Три сценария «ключа»: прогнозы игроков рынка перед решением ЦБ

С октября 2024 года в России ключевая ставка составляет рекордные 21% годовых. Центробанк примет очередное решение уже сегодня — 21 марта 2025-го. Большинство экспертов считают, что регулятор сохранит «ключ» на том же уровне. Одновременно некоторые экономисты рассматривают варианты возможного повышения ставки до 22% или ее снижения до 20%.  

Однако любое из трех решений не окажет существенного влияния на строительную отрасль, так как ставка уже находится на заградительном уровне, говорят представители компаний. При сохранении и повышении «ключа» эксперты ожидают дальнейшую стагнацию рынка и стоимости жилья, а снижение только наметит тенденцию к положительным изменениям. 

Что будет с рынком 

Сейчас рынок жилой недвижимости в определенной степени адаптировался к жесткой денежно-кредитной политике и вернулся к объему сделок 2018–2019 гг., говорит Людмила Герлиц, директор департамента аналитики Nikoliers. По ее словам, повышение ключа на 2–3 п.п. воспринимается как локальный сигнал к покупке недвижимости, затухающий в течение нескольких недель.  

При этом в высокий деловой сезон покупательская активность может вырасти на 15% и выше по сравнению с осенью 2024-го, прогнозирует Лариса Маслюкова, директор по продажам ГК «Гранель». Рынок в любом случае продолжит поиск нового баланса спроса и предложения. 

«Сокращение числа выводимых проектов в определенной степени компенсирует охлаждение интереса к приобретению жилья из-за высоких ставок по кредитам. Основными факторами, которые в ближайшее время определят развитие строительной отрасли, будут общая экономическая ситуация в стране, уровень инфляции и, как следствие, монетарная политика ЦБ РФ», — добавила эксперт. 

Сейчас главной проблемой на первичном рынке является уровень распроданности строящегося жилья, подтвердила руководитель управления прямых продаж ГК ФСК Екатерина Чурюкина. Пока сложностей нет, риски текущей ситуации ложатся на новые проекты.

Если ЦБ сохранит «ключ»

При сохранении текущей ставки рынок недвижимости продолжит работать в условиях замедленного спроса. Большинство сделок будут проходить за наличные или через программы рассрочки, считает Сергей Зайцев, директор по продажам федерального агентства недвижимости «Этажи». Это означает, что покупатели начнут использовать накопления или средства с депозитов, но общий объем спроса останется низким.

«Такое положение дел замедляет темпы строительства и обновления жилого фонда. Хотя рынок движется к балансу спроса и предложения, этот процесс происходит слишком резко из-за высоких ставок. Более плавное регулирование, например, через постепенное снижение субсидируемых программ, могло бы смягчить динамику», — говорит Сергей Зайцев. 

Замедление спроса, предложения и темпов строительства при сохранении ставки подтвердили и другие игроки рынка. В частности, это связано с затратами застройщиков на субсидирование ставок и привлечением проектного финансирования, отметила Ксения Гагарина, директор департамента продаж «ИНСИТИ девелопмент». Такая ситуация потребует увеличить стоимость жилья для достижения баланса в финмодели компании.

В 2025 году при сохранении ставки вблизи 20% спрос сократится на 11%, поделилась прогнозом Лаура Кузнецова, главный аналитик ПСБ.

«Девелоперы не спешат выводить новые проекты во избежание избытка предложения. В таких условиях рынок, напротив, имеет больше рисков к дисбалансу, так как спрос явно не отвечает предложению, которое даже при снижении темпов строительства будет неизбежно накапливаться», — прокомментировала она. 

Если ставка вырастет 

Повышение «ключа» до 22% приведет к дополнительному охлаждению рынка, считают опрошенные Движение.ру эксперты. Прежде всего это увеличит и без того высокую стоимость кредитов и тем самым снизит доступность жилья для большинства покупателей, уточнила Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» (входит в холдинг Setl Group). В таких условиях застройщики и банки, чтобы поддержать спрос, будут вынуждены формировать новые спецпредложения и акции.

Кроме того, рост «ключа» вызовет дополнительный рост расходов застройщиков и простимулирует дальнейшее сокращение предложения, добавил Василий Танурков, старший директор группы корпоративных рейтингов АКРА. 

Если процент снизят 

Понижение ставки на 1–2 п.п. не окажет значительного влияния на рынок, но станет первым шагом регулятора к смягчению денежно-кредитной политики, сошлись во мнении собеседники Движение.ру. Также это даст положительный сигнал инвесторам, который подтолкнет переток средств с депозитов в недвижимость. 

«Такое снижение можно будет расценивать просто как некий положительный фон, что ЦБ, наконец, выбрал тенденцию на снижение “ключа”. Но эта инициатива будет иметь, скорее, психологический эффект. Зато снижение может повлиять на покупательскую способность, поскольку ставки по депозитам тоже пойдут вниз. И для многих клиентов, которые разместили свои средства на вкладах в начале года, это будет сигналом, что пора деньги выводить и вкладывать в другие инструменты, первым обычно является недвижимость», — прокомментировал Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101».

