Доходность инвесторов коммерческой недвижимости Казани в 2027 году превысит 10% — прогноз

Доходность проектов складов и бизнес-центров в Казани при арендном бизнесе в 2027 году превысит 10%, а торговых центров — сохранится на уровне меньше 8%. Показатель инвесторов всех трех сегментов окажется примерно на том же уровне — от 10%, рассказала генеральный директор «IDEM-консалтинг» Екатерина Гресс в рамках Строительной недели БРИКС, которая проходит в Казани 10–13 ноября. 

По словам эксперта, потенциал девелопмента коммерческой недвижимости в каждом сегменте будет зависеть от сценария развития экономики.

В городе сформирован деловой центр, высокая деловая активность, зрелая потребительская инфраструктура, сильное туристическое притяжение и развитие профессиональных форматов размещения. В офисном сегменте инвесторов ожидает конкуренция за качество и риск избытка класса «А», в ТЦ — реконцепция и районные форматы, в гостиницах и апартаментах — возможности качественного гостиничного продукта и критическая роль профессионального оператора, в складах — осторожность со спекулятивным строительством.

Офисная недвижимость 

Офисный рынок Казани уже сформирован, но по обеспеченности качественными площадями он уступает крупнейшим региональным миллионникам — Екатеринбургу, Новосибирску, Нижнему Новгороду, Уфе и Перми. Всего в городе насчитывается 53 высококлассных бизнес-центра. 

Уровень вакансии оценивается в 6,4%. Это выше, чем в других крупных городах. Арендная ставка офиса класса «А» составляет 2,7 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, «В+» — 2,1 тыс. руб., «В» — 1,4 тыс. руб. Казань уступает региональным рынкам по средней парковочной обеспеченности из-за низких показателей класса «В», тогда как классы «А» и «В+» входят в число лидеров. Развитая парковочная инфраструктура становится обязательной для новых проектов.

Потенциал развития рынка сохраняется, но низкая обеспеченность не гарантирует спрос на новые площади. Заявленные проекты способны увеличить офисный фонд почти на 15%, существенно усилив конкуренцию.

Ключевой риск — несоответствие нового предложения реальному спросу. По прогнозу «IDEM-консалтинг», к 2030 году Казань станет лидером регионального офисного рынка по площадям класса «А» — их доля достигнет 31%. Класс «В+» сохраняет потенциал для развития, предлагая более сбалансированное сочетание арендных ставок и уровня вакансии.  

Торговая недвижимость 

Рынок торговых центров Казани зрелый, но ненасыщенный: всего в городе 16 качественных ТЦ. Сегмент количественно растет, но качественно сокращается — за 20 лет доля качественных объектов снизились с 67% до 56%. Из списка выбывают устаревшие объекты без реконцепции. 

Доля региональных и суперрегиональных ТЦ высокая — 60%. По мнению эксперта, перспективным направлением будут центры районного формата. Основной потенциал развития рынка в среднесрочной перспективе — реконцепция и обновление существующих ТЦ. 

По оценке «IDEM-консалтинг», потенциал торгового сегмента составляет около 300 тыс. кв. м. Профессиональные объекты будут иметь значительную премию к ставкам аренды. 

Гостиничная недвижимость 

Гостиницы Казани исторически сосредоточены преимущественно в Вахитовском и Ново-Савиновском районах, вблизи основных центров туристического и делового спрос. Всего в городе работает 35 отелей на 4,5 тыс. номеров. 

Рынок сервисных апартаментов Казани находится на этапе становления, заявленные проекты формируют предпосылки для его масштабного развития. После их реализации доля сервисных апартаментов составит 14% совокупного номерного фонда, а с учетом строительства новых гостиниц — 11%. Рост предложения будет сопровождаться усилением конкуренции. 

Казань лидирует среди рассматриваемых городов по объему качественного номерного фонда, основу которого составляют четырехвездочные гостиницы — 52%. Отмечается потенциал для строительства пятизвездочных объектов, их доля оценивается в 13%. Трехзвездочные гостиницы занимают 35%. 

Казань сохраняет высокие показатели ADR при сопоставимом уровне загрузки гостиниц. На фоне значительного объема качественного номерного фонда это свидетельствует о сформировавшемся спросе и сохранении потенциала дальнейшего развития гостиничного рынка, говорит Екатерина Гресс. 

Складская недвижимость  

Складской сегмент эксперт также оценивает как развитый — площадь объектов составляет 2,45 млн кв. м. Казань является одним из крупнейших логистических узлов, связывающих центральные регионы с Уралом и Поволжьем. Среди крупнейших комплексов: Q-Парк, «Биек Тау», Дружба, РЦ Ozon и Wildberries, т.д. 

Рынок приближается к насыщению. В среднесрочной перспективе рынок способен поглотить до 300 тыс. м складов. При этом текущая вакантность составляет 200 тыс. кв. м. В 2026–2028 годах, по оценке «IDEM-консалтинг», ввод новых площадей вырастет на 15%, или 363 тыс. кв. м. 

Конкуренция за арендаторов будет расти, усилится давление на ставки. Это приведет к снижению доходности новых проектов. Сейчас ставки новых проектов ориентированы на плановую доходность (около 10%), однако спрос не успевает поглощать новое предложение.