«Вторичка» против новостройки: как снижение «ключа» изменит рынок

Банк России 12 сентября снизил ключевую ставку на 100 б.п. — до 17% годовых. Несмотря на смягчение денежно-кредитных условий, политика регулятора останется жесткой из-за проинфляционных рисков. На следующем заседании решение во многом будет зависеть от параметров бюджета, которые представит правительство, сообщила на пресс-конференции глава ЦБ Эльвира Набиуллина.

Вслед за ЦБ уже в пятницу ставки по кредитам начали пересматривать некоторые коммерческие банки. Например, Сбербанк с 15 сентября снизит проценты по рыночной ипотеке на 1–2 п.п. ВТБ также планирует смягчить условия, сообщили в пресс-службах кредитных организаций.

В этот раз шаг оказался ниже, чем предполагали эксперты. Однако решение регулятора все же создаст ожидание дальнейшего удешевления кредитов и, как следствие, оживит выдачу ипотеки, в том числе на вторичном рынке. В краткосрочной перспективе динамика будет незначительной, но через 3–6 месяцев спрос окрепнет, и готовым жильем заинтересуется до четверти потенциальных покупателей новостроек, считают эксперты. 

Когда спрос пойдет вверх

В августе 2025 года сегмент готовых квартир продемонстрировал самую активную динамику: выдача ипотеки на вторичное жилье относительно предыдущего месяца выросла на треть. Объем сделок достиг 41,2 млрд руб., подсчитали аналитики «Домклик». Опрошенные Движение.ру эксперты ожидают продолжение положительной тенденции после снижения ключевой ставки до 17%, но она вряд ли станет значительной. 

«Это позитивный для отрасли момент или, как сейчас принято говорить, “сигнал”. Однако в масштабе рынка это снижение не приведет к резким переменам. Безусловно, ипотека на готовое жилье станет более привлекательной для покупателей, и некоторые продавцы могут попытаться повысить цены, если верят, что их недвижимость ликвидна», — считает Евгения Домрачева, директор по развитию классифайда «Витрина недвижимости Restate». 

Сегмент вторичного жилья наиболее чувствителен к изменениям стоимости заемных средств. Именно здесь решение о покупке чаще всего определяется доступностью ипотеки, отметил коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров. За последний год накопился отложенный спрос — многие семьи воздерживались от сделок, ожидая более выгодных условий. 

В ближайшее время наибольший эффект прогнозируется в Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге и Новосибирске. Преимущественно в кварталах, расположенных у метро, говорит Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости». В целом спрос на «вторичку» вырастет на 5–8%. К сделкам вернутся «почти одобренные» покупатели, также увеличится число продаж по альтернативным инструментам. 

В течение 3–6 месяцев спрос на вторичное жилье может вырасти уже на 25–40%, считает директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева. По словам эксперта, психологический эффект трех последовательных снижений ставки создаст дополнительную мотивацию для заемщиков, ожидающих дальнейшего удешевления кредитов. Особенно активизируются покупатели с накоплениями, которые планируют рефинансировать ипотеку или использовать ее частично.

«Безусловно, цена квартиры, как и срок ожидания новоселья, имеют решающее значение для ипотечного заемщика. Поэтому покупатели будут ориентироваться на готовое предложение. Но следует заметить: понятие вторичного рынка включает в себя как устаревший жилой фонд, так и новостройки, введенные в эксплуатацию. К нему относятся те же квартиры в новых, но уже построенных комплексах от застройщика. Поэтому спрос в этом сегменте будет достаточно высоким, но на относительно новое современное жилье», — пояснила Екатерина Ломтева. 

Ряд экспертов снова сошлись во мнении, что ипотека после снижения «ключа» все еще остается дорогой. Для активизации рынка необходимо, чтобы ставка вошла в посильный для покупателя диапазон обслуживания кредита — то есть не больше 12–13% годовых. Проценты выше не оказывают существенного влияния на спрос, говорит генеральный директор и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин.  

«Также важно принимать во внимание, что во многом текущие данные об “очень активной ипотеке на вторичном рынке жилья” искажены. Сейчас льготные программы распространяются на уже построенные и сданные в эксплуатацию квартиры, которые застройщики не успели распродать, но статистически такие сделки попадают во “вторичку”. Поэтому я бы не стал говорить, что идет какая-то активизация выдачи кредитов на готовое жилье при ключевой ставке в 17% и рыночной в районе 20%», — прокомментировал Дмитрий Халин. 

Новостройки могут потерять до четверти покупателей

Эксперты предполагают, что после снижения ставки часть покупателей начнут рассматривать готовое жилье вместо новостроек. Преимущественно это будут люди с ограниченным бюджетом и те, кому важна скорость заключения сделки, говорит директор по развитию классифайда «Витрина недвижимости Restate». В первые месяц-два рост может составить более 10%, особенно в крупных городах с ликвидной «вторичкой».

Оценку масштабнее озвучили в CORE.XP. По словам Екатерины Ломтевой, энергично рассматривать вторичный рынок могут порядка 20–25% потенциальных покупателей новостроек. Прежде всего им будут интересны готовые предложения от застройщиков и инвесторов. Дополнительными стимулами перехода станут возможность быстрого заселения, сложившаяся инфраструктура района, а также готовность продавцов увеличивать дисконт.

Однако некоторые эксперты называют такой сценарий маловероятным, так как после снижения ставки покупатели в первую очередь будут концентрироваться на первичном рынке. Так как, несмотря на более высокую стоимость, в новостройках доступны беспроцентные рассрочки, трейд-ин, программы лояльности и другие маркетинговые инструменты, которые отсутствуют при приобретении «вторички», говорит Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development. 

