим девелоперам — в материале Движение.ру «Дефолт и делистинг акций: какие девелоперы могут уйти с биржи».