Просрочка по рассрочке: доля невелика, но риски есть

После завершения массовой льготной ипотеки застройщики стали активнее использовать рассрочку — инструмент, который не предусматривает оформление кредита и не регулируется нормами ЦБ. За год ее доля в сделках с недвижимостью на первичном рынке увеличилась в пять раз. Если в январе 2024 года этот показатель был на уровне 8%, то в январе 2025-го — уже 41%. 

Компании рассчитывали, что после снижения ключевой ставки и стабилизации рынка покупатели смогут оформить ипотечный кредит и гарантировать возврат средств. Однако с осени 2024-го изменений не произошло, «ключ» сохраняется на уровне 21%. 

В результате к марту 2025-го объем накопленных средств, которые не поступили на счета эскроу, достиг порядка 1 трлн руб., подсчитали в ЦБ. Основная часть суммы приходится на рассрочку, также вклад вносят схемы с аккредитивами и задержки по отчетности, рассказал Александр Данилов, директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России. Дальнейшее использование инструмента усугубит ситуацию, так как компании привлекают средства на строительство в рамках проектного финансирования. Если покупатель перестанет платить по рассрочке, то заемные средства банку будет выплачивать девелопер.

«Для застройщиков, конечно, это создает риски удорожания проектного финансирования. Но в целом пока катастрофы нет», — пояснил эксперт на конференции Сбербанка по развитию рынка жилищной недвижимости.
 
Центробанк и правительство неоднократно высказывали опасения в отношении рассрочки. Ее основной риск — это невыплата средств и, как следствие, необходимость возврата и перепродажи квартиры другому покупателю. В середине апреля стало известно, что власти рассматривают передачу сведений о таких сделках в бюро кредитных историй, чтобы исключить из числа потенциальных покупателей клиентов с высокой долговой нагрузкой.

Главная проблема инструмента 

Пока в большинстве регионов неплатежи по рассрочке не являются значимым фактором для рынка. Единичные проблемы решаются в индивидуальном порядке, рассказал Михаил Хорьков, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Но структура продаж с рассрочкой у многих компаний существенно отличается. 

«Например, часть из них реализуют программы с регулярными платежами, что позволяет контролировать ситуацию по договору, понимать способность клиента двигаться к полной оплате и при необходимости обсуждать вариант реструктуризации долга», — поделился эксперт. 

Сейчас ситуация сложнее с теми, кто подписал договор долевого участия (ДДУ) с минимальным платежом и должен закрыть основной долг в конце строительства. До этого момента девелопер не может оценить платежеспособность покупателя. 

При несвоевременной выплате заемщиками могут потребоваться дополнительные усилия для взыскания долгов, а решение этого вопроса в судебной плоскости повлечет очередные временные и финансовые издержки, говорит Ольга Тумайкина, директор ГК ФСК. Поэтому застройщик в своих же интересах должен тщательно отслеживать сделки с рассрочками и ограничивать их долю. 

Бизнес еще не столкнулся с невыплатой 

Пока массово кейсы с просроченными платежами не вышли на рынок, поэтому оценить масштаб проблем довольно сложно, пояснил Михаил Хорьков. По его словам, многие застройщики, запуская программы рассрочки, закладывают долю возможных расторжений из-за неплатежей на уровне 10–15%.

Девелоперы в свою очередь заявляют, что почти не фиксируют просроченных платежей. Представители бизнеса ограничили максимальную долю рассрочки до 30% и ужесточили условия программы. Сейчас инструмент в продажах новостроек составляет порядка 25–28%, поделился основатель компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Опрошенные Движение.ру игроки рынка также заявили о планах по сокращению рассрочки. Застройщики закладывают в финансовой модели долю инструмента в пределах 20–40%. Эти показатели в целом соответствуют реальным продажам компаний. Например, в портфеле «Мангазеи» такие сделки занимают 35–40%, в ГК ФСК — 25–30%, в PIONEER — 20–25%.

В ГК «Гранель» рассказали, что летом прошлого года доля покупок жилья в рассрочку достигала 15%. Сейчас показатель не превышает 10%. А просрочки носят единичный характер. 
 
«Если покупатель по каким-то причинам не смог внести платеж, то мы рекомендуем ему перейти на ипотечные программы. Сложная ситуация чаще возникает на финальной стадии рассрочки. В этом случае остается относительно небольшая сумма задолженности. И перейти даже на классическую ипотеку клиенту менее обременительно», — добавила Лариса Маслюкова, директор по продажам ГК «Гранель».

Курс на ужесточение 

На текущий момент 214-ФЗ достаточно четко обозначает порядок действий при невозвратах, закон позволяет расторгать договор долевого участия в одностороннем порядке и возвращать права на помещение застройщику, рассказала Юлия Архангельская, руководитель управления ипотечного кредитования девелоперской компании «Мангазея».

«При возникновении просрочки в нашей модели заложена работа с клиентом, выявление причин неплатежей. Далее, если общение не подразумевает решения и от клиента не происходит никаких действий, направленных на урегулирование задолженности или перехода в ипотечный продукт — договор расторгается, происходит возврат первоначального взноса и лот повторно выставляется в экспозицию. У нас были такие случаи», — добавила эксперт. 

Кроме того, действующий на рынке мораторий по уплате неустоек носит взаимный характер — от санкций освобождены не только застройщики, но и покупатели. Поэтому если участник долевого строительства не готов вносить платежи, то обе стороны по взаимному согласию могут договориться о расторжении договора, отметила Лариса Маслюкова.