Как девелоперы уходят от неустоек при задержке сроков: список уловок и что делать дольщику

Какие законы регламентируют сроки строительства

Сроки строительства регулируются целой системой норм — и законов, и подзаконных актов. Основные документы: 

• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»; 
• Гражданский кодекс РФ, в частности статьи 309, 310, 330, 333 и 401; 
• Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной специальным законодательством; 
• Градостроительный кодекс РФ. 

Также необходимо учитывать судебную практику вышестоящих судов по спорам дольщиков и застройщиков, в частности:

• Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости;
• Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2; 
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении». 

214-ФЗ определяет, в какой срок застройщик обязан передать объект участнику долевого строительства. Девелопер обязан передать объект долевого строительства участнику не позднее срока, установленного договором участия в долевом строительстве (ДДУ), отметила юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Анна Лимарова.  

Срок часто указан в ДДУ как сочетание взаимосвязанных периодов и календарных дат. Например, период завершения строительства — в первый-вторый квартал 2025 года, а затем — период, когда дольщику должны передать ключи. Как правило, это происходит не позже полугода с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.  

Просрочка начинается со дня, следующего за последним днем срока передачи квартиры. Например, если квартира должны передать до 30 сентября, просрочка начинается 1 октября — даже если дом еще не введен в эксплуатацию.

Если девелопер понимает, что не успеет передать объект в срок, он обязан за два месяца до его истечения направить дольщику информацию о задержке и предложение изменить договор. Однако письмо не меняет срок автоматически.

«Следует иметь ввиду, что простое уведомление застройщиком дольщика о переносе сроков строительства, указание в рекламе или проектной декларации предполагаемого срока окончания строительства само по себе не изменяет срок передачи квартиры, установленный ДДУ. Срок считается измененным с момента подписания дополнительного соглашения», — отметила Анна Лимарова. 

Какие права есть у дольщика при задержке строительства 

При задержке строительства у дольщиков есть два инструмента защиты:

• потребовать неустойку за каждый день просрочки; 
• отказаться от договора, если задержка превысила два месяца.

Эти требования взаимоисключающие: нельзя одновременно взыскивать неустойку и проценты при расторжении, отметил Кирилл Елисеев, юрист «BFL | Арбитраж.ру». 

Если дольщик готов ждать квартиру и хочет получить компенсацию:

1. Сначала нужно рассчитать неустойку. 
2. Далее направить застройщику претензию с расчетом. 
3. Если в обозначенный срок деньги не поступили, подается иск в суд. Помимо самой неустойки можно требовать компенсацию морального вреда, расходы на юриста и штраф.
4. После получения исполнительного листа денежные средства взыскиваются через банк или службу судебных приставов.

Если интерес к получению квартиры утрачен, нужно: 

1. Проверить договор. Необходимо установить точное время передачи объекта, проверить дополнительные соглашения и выяснить, подписывал ли дольщик документы об изменении срока.
2. Зафиксировать нарушение. Сохранить ДДУ, платежные документы, уведомления застройщика, переписку и сведения о фактической готовности дома. 
3. Направить претензию — почтой по юридическому адресу застройщика. В ней указать данные дольщика, реквизиты ДДУ, условия о сроке, дату передачи объекта с указанием на период нарушения. Добавить расчет неустойки, указать реквизиты для оплаты и приложить подтверждающие документы. 
4. Проверить применимые ограничения. Необходимо учитывать специальные правила начисления и выплаты санкций, в том числе действовавшие во время моратория.
5. В случае неудовлетворения претензии застройщиком — обратиться в суд. При подготовке иска нужно определить подсудность, рассчитать взыскиваемую сумму и приложить доказательства нарушения. Иск может быть подан по выбору дольщика по месту нахождения организации, жительства или пребывания дольщика, заключения или исполнения договора.

Если застройщик продолжает строительство, дольщику не следует подписывать соглашение о переносе срока, добавила Анна Лимарова. Сначала нужно оценить его условия и последствия для судебного разбирательства.

Как получить компенсацию 

Процесс получения компенсации зависит от политики застройщика: предпочитает ли он договариваться с дольщиками либо же максимально оттягивает выплату, рассчитывая на снижение компенсации в суде. Второй сценарий сегодня встречается чаще, говорит Кирилл Елисеев. 

По общему правилу неустойка рассчитывается за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены ДДУ. Формула выглядит так:

Неустойка = цена ДДУ × ставка / 150 × количество учитываемых дней просрочки.

Чтобы получить неустойку, нужно собрать полный пакет документов: 

• ДДУ и при наличии — все дополнительные соглашения;
• платежные документы, подтверждающие оплату;
• расчет суммы требований;
• акт приема-передачи;
• доказательства направления претензии или уведомления об отказе от договора;
• переписка с застройщиком и другие важные документы, имеющие значение для дела.

