Как рефинансировать ипотеку в 2026 году: условия банков, ставки и документы

С лета 2025 года интерес россиян к рефинансированию рыночной ипотеки вырос кратно. Тенденцию, как пишут «Ведомости», отмечают в ВТБ, Т-Банке, ПСБ, ТКБ и Новикомбанке. Банкиры связывают динамику с уровнем ключевой ставки и условиями по программам переоформления.

Тренд усилится в 2026–2027 годах на фоне планомерного снижения ключевой ставки, считают эксперты Объединенного кредитного бюро (ОКБ). По данным аналитиков, по итогам 2025-го доля кредитных договоров с уступками со стороны банков составила лишь 2,24% от общего числа активных ссуд. В основном речь шла об отсрочке платежей, массовое рефинансирование пока носило единичный характер.

Что такое рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки — это оформление нового кредита на более выгодных условиях. Процедура позволяет заемщику снизить проценты или размер платежа. Новый договор может заключаться в том же или другом банке. Традиционно спрос на такую услугу растет вслед за смягчением денежно-кредитной политики — снижением ключевой ставки. 

Банк рассчитывает максимальную сумму займа исходя из остатка задолженности по текущему кредиту и стоимости залога. Квартира или дом при этом должны соответствовать требованиям организации, иметь достаточную рыночную стоимость и ликвидность.

Можно ли рефинансировать ипотеку в 2026 году

Рефинансировать можно любой вид кредита, но не ранее чем через шесть месяцев после оформления, говорит Лидия Мальцева, руководитель отдела ипотеки «НДВ Супермаркет Недвижимости». Причиной может быть не только желание снизить долговую нагрузку, но и оформление льготного кредита после рождения ребенка. Главное условие — остаток долга по действующему кредиту не должен превышать лимиты программы, то есть 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга и областей и 6 млн для остальных регионов. 

Закон не ограничивает число рефинансирований. Но банки могут устанавливать их самостоятельно, поэтому уточнять условия нужно в конкретной организации. 

«Как правило, кредитные организации устанавливают ограничение на максимальное количество рефинансирований, в том числе на минимальные сроки между рефинансированиями. Обычно этот период составляет около шести месяцев. Также политика отдельных банков может предусматривать индивидуальные подходы к оценке заемщика», — объяснила Марина Заботина, директор департамента ипотечного бизнеса ПСБ.

Когда выгодно рефинансировать ипотеку 

Как правило, рефинансировать ипотеку целесообразно после снижения рыночной ставки на 2–4 п.п. относительно условий текущего кредита, а также если прошло меньше половины срока выплат. Далее процедура практически теряет смысл, поделилась руководитель направления по работе с партнерами «Циана» Анастасия Федько. 

«Чем раньше происходит рефинансирование, тем лучше, так как при аннуитетных платежах проценты выплачиваются в начале срока, и новый кредит будет снова означать сначала выплату процентов и только потом тело основного долга», — добавила эксперт. 

При выборе программы необходимо обращать внимание на несколько факторов:

• выяснить полную стоимость кредита (ПСК), которая позволит оценить все сопутствующие расходы при оформлении нового займа;
• рассмотреть варианты в банках со специальными предложениями или просто в банке, где заемщик получает заработную плату;
• сравнить условия: процентную ставку, требования, предъявляемые к рефинансированию, условия досрочного погашения и возможного повышения процентной ставки, а также требования к документам.

При этом нужно учитывать, что при рефинансировании, как и при стандартной сделке, клиент несет сопутствующие расходы на оформление — оценка объекта, расходы на переоформление страхового полиса и т.д., обратили внимание в ВТБ.  

Условия рефинансирования ипотеки

Базовые условия рефинансирования, как правило, у разных банков похожи: 

кредиту более шести месяцев, по нему нет просрочек; 
квартира находится в залоге у банка, переход на семейную ипотеку возможен только при покупке новостройки;
заемщику более 21 года и он трудоустроен более полугода; 
оставшийся долг по кредиту не превышает 79,9% от общей суммы. 

Основное отличие — в уровне ставок, поделились в ВТБ. Поэтому выбор должен основываться на итоговой стоимости нового кредита с учетом всех издержек.   