«На депозитах россиян сейчас хранится около 70 трлн руб. И, очевидно, значительная доля столь колоссальной суммы в ближайшей перспективе будет вложена в ликвидные недвижимые активы. Конечно, часть клиентов в силу финансовых обстоятельств остановятся на покупке вторичного жилья. Однако приобретение новостроек выглядит приоритетным», — добавил эксперт. 

Похожее мнение высказал региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев. По его словам, статистика фиксирует восстановление объемов продаж на первичном рынке. Например, за август 2025 года в границах «старой» Москвы было реализовано порядка 4,9 тыс. лотов, из них 59% сделок пришлось на ипотеку. Годом ранее застройщики продали 3,9 тыс. квартир — тогда доля кредитов была меньше и составляла 53%.   

«Необходимо понимать, что вторичный и первичный рынки — совершенно разные истории. Ключевым преимуществом новостроек являются широкие льготные ипотечные программы, субсидирование и акционные предложения от застройщика, которые минимально или вовсе не представлены в сегменте готового жилья, где доминируют “живые” деньги», — объяснил Кирилл Голышев.

Подорожание будет медленным, но уверенным 

В августе 2025 года медианную стоимость «квадрата» на вторичном рынке городов-миллионников оценили в 144  тыс. руб., за восемь месяцев прирост составил 3,8%. После снижения ключевой ставки резкого подорожания готового жилья, вероятно, не последует, говорят эксперты. 

«Безусловно, изменение “ключа” увеличивает платежеспособный спрос, и при ограниченном краткосрочном предложении продавцы получают возможность поднять цены. Однако такое повышение будет носить локальный характер и не станет глобальным трендом. Не стоит забывать, что снижение ставки оказалось довольно консервативным. При более значимом шаге — еще 1,5–2 п.п. — эффект был бы сильнее и быстрее», — объяснила Евгения Домрачева. 

В среднем стоимость может увеличиться на 3–5%. При этом собственники гораздо реже будут соглашаться на предоставление дополнительного дисконта во время индивидуальных переговоров. То есть в большинстве случаев цена объявления приобретет практически фиксированный характер, за исключением срочных продаж, считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».

В более долгосрочной перспективе темпы удорожания окажутся выше, говорит руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP. По ее мнению, цены на готовое жилье в течение 3–6 месяцев могут вырасти на 8–12%. 

«Дополнительно на динамику повлияет статистика по одобрениям ипотечных кредитов. Вероятно, рост будет неравномерным: максимальное удорожание на 15–20% ожидается в сегменте ликвидных объектов в “свежем” предложении», — прокомментировала Екатерина Ломтева.

Готовых квартир хватит всем

Объем экспозиции в краткосрочной перспективе может снизиться на 10–20%, но это касается «ходовых» лотов: одно- и двухкомнатных квартир, с выполненным ремонтом и мебелью, расположенных возле метро, говорит Елена Мищенко из «НДВ Супермаркет Недвижимости». Пару месяцев спустя предложение снова увеличится из-за людей, переезжающих в жилье побольше. Явного дефицита ожидать не стоит. 

Пока что объем экспозиции, в частности на вторичном рынке Москвы, эксперты оценивают как соответствующий потенциальному спросу. В столице недостает компактных вариантов: на фоне дорогой ипотеки клиенты покупали самые доступные квартиры. Их фонд может пополниться за счет того, что часть инвесторов-рантье на волне отложенного спроса решат реализовать свои активы, добавил управляющий директор компании «Метриум».

В ближайшие годы дефицит маловероятен, подтвердил коммерческий директор «Яндекс Недвижимости». По его словам, предложение будет постепенно пополняться благодаря новостройкам, которые приобретались в период льготной ипотеки и сейчас вводятся в эксплуатацию. 

«Кроме того, часть собственников, ранее сдававших квартиры в долгосрочную аренду из-за слабого спроса, снова будет рассматривать их продажу. В совокупности это обеспечит достаточный объем для покрытия роста покупательской активности», — считает Евгений Белокуров. 

От оживления «вторички» выиграют все

Активизация спроса на «вторичке» создаст дополнительную конкуренцию для новостроек, особенно среди покупателей, которые не попадают под условия актуальных льготных программ. Это, в свою очередь, может побудить застройщиков к действию: они начнут предлагать новые акции, скидки, программы рассрочки. Но это вряд ли приведет к снижению цен в сегменте, а скорее сдержит удорожание, говорит Евгения Домрачева. 

«Что касается срока балансировки, рынок обычно требует от двух до 12 месяцев на перераспределение спроса и предложения. Активные сегменты будут реагировать быстрее, в течение 2–3 месяцев. На дальней стороне диапазона — от полугода до года — останутся города со слабым рынком и дефицитом спроса. В целом мы считаем, что оживление “вторички” активизирует девелоперов, поэтому от изменений выиграют оба сегмента», — поделилась директор по развитию классифайда «Витрина недвижимости Restate». 

Альтернативную точку зрения высказала Екатерина Ломтева из CORE.XP. По ее словам, растущая конкуренция со стороны вторичного рынка приведет к скрытой стагнации цен на «первичке», особенно в проектах низкого качества или непопулярных районах. 

«Динамика будет разнонаправленной: бизнес- и премиум-класс продолжит расти в цене во многом за счет усложнения концепций проектов, а “эконом” и “комфорт” начнут более активно конкурировать по цене со вторичным рынком», — резюмировала эксперт.