Недвижимость стран БРИКС+: затяжное падение рынка в Китае

Спад системный и давно уже не сводится к судьбе одного застройщика. По данным International Investment, за первые семь месяцев 2026 года инвестиции в недвижимость упали на 19,2%, число новых строительных проектов — на 24%, а продажи нового жилья по площади сократились на 11,8%. Цены при этом продолжают падать почти по всей стране: по данным Trading Economics, в феврале 2026 года новостройки в 70 крупнейших городах подешевели на 3,2% год к году — это 32-й месяц подряд снижения.

Символом кризиса стала Evergrande, крупнейший должник среди застройщиков планеты, с обязательствами свыше 300 млрд долларов на момент решения гонконгского суда о ликвидации в январе 2024 года. История получила логичное продолжение уже в 2026 году: 25 августа 2025 года компания была официально исключена из листинга Гонконгской биржи, а спустя почти год, 20 августа 2026-го, суд в Шэньчжэне приговорил основателя Evergrande Сюй Цзяиня к пожизненному заключению за финансовые преступления. Параллельно суд в Гуанчжоу принял к производству дело о банкротстве материковой девелоперской «дочки» группы, на которую приходится основная часть долга.

Другая крупная компания Country Garden идет по тому же пути, хотя и без такой драматичной развязки: компания получала петиции о ликвидации от кредиторов еще в 2024 году, отчиталась об убытке в 27,5 млрд долларов по итогам 2023-го — это второй по величине убыток среди публичных компаний Китая за всю историю после самой Evergrande, и с тех пор находится в процессе реструктуризации долга, конца которому пока не видно. 

Список компаний, прошедших через дефолты и повторные дефолты по офшорным и внутренним облигациям, давно не ограничивается двумя именами: в него входят также R&F, Vanke, Fantasia, Logan, Sunac и Shimao. В совокупности крах жилищного рынка оставил более 1,5 млн покупателей квартир с недостроенным жильем на руках.

В сентябре 2024 года в ситуацию был вынужден вмешаться Народный банк Китая: регулятор снизил минимальный первоначальный взнос по ипотеке до 15% для всех типов покупки жилья и договорился о снижении ставок по уже выданным ипотечным кредитам в среднем на 0,5 п.п. Отдельным блоком стала поддержка самих застройщиков через механизм «белых списков»: местные власти рекомендуют банкам кредитовать одобренные проекты. Для проектов, уже включенных в список, но все еще испытывающих проблемы с погашением, в 2026 году власти дополнительно разрешили банкам продлевать сроки кредитов до пяти лет.

Дополнительный инструмент поддержки — выкуп нераспроданного жилого фонда государством. В мае 2024 года ЦБ Китая создал программу рефинансирования на 300 млрд юаней для скупки местными госкомпаниями непроданных квартир под социальное арендное жилье, а осенью того же года долю финансирования по этой программе, которую берет на себя центробанк, подняли с 60% до 100%. Минфин отдельно разрешил местным властям тратить деньги, привлеченные через специальные облигации, на скупку непроданного жилья с последующим переводом его в субсидируемый арендный фонд.

При этом эксперты сходятся в одном: масштаб принятых мер пока недостаточен, чтобы развернуть рынок, а не просто смягчить его снижение. Аналитики Asia Society прямо утверждают, что для настоящего перелома тренда потребовалась бы программа выкупа жилья, кратно превышающая нынешние 300 млрд юаней, вместе с куда более агрессивным снижением ипотечных ставок. По прогнозам UOB Group, власти будут и дальше внимательно следить за рынком и наращивать поддержку по мере необходимости, но скорее для управления контролируемым снижением, чем для разворота тренда.

Что происходит с инвестициями и ценами 

Сейчас рынок продолжает перестраиваться. По данным Государственного статистического управления КНР, за девять месяцев 2026 года инвестиции в недвижимость сократились на 20,6%, а конкретно в жилье — на 20,5%. Более заметное падение наблюдается в строительстве новых объектов: их площадь уменьшилась почти на 25%, а в жилом сегменте — на 25,4%. Темпы снижения инвестиций ускоряются, девелоперы по-прежнему крайне осторожно запускают новые проекты, писал ТАСС. 

Стоимость недвижимости тоже продолжает снижаться с конца 2021 года. По данным «Финам», в июле стоимость жилья в крупных городах упала более чем на треть, в городах поменьше — сильнее. В конце 2025-го задолженность домохозяйств была рекордной — 137% от располагаемого дохода на душу населения. Это оказало дополнительное давление на владельцев недвижимости. Некоторые из них вынуждены продавать свою недвижимость со скидкой, что еще больше влияло на цены. 

Причем ситуация в регионах становится все более неоднородной: единого национального рынка недвижимости нет, он распадается на несколько сегментов с разной логикой. Крупные города удерживают население, располагают высокими доходами и ограниченным предложением. В небольших и средних городах все наоборот: построенного жилья много, демографические перспективы слабее, а покупатели осторожнее.