Так, по данным ЕИСЖС на 1 марта, средневзвешенная ставка рефинансирования в топ-20 ипотечных банков России составила 19,04%. В зависимости от организации цифры разнились: 

1. Сбербанк — 22%, возможна скидка 1 п.п. для зарплатных клиентов и 0,3 п.п. за большой чек. 
2. ВТБ — 19,6%, скидка 0,2 п.п. за большой чек. 
3. Банк ДОМ.РФ — 24,1%. 
4. Альфа-банк — 19,69%, с учетом скидки 0,3 п.п. за онлайн-заявку. 
5. Совкомбанк — 20,49%.
6. Т-Банк — 16,9%. 
7. Промсвязьбанк — 18,99%. 
8. Московский кредитный банк (МКБ) — 19,9%. 
9. Уралсиб — 18,99%. 
10. Абсолют Банк — 19,85%. 

Также в топ-20 есть банки, где нельзя рефинансировать кредит. В их числе: Банк Санкт-Петербург, Металлинвестбанк, Газпромбанк, Россельхозбанк, Уральский банк реконструкции и развития (УБРиР). Поэтому, если ипотека оформлена в одном из них, перезаключить договор там же не получится и придется выбирать другую организацию. 

Как сделать рефинансирование ипотеки: инструкция

Рефинансирование ипотеки включает несколько этапов:

1. Сначала нужно собрать пакет необходимых документов:  
Паспорт РФ со штампом о регистрации и СНИЛС.
Кредитный договор по ипотеке, график платежей, справка об остатке долга с реквизитами для погашения. 
Справка 2-НДФЛ или по форме банка, заверенная работодателем копия трудовой книжки.
Справки по недвижимости, в том числе выписка из ЕГРН, отчет об оценке, договор купли-продажи.
Дополнительно может потребоваться свидетельство о рождении детей и нотариальное согласие супруга.

2. Оформите заявку на рефинансирование. Например, на сайте выбранного банка. Для этого потребуется авторизация через портал Госуслуг. 

3. Дождитесь решения банка. Обычно это занимает от одного до нескольких дней. 

4. После одобрения нужно посетить отделение с собранными документами и подписать два договора: на выдачу кредита и на залог квартиры.

5. Затем банк выдаст деньги на погашение прошлого займа. Его нужно закрыть и получить соответствующий документ, а также снять старый залог с недвижимости.

6. Заключающий шаг — оформление залога в пользу нового банка.   

«С точки зрения подходов банка рефинансирование почти не отличается от других кредитов. Первый фильтр — кредитная история клиента и своевременность платежей, в том числе по действующему кредиту. Вторым важным фактором становится финансовое положение — банку нужно удостовериться, что заемщик, у которого с момента первого платежа могли измениться доходы и появиться дополнительные расходы, способен своевременно вносить ежемесячные платежи», — объяснила руководитель направления по работе с партнерами «Циана».

Когда могут отказать в рефинансировании 

Банки не всегда одобряют рефинансирование кредита. По общему правилу переоформлению не подлежат кредиты с просрочкой, кредиты в иностранной валюте и микрозаймы. Также организации вправе отказать в процедуре по причинам: 

• если у заемщика есть просрочки по другим кредитам, невыплата долгов или низкая финансовая дисциплина; 
• если у заемщика высокая закредитованность и низкий уровень подтвержденного дохода; 
• если данные заемщика не соответствуют требованиям банка или рефинансирования — например, по возрасту, гражданству, регистрации, количеству заявок на переоформление, срокам между ними, маленькому остатку основного долга и т.д. 

«Банк может отказать в предоставлении кредита на этапе рассмотрения предмета залога, если жилье считается неликвидным. В случае отказа в рефинансировании рекомендуется узнать причину и по возможности исправить выявленные несоответствия. Спустя некоторое время можно снова подать заявку, показав улучшение своей финансовой ситуации», — поделилась директор департамента ипотечного бизнеса ПСБ.

Главное о рефинансировании ипотеки

• Рефинансирование позволяет перезаключить кредитный договор на более выгодных условиях — с низкой ставкой или меньшим ежемесячным платежом. 
• Рефинансировать можно любой вид кредита, кроме микрозайма, кредита в иностранной валюте или с просрочкой. 
• Ипотеку выгодно рефинансировать, когда рыночная ставка опустилась на 2–4 п.п. ниже процента по кредиту, а срок еще не подошел к половине. 
• При появлении ребенка ипотеку, выданную по рыночным условиям, можно рефинансировать по семейной программе. Главное условия — квартира в новостройке. 
• При рефинансировании нужно учитывать не только расходы по новому кредиту, но и траты по оценке объекта и переоформлении страховки. 
• В рефинансировании могут отказать, если у заемщика есть просрочки по другим кредитам, высокий уровень закредитованности, низкий подтвержденный доход.