Ждать ли обвала цен на новостройки в 2027 году

Резкий рост цен, высокая ключевая ставка и в целом небольшое количество финансовых инструментов для стимулирования продаж сделали приобретение жилья значительно сложнее, чем раньше. За 6,5 лет отрасль прошла несколько этапов трансформации, которые привели к подорожанию новостроек:  

1. В 2019 году появились эскроу-счета. Рынок оставался стабильным, цены росли умеренно. 
2. В 2020–2021 годах запустили массовую льготную ипотеку. Спрос обогнал предложение и вызвал галопирующий рост цен. 
3. После февраля 2022 года рынок получил новый импульс из-за изменения условий кредитования и роста себестоимости на фоне инфляции. Застройщики продолжили повышать цены. 
4. В 2023–2024 годах ценовой разрыв новостроек и вторички достиг пика. Льготная ипотека поддерживала цены даже при снижении реальной доступности жилья. 
5. В 2025–2026 годах рост стал более сдержанным: после завершения массовой льготной ипотеки и повышения ключевой ставки спрос упал. 

Каждый фактор сыграл свою роль в удорожании: льготная ипотека и рост спроса добавили 40–50%, себестоимость строительства — 25–35%, инфляция, зарплаты, материалы — 15–20%, улучшение продукта и изменение стандартов жилья — 10–15%.  

Цифры подтверждают: в Москве и Санкт-Петербурге стоимость новостроек за 6,5 лет скакнула в 3–3,5 раза, а цены готового жилья увеличились только в 2–2,7 раза. Это характерно и для других миллионников. 

Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости» 

В 2026 году ситуация изменилась — первичный рынок немного охладился. В первом полугодии стоимость новостроек выросла на 3,6%, в Москве и Санкт-Петербурге — на 4,9% и 6,6%, подсчитали в ДОМ.РФ. В столицах застройщики удерживают цены благодаря высокой распроданности: более 90% строящихся квартир раскуплены к сдаче дома. Это ограничивает риск избытка предложения, отметил эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Антон Тренин. В целом по стране соотношение составляет 70%. Пока дисбаланса нет, но ситуация рискует ухудшиться. 

На вторичном рынке спрос постепенно оживает. Из-за дорогой рыночной ипотеки и ужесточения льготных программ покупатели чаще выбирают готовое жилье — там ниже цены, шире выбор и можно получить большую скидку. В миллионниках стоимость «квадрата» выросла на 7% — до 170 тыс. руб. за кв. м, рассказал главный аналитик «Циана» Алексей Попов. 

Во второй половине 2026-го ситуация не меняется: первичный сегмент поддерживается маркетингом застройщиков, рассрочками и ограниченным предложением, поделился Карен Досов, ведущий эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве. А на вторичке сохраняется умеренный рост спроса и цен.

Оба рынка продолжат дорожать

До конца 2026 года стоимость первичной недвижимости продолжит умеренно расти. В «НДВ Супермаркет Недвижимости» прогнозируют, что динамика не превысит 2–5%. Ситуация будет зависеть от накопленных остатков, уровня скидок и платежеспособного спроса на локальных рынках.  

Более высоких темпов ожидают в «Циане» — 8–10%. Пик будет осенью, перед ужесточением условий семейной ипотеки, когда введут дифференцированные ставки по количеству детей, говорит Алексей Попов. Также повлияют вымывание доступных лотов и увеличение доли дорогих проектов.

Стоимость вторички тоже будет расти медленнее — по базовому сценарию сегмент прибавит около 10–12%. На экспозицию выходит меньше дорогих лотов в недавно сданных комплексах, а ставки по ипотеке рискуют не опуститься до комфортных значений. Дальше рост упрется в платежеспособность покупателей, поэтому активность на рынке снова снизится, считает руководитель офиса «Новослободский» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Денис Васильев. 

В 2027 году тренд на удорожание недвижимости сохранится, но темпы будут еще ниже, чем сейчас, говорит младший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Светлана Буруева. Некоторые эксперты прогнозируют, что сократится разрыв между первичкой и вторичкой. По данным «Этажей», в Москве готовое жилье прибавит около 4–8%, а новостройки — до 5%. 

Какая недвижимость упадет в цене   

Эксперты предупреждают: сильного падения цен не будет. Возможно точечное снижение в отдельных сегментах — например, среди массовых новостроек с высокой конкуренцией, переизбытком предложения и спорной локацией. Такие проекты чувствительны к спросу и чаще других вынуждены уступать в цене. 

По оценке «Яндекс Недвижимость», снижение составит до 3–5%. Но девелоперы и продавцы, вероятнее всего, будут конкурировать не прямым демпингом, а сложными скидками, рассрочками и специальными программами.

На вторичном рынке коррекция возможна для переоцененных объектов с неудачной планировкой, низкой ликвидностью или плохим расположением, добавил Карен Досов. При этом качественные объекты в хороших районах будут устойчивее: продавцы не снизят цену сразу, а смогут рассмотреть уступку во время торга. 

Брать или ждать: риски для покупки сейчас 

Универсального «идеального» момента для покупки нет. Время зависит от финансирования. С наличной оплатой можно как покупать сейчас, так и положить деньги на короткий депозит — проценты по нему почти покроют индексацию цен. В случае с ипотекой есть резон подождать: гипотетическое снижение ключевой ставки, вероятно, покроет рост стоимости, говорит главный аналитик «Циана». Но гарантировать такой сценарий нельзя.   

Вместо низкой цены лучше ориентироваться на финансовые возможности и конкретный объект, обращает внимание Евгений Белокуров, руководитель сервиса «Яндекс Недвижимость». Например, при подборе новостройки нужно учитывать не только стоимость квартиры, но и условия рассрочки, расходы на ремонт и затраты на аренду до получения ключей. 

Новую квартиру эксперты рекомендуют покупать в начале строительства. Инвестору лучше искать проект в сильных локациях с ограниченным предложением и понятным спросом на аренду или перепродажу. При покупке «для себя» нужно учитывать льготные программы: семьям с одним ребенком выгоднее купить квартиру сейчас, до изменения ипотечных условий. Многодетные могут подождать до 1 октября, когда ставки, вероятно, снизятся, добавил Алексей Попов. 

Вторичную недвижимость выгоднее покупать на сниженном рынке, когда у продавцов больше мотивации к торгу. Обычно это поздняя осень, зима и начало года. Покупателям эксперты рекомендуют уделять особое внимание ликвидности объекта: расположению, транспортной доступности, планировке, состоянию дома и юридической чистоте сделки.