ЖСК по-новому: станут ли жилищные кооперативы альтернативой ипотеке

В конце 2024 года стало известно, что Минстрой рассматривает возможность создания патронажных жилищно-строительных кооперативов с господдержкой. Инициировать их формирование будут органы государственной или муниципальной власти. Они же определят, кто получит право стать участником кооперативов, сообщал «Интерфакс». В правительстве считают, что в нынешних условиях кооперативы сделают жилье дешевле и доступнее. 

Как работают жилищно-строительные кооперативы с господдержкой

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) были распространены в советские времена. Однако в 1990-е годы и позже застройщики начали использовать этот механизм для обхода 214-ФЗ, чтобы не выполнять обязательства перед собственниками. В 2018 году власти внесли поправки в закон о долевом строительстве, что сделало форму ЖСК доступной только для отдельных категорий участников. Сейчас воспользоваться таким механизмом могут:  

• многодетные семьи;
• молодые ученые;
• научные и инженерно-технические работники; 
• работники образования;
• работники здравоохранения; 
• госслужащие;
• члены Общероссийских спортивных федераций, которые включены в реестр организаций Министерства спорта РФ; 
• работники институтов развития и государственных корпораций;
• военнослужащие и работники оборонно-промышленного комплекса;
• сотрудники органов внутренних дел РФ.

Деятельность ЖСК, помимо 214-ФЗ, регулирует 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», Гражданский и Жилищный кодексы. Программу курирует ДОМ.РФ, институт развития безвозмездно предоставляет участки из категории земель федеральной или неразграниченной собственности.

На данный момент в России насчитывается 58 ЖСК, проекты находятся на разных этапах. Всего в 41 субъекте, по данным ДОМ.РФ на 26 февраля 2025 года, кооперативы возводят 2,6 млн кв. м жилья. Почти половина этих площадей, 1,2 млн кв. м, приходится на Дагестан. Также в топ-5 по объему строительства входят Омская область (206,9 тыс. кв. м), Новосибирская область (188,4 тыс. кв. м), Ленинградская область (144,2 тыс. кв. м), Краснодарский край (101,8 тыс. кв. м). 

Источник: данные ДОМ.РФ на 26 февраля 2025 года

Алгоритм создания кооператива и вступления в него различаются. Люди, которые хотят организовать собственный ЖСК, должны придерживаться такого порядка действий: 

1. Субъект РФ, орган исполнительной власти или подходящая под критерии организация должны обратиться в ДОМ.РФ с намерением создать ЖСК. 
2. Затем люди, которые хотят вступить в ЖСК, обращаются в этот орган, чтобы создать список будущих пайщиков. 
3. Инициатор обращения формирует список участников кооператива и направляет ходатайство в ДОМ.РФ о предоставлении земельного участка. 
4. Участники ЖСК регистрируют кооператив как юридическое лицо. 
5. ЖСК предоставляет в ДОМ.РФ заявление о передаче земли в безвозмездное пользование. 
6. Далее институт развития рассматривает заявление и в случае положительного решения стороны подписывают договор о безвозмездном пользовании участка. 

Чтобы присоединиться к действующему ЖСК, желающие должны обратиться в выбранный кооператив с заявлением. При наличии свободных мест участники организации рассмотрят прошение на общем собрании. Новый член кооператива должен внести в ЖСК определенную сумму, которая называется «пай». Собранные средства направляют на строительство многоквартирного или частного дома. 

Перспективы и преимущества жилищно-строительных кооперативов

Перспективы возрождения кооперативов изучают и депутаты Госдумы, концепцию будущего законопроекта обсуждает рабочая группа, рассказала Светлана Разворотнева, заместитель председателя комитета по строительству и ЖКХ Госдумы РФ. Предполагается, что ЖСК станут альтернативой действующему жилищному кредитованию, жилье в них будет дешевле и доступнее за счет выделения бесплатных земельных участков и отсутствия других расходов. Правда, прежде придется сформировать дополнительные правовые механизмы. 