Дополнительное оживление спроса может произойти даже при сохранении ставки, но в случае озвучивания сигналов относительно перехода к ее снижению в обозримой перспективе, отметил Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики». По оценкам экспертов, чтобы восстановить устойчивый спрос на кредиты по рыночным ставкам, необходимо вернуться к «ключу» в диапазоне 10–16%.

Что будет с ценами на новостройки

Высокий уровень «ключа» и недоступная ипотека приводит к незначительному подорожанию недвижимости, отмечает Федор Ушаков, директор по продажам девелоперской компании «Мангазея». Снижение процента запускает цепную реакцию: кредиты становятся доступнее, повышается спрос, это, в свою очередь, подталкивает застройщиков к повышению цен. 

«Вне зависимости от ближайшего решения по ставке — в сегментах “бизнес” и выше цены продолжат расти, поскольку это не тот актив, который дешевеет. А вот в сегментах “комфорт” и ниже, скорее всего, можно будет наблюдать небольшое снижение через дисконты и упрощение “фишек” в проектах», — пояснил эксперт. 

Альтернативное мнение высказали в Бруснике. В компании считают, что цена новостроек сегодня зависит не от движения ставки на 1 п.п. в ту или иную сторону, а от финансового состояния и затоваренности конкретного девелопера. Застройщики с большими остатками вынуждены снижать стоимость лотов, используя различные акции, скидки и спецпредложения. 

Если «ключ» сохранят или повысят 

При сохранении ставки цены останутся на текущем уровне или продолжат медленное снижение, поскольку покупательская активность будет оставаться низкой, отметила Жанна Белянкина, коммерческий директор ГК DOGMA. 

В частности, при сохранении «ключа» на текущем уровне и с началом его снижения во второй половине года средние цены на новостройки могут вырасти на 4–5%, прогнозирует главный аналитик ПСБ. При более раннем смягчении политики регулятора показатель увеличится до 8–9%.

Повышение ставки до 22% несущественно изменит влияние на рынок, добавила Жанна Белянкина. По ее словам, стоимость жилья на первичном рынке начнет снижаться, поскольку застройщикам придется предоставлять большие скидки и акции для стимулирования продаж. 

Если ставка пойдет вниз

Снижение «ключа» до 20% или оптимистичные заявления по его корректировке в будущем простимулируют более активную работу над ценовой политикой, говорит Иван Виноградов, генеральный директор компании Ikon. Опрошенные эксперты предполагают, что такое решение стабилизирует стоимость и приведет к ее постепенному повышению благодаря восстановлению спроса на ипотеку и улучшению настроений на рынке.

«Тогда речь пойдет о закрытии временной проблемы в виде высокой стоимости долга в текущем моменте, которая может быть нивелирована в будущем. Вторичное жилье при текущем акценте на семейную ипотеку и ДДУ как стимулирование спроса на первичном рынке будет всегда под давлением», — говорит Иван Виноградов. 

Что будет с ценами на вторичное жилье

Рынок вторичного жилья более чувствителен к размеру ключевой ставки, в первую очередь потому что в этом сегменте покупателям доступная только стандартная ипотека, считает Ольга Лазарева, финансовый директор федерального девелопера «Железно». Проценты по базовым кредитам сейчас достигают 27–29%.

Чувствительность вторичного рынка к «ключу» подтверждает довольно низкая доля покупателей с «живыми» деньгами, говорит Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании STENOY. Более того, она продолжает снижаться. 

«Повышение ключевой ставки обратно пропорционально стоимости на “вторичку”. В настоящее время мы наблюдаем незначительную ценовую коррекцию. Но стоит учитывать, что большую часть рынка вторичного жилья составляют альтернативные сделки, по сути, представляющие собой бартерную схему, где номинальные цены достаточно условны», — объяснил эксперт. 

Как на цены повлияет решение ЦБ 

В целом повышение и сохранение ставки будет способствовать еще большей разнице между первичным и вторичным рынками, так как все больше людей предпочтут депозиты покупке готового жилья, поделился генеральный директор Ikon. По его словам, снижение ставки минимизирует этот эффект, но не отменит стимулирование долевого строительства. Вторичный рынок останется под давлением. 

Если «ключ» снизят, в таком случае эксперты ожидают оживление спроса на вторичном рынке. В том числе это скажется на стоимости недвижимости, считает Ксения Гагарина. 

«В нашем мегаполисе (Краснодаре — прим.ред.) в течении длительного времени наблюдается тенденция снижения стоимости “квадрата” на вторичное жилье, Даже если сравнивать показатели января и февраля текущего года, цена упала на 1%, это один из самых высоких показателей среди других городов-миллионников. Например, в Москве, Волгограде, Челябинске, Казани, Санкт-Петербурге стоимость наоборот растет с показателями от 1% до 1,8%», — резюмировала директор департамента продаж «ИНСИТИ девелопмент».