Елена Кульбикова, Sminex: «Элитный рынок Москвы конкурирует через покупку земли»

Период турбулентности в сегменте недвижимости, высоких кредитных ставок и низкой покупательной способности населения в разных сегментах отрасли проходит по-своему. Оценка запаса прочности, которого, по словам вице-премьера Марата Хуснуллина, хватит до конца 2025 года, характерна для застройщиков среднего сегмента. По бизнесу сильно ударила отмена массовой льготной ипотеки, поэтому без дополнительных источников финансирования тяжело. Высокий ключ, дорогие бридж-кредиты и проектное финансирование также давят на бизнес. Но панических настроений и масштабного вывода площадок на рынок пока нет. 

Несмотря на прогноз по снижению ключевой ставки, девелоперы продолжают закладывать в финансовые модели достаточно высокие среднесрочные проценты по заемному финансированию. В связи с этим требования к доходности проектов остаются жесткими. В премиум- и элит-классах финансовая нагрузка из-за высокого стоимости заемных денег велика, но эти сегменты сегодня чувствуют себя достаточно устойчиво. 

После того как ставка выросла, произошло множество изменений в кредитовании застройщиков. В ноябре регулятор ввел дополнительные ограничения для бридж-финансирования, из-за чего темпы выдачи подобных займов в течение нескольких месяцев практически стремились к нулю. Проектное финансирование, соответственно, также начало корректироваться. 

Некоторым компаниям, и нам, в том числе, это сыграло «в плюс»: раньше некоторые кредиты выдавались с повышенной оценкой риска, что не позволяло приобретать площадки по нормальной стоимости. Сейчас эти застройщики не могут себе позволить поставить «оверпрайс»-цену земли, что позволяет покупать проекты с необходимой доходностью. Именно в земле сегодня самая большая конкуренция. 

Профильные активы в основе стратегии

Когда речь идет о выборе финансовой стратегии, важно не надевать розовые очки, не фантазировать и не поддаваться паническим настроениям. В таких случаях опираемся на реальные предпосылки: как изменится курс доллара, какой будет динамика продаж. 

Также важной частью формирования финансовой модели является приобретение сторонних инвестиционных площадок. Например, покупка компаний «Интеко» и Ingrad. Первая сделка была экономически успешной с точки зрения того, что наш портфель пополнился сразу несколькими профильными проектами. Когда покупали Ingrad, мы понимали, что успех с «Интеко» может не повториться. Было другое время, совсем другие условия. Однако с покупкой наша финансовая стратегия радикально не изменилась. 

Также с приобретением Ingrad к нам начали поступать предложения по продаже непрофильных проектов, которые продавались вместе с компанией. В первую очередь это комплексы в Подмосковье и Новой Москве. Несколько из них уже реализовали, по остальным активам предложения продолжают приходить. 

Сейчас мы рассматриваем приобретение новых участков в Москве, в пределах Садового кольца, для строительства премиальных и элитных домов. Дополнительно оцениваем имеющиеся проекты на рынке, которые можно купить. Но площадки оцениваем взвешенно, проверяем юридическую чистоту сделок. От большинства участков отказываемся: в год поступает до 500 заявок, из них отбираем один процент. 

Элитный рынок может быть непредсказуемым 

Несмотря на то, что рассрочка сейчас занимает значительную долю рынка, мы не закладываем ее в финансовую модель. Это лишь один из инструментов, которые предлагает рынок для достижения темпов продаж. Конечно, по некоторым проектам программа занимает 80%. Но мы не видим в этом рисков, так как наш покупатель — это человек с высокой финансовой грамотностью, который может себе позволить жилье премиум- и элит-класса. Наши клиенты принимают решение воспользоваться рассрочкой, даже если у них на счете имеется полная сумма, так как доходность бизнеса большинства покупателей выше стоимости рассрочки.

Что касается спроса и продаж, поведение рынка элитного жилья нельзя точно предугадать. Например, месяц май, который обычно менее активный, был для нас довольно успешным, с высоким количеством сделок. В июне этот темп также сохранился. Думаю, отчасти это связано с тем, что часть людей, которые хранят деньги на депозитах, начали перенаправлять их в другие инвестиционные инструменты, в том числе в недвижимость. Но в целом предпосылок для такого развития ситуации много.

Прогнозировать дальнейшие изменения пока трудно, так как отрасль зависит от множества макроэкономических факторов, политической ситуации в стране и мире. Но есть надежда, что впереди нас ждут лучшие времена без турбулентности и вызовов экономики. Деньги у покупателей есть, поэтому надеемся, что эта тенденция сохранится.