«При проработке инициативы необходимо решить ряд ключевых задач. Во-первых, разрешить залог пая для получения кредита, сейчас такой возможности нет. Во-вторых, нужно защитить всех участников кооператива, как вариант — при помощи банковского сопровождения. Третья задача — поиск ликвидных земельных участков, четвертая — активная поддержка органов власти. Например, помощь в юридическом сопровождении или строительном контроле. Когда эти вопросы решатся, механизм станет востребованным и привлекательным», — объяснила Светлана Разворотнева. 

Если такой инструмент разработают и внедрят, недвижимость в кооперативах, по оценке депутата, станет примерно на 30–50% дешевле жилья от застройщиков. Точная стоимость будет зависеть от региона, размера ключевой ставки и конкретных условий проекта.   

Современные жилищно-строительные кооперативы: мнение экспертов 

Чтобы поддержать развитие ЖСК, государство должно субсидировать дешевые долгосрочные кредиты и бесплатно предоставлять участки под строительство, считает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Одновременно стоит рассмотреть создание налоговых льгот и развитие инфраструктуры муниципалитетами.  

«Девелоперов возможно будет привлечь, к примеру, на условиях субсидирования части затрат на строительство и предоставления налоговых льгот. В условиях, когда проектное финансирование становится все более дорогостоящим и практически неподъемным для средних и малых застройщиков, проекты ЖСК становятся выгодной возможностью по реализации потенциала компаний. Эта деятельность также позволит бизнесу реализовать проекты с меньшими рисками, так как участие в них подразумевает господдержку, а не только частные инвестиции», — прокомментировал Антон Глушков. 

Несмотря на то, что идея ЖСК с господдержкой не теряла своей актуальности, в современных условиях механизм вряд ли станет массовым, считает Ирина Зырянова, вице-президент Российской Гильдии Риэлторов (РГР). Кооперативы не смогут равноценно конкурировать со строительством по ДДУ, так как механизм не гарантирует пайщикам сохранность денежных средств.

При реализации программы патронажных ЖСК необходимо предусмотреть специфическое правовое регулирование, которое отличается от действующих норм, добавила эксперт. Также стоит продумать возможность залога и перехода пая другому лицу. 

«Предусмотренные ст. 110 Жилищного кодекса ограничения для ЖСК, когда они могут одновременно возводить не более одного многоквартирного жилого дома не выше трех этажей потребуют внесения изменений в действующее законодательство, либо принятия отдельного закона. <...> В новом документе скорее всего установят обязательные требования к физлицам, которые могут стать членами кооператива, чтобы исключить возможность перепродажи пая на открытом рынке», — прокомментировала вице-президент РГР. 

Как исключить риски

Действующие законы, которые регулируют и ограничивают ЖСК, уже справились с рисками банкротства и появления обманутых пайщиков. Однако главный риск механизма остается неизменным — речь идет о невостребованности инструмента у государства, застройщиков и граждан, считает Ирина Зырянова. 

«Сейчас главное под благими целями не допустить отката к ранее существовавшим схемам незаконного использования ЖСК для несоблюдения правил привлечения средств пайщиков. <...> Можно предположить, что патронажные кооперативы станут более востребованными в регионах, где застройщики работают не так активно, и потребности улучшения жилищных условий граждан существенно превышают темпы и условия рыночного строительства», — говорит вице-президент РГР. 

Время проведения работ может стать еще одной проблемой ЖСК из-за слабой координации, недостаточной компетентности участников или недобросовестности привлеченных застройщиков. Обычно действия пайщиков в такой ситуации ограничены, так как люди не имеют возможности предъявить претензии или требовать выплату неустойки, рассказал президент НОСТРОЙ.

«Для исключения затягивания сроков строительства необходимо разработать четкие правила завершения проектов, а также ввести санкций за их нарушение, аналогичные применяемым в рамках 214-ФЗ. Кроме того, возможно предусмотреть создание соответствующих штабов на уровне субъекта, либо возложить полномочия на уже созданные в регионах оперштабы, которые будут отвечать за координацию всех этапов строительства. Это поможет минимизировать риски и повысить доверие к ЖСК», — отметил Антон Глушков. 

Эксперты сошлись во мнении, что в будущем довольно негативный имидж ЖСК может препятствовать популяризации инструмента. Чтобы изменить отношение населения и побудить их участвовать в финансировании кооперативного движения, нужно ввести четкий контроль расходов, резюмировал Андрей Банников, вице-президент РГР.