Alias Group: «Запуск реновации на курортах даст импульс новым проектам»

Текущий уровень спроса остается стабильным, что подтверждается расширением предложения на рынке. По данным Macon за первое полугодие, объем строительства в Сочи составляет порядка 370 тысяч квадратных метров, в сравнении с концом 2024-го данный показатель почти не изменился. На стадии активной реализации находится около 30 проектов.

Динамика цен подчеркивает стабильность сегмента

Показатели стоимости демонстрируют положительную тенденцию. С начала 2025 года проекты «премиум» и «элит» сегментов выросли на 6%. Общий рост цен в курортном сегменте с начала года превысил 10%.
По состоянию на июль 2025-го средневзвешенная стоимость квадратного метра в курортных новостройках составила более 500 тысяч рублей. Объекты, расположенные вблизи первой береговой линии, оцениваются в диапазоне 2–4 миллионов рублей за квадратный метр.

Наличные расчеты доминируют в структуре платежей

Расчеты собственными средствами составляют основу финансовых операций при приобретении курортной недвижимости. Доля наличных расчетов для сегментов «премиум» и «элит» является максимальной. Размер оплаты собственными средствами в «комфорте» и «бизнесе» оценивается в 60%.

Мы наблюдаем постепенное увеличение доли операций за наличные средства. Инвесторы используют собственные финансы или финансовые механизмы без использования ипотечных займов.

Кроме того, снижение ключевой ставки может привести к сокращению доходности депозитов, что стимулирует перенаправление накоплений в недвижимость.

География покупателей меняется

Инвестиционная составляющая остается главным мотивом приобретения курортной недвижимости — 70–80% сделок совершаются именно с этой целью. Покупатели, как правило, уже имеют основное жилье и приобретают дополнительные активы для получения пассивного дохода. Прибыльность номера в инвест-отеле может достигать до 20%. 

Важное значение в привлекательности региона играет также и то, что на Черноморском побережье отлично развита туристическая инфраструктура, популярность которой у граждан страны растет с  каждым годом. Заполняемость отелей по официальной статистике достигает 80–90%.

Региональная структура покупателей сейчас трансформируется. Если год назад лидировали клиенты из Москвы, то, например, в августе первые позиции у жителей Краснодарского края (32%), что является интересной тенденцией. Доля покупателей из столицы составляет 18%.

Активизировались покупатели из других регионов. Доля сделок с жителями Челябинской, Московской, Омской, Кемеровской области и Санкт-Петербурга достигла 4%. Процент покупателей из Республики Башкортостан, Якутии, Пермского края, Республики Татарстан, Удмуртской Республики, Калужской, Белгородской, Ростовской, Свердловской, Нижегородской, Тюменской, Томской, Костромской, Мурманской областей, а также ХМАО составляет 2%.

Земельный дефицит требует новых подходов

Основной вызов для девелоперов — ограниченность земельных ресурсов. Невысокое число подходящих участков на Черноморском побережье становится ключевым фактором, сдерживающим запуск новых проектов. Реновация существующих территорий рассматривается как одно из направлений решения проблемы.  

Альтернативный вариант — создание искусственных земельных участков, включая намывные острова. Отдельные девелоперы озвучивали подобные инициативы, но мы не выявили для себя экономической целесообразности таких проектов.

Высокие ставки по бридж-кредитованию усложняют приобретение земельных активов. Застройщики сегодня рассматривают альтернативные форматы сделок, в том числе совместные проекты с собственниками площадок.

Настоящий материал носит исключительно ознакомительный характер, не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и не является персональной инвестиционной рекомендацией. Точка зрения спикеров в материалах, которые публикуются в разделе «Колонка», может не совпадать с мнением редакции.