Однако рассчитывать на неустойку в полном размере почти не приходится. Суды активно применяют ст. 333 ГК РФ по заявлению застройщиков и снижают сумму. На практике уменьшение в 1,5–2 раза — довольно распространенная ситуация, иногда снижение бывает и более значительным.

Помимо неустойки, при наличии доказательств могут заявляться убытки, например, дополнительные расходы на аренду жилья. Но здесь нужно доказать связь аренды с нарушением застройщиком обязательств по ДДУ.

«По срокам стоит быть реалистами. Застройщики крайне редко выплачивают неустойку добровольно. В большинстве случаев дело проходит как минимум две судебные инстанции, чтобы решение вступило в силу. В среднем от момента направления претензии до реального получения денег проходит от 4-х месяцев до 1 года, а иногда и дольше», — поделился юрист.

Какие уловки используют застройщики

На практике сложился целый набор типичных приемов, которые используют девелоперы для избежания судебных разбирательств и штрафов, говорят юристы. Самый распространенный — предложение подписать дополнительное соглашение о переносе срока передачи. При его оформлении право требовать неустойку за уже прошедший период исчезает. Подписывать такой документ дольщик не обязан.

«В моей практике встречалась одна уловка, которую использовал и до сих пор использует один небезызвестный застройщик. Застройщик приглашает дольщика на передачу квартиры, передача квартиры производится “бесконтактно”, без участия представителя застройщика и подписания документов на бумаге, после фактической приемки застройщик направляет дольщику СМС с требованием подписать в личном кабинете “документы по заселению”. В СМС предупреждают — если документы не будут подписаны, доступ к объекту будет ограничен», — рассказала Анастасия Асабина, юрист группы «Яковлев и партнеры».

Как правило, в пакет документов включается допсоглашение, по условиям которого срок передачи объекта продлевается, а от претензий по неустойке дольщик отказывается. При этом в личном кабинете отсутствует техническая возможность подписать, например, только лишь акт приема-передачи и отказаться от дополнительного соглашения. Поэтому дольщикам сложно распознать такую уловку, добавила юрист.  

В практике есть примеры, когда суды защищают дольщиков, принудительно подписавших дополнительное соглашение о продлении срока передачи квартиры — но их немного. Например: 

• в одном деле дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве было заключено по истечении более пяти месяцев после наступления срока исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта. Суд указал, что такое соглашение фактически освобождало застройщика от ответственности за несвоевременную передачу объекта, нарушает законодательный запрет на внесение в договор условий, ущемляющих права граждан-потребителей, и признал его ничтожным;
• в другом деле дополнительное соглашение было подписано одновременно с передачей квартиры, по инициативе застройщика и датировано «задним числом». Суд указал, что взаимообусловленность действий застройщика по подписанию соглашения с передачей объекта не свидетельствует о правовых последствиях в виде освобождения застройщика от уплаты неустойки.

Помимо принудительного подписания допсоглашения, нередко встречаются и другие ситуации: 

• Подмена срока передачи датой ввода дома в эксплуатацию. Застройщик может ссылаться на получение разрешения на ввод, хотя квартира фактически не передана. Нужно сверять документы с условиями ДДУ: юридически значим именно срок передачи объекта, установленный договором. 
• Утверждение, что неустойка не положена из-за объективных причин. Подорожание материалов, проблемы с подрядчиками, финансовый кризис или задержка инженерных сетей сами по себе не отменяют ответственность застройщика. Застройщик может быть освобожден от ответственности только в случае объективной невозможности передачи объекта дольщику в установленный срок — стихийные бедствия, пожар, массовые заболевания, забастовки и т.п.
• Предложение подписать акт приема-передачи без осмотра или «как есть» с обещанием устранить дефекты потом. Это может иметь значение для определения окончания просрочки и последующих требований. При обнаружении недостатков нужно фиксировать дефекты и требовать их устранения.
• Ссылка на мораторий или отсрочку выплат. Здесь особенно важно проверять даты: мораторий исключил из начисления определенные периоды, а по отдельным ранее предъявленным требованиям установило отсрочку выплаты до конца 2026 года. Поэтому заявление застройщика «действует мораторий» нельзя принимать без проверки конкретного периода и вида требования.

Чтобы снизить риск потери денег, дольщику стоит хранить все документы, вести переписку в доказуемой форме, не подписывать соглашения и акты без проверки, отдельно рассчитывать неустойку за каждый юридически значимый период и своевременно обращаться за судебной защитой. Также необходимо учитывать срок исковой давности и не откладывать оценку требований, резюмировали юристы.