Заморозка или символическое снижение: прогнозы стройотрасли по «ключу» на 11 сентября

Банк России примет очередное решение по ключевой ставке 11 сентября. Большинство опрошенных Движение.ру аналитиков видят два вероятных сценария: сохранение ставки на уровне 14% или небольшое снижение на 0,25 п.п. С начала года неопределенность в экономике заметно выросла, поэтому осенью смягчение денежно-кредитной политики (ДКП), скорее всего, приостановится. Рынок уже не закладывает резких шагов — участники корректируют прогнозы и ждут постепенного движения.

Летом регулятор ужесточил риторику: председатель Центробанка Эльвира Набиуллина не исключила возможность повышения ставки, а предыдущее снижение проводилось осторожно — это тоже говорило о торможении смягчения. Одновременно ЦБ пересмотрел долгосрочные прогнозы: в 2027-м ставка будет в диапазоне 10,5–12,5%, а в 2028-м — 8–9%.  

«За период с прошлого заседания интрига между паузой и еще одним снижением на 0,25 п.п. тянулась довольно долго, но вышедшие в последнее время данные все-таки все больше указывают на паузу. Это и ускорение устойчивых компонентов инфляции, и ускорение кредитования, которое, как отмечает ЦБ, дает дополнительную поддержку спросу, и сохранение сложностей на топливном рынке и с онлайн-торговлей. Инфляционные ожидания предприятий ухудшились, это тоже указывает на паузу», — пояснила директор по макроэкономическому анализу Банка ДОМ.РФ Жанна Смирнова.

В пользу сохранения «ключа» отмечают сразу несколько факторов: ускорение инфляции, повышенные инфляционные ожидания, вторая волна топливного кризиса и ослабление рубля. По данным Совкомбанка, сезонно скорректированная инфляция в августе составит около 7%. Трехмесячная сезонно скорректированная инфляция за июнь-август — уже 10% против 8,4% в июле и 5,4% в июне.

Растут и другие проинфляционные риски: заметно дорожают курсы иностранных валют, а в октябре ожидается пересмотр тарифов ЖКХ на 10–20% в зависимости от региона, отметил коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. 

В пользу снижения ставки на 0,25 п.п. могут выступать риски переохлаждения экономики и ожидания скорого разрешения сложностей на топливном рынке. В Сбербанке считают, что экономика уже находится в такой ситуации. Поэтому пришло время переходить к политике поддержки и стимулирования роста инвестиций, заявил журналистам глава Сбербанка Герман Греф в кулуарах Восточного экономического форума, передает ТАСС. 

Для более сильного снижения экономических предпосылок нет. Но нельзя не учитывать политический контекст, говорит Алексей Новиков, операционный директор Est-a-Tet. Во время избирательной кампании в Госдуму регулятор может снизить градус социального напряжения и поддержать заявленный президентом курс на постепенное смягчение ДКП. В этом сценарии «ключ» могут опустить на 0,5 п.п. 

Какой эффект ощутит рынок от снижения ставки

Снижение на 0,25 п.п. может стать сигналом о продолжении смягчения ДКП, но в любом случае рынок останется инертным, прогнозирует партнер NF GROUP Станислав Бибик. Эксперты уверены: банки не станут пересматривать условия по рыночным программам, спрос останется на текущем уровне. Цены продолжат расти, а девелоперы будут придерживаться выжидательной тактики: не запускать новые площадки и ждать, когда подешевеет проектное финансирование.

Оживления ипотеки аналитики тоже не ждут. На первичном рынке еще сохраняется интерес к льготным программам: по данным поиска «Яндекса» по финансам, с последнего заседания ЦБ число поисковых запросов о семейной ипотеке выросло на 24%, о программе для IT-специалистов — на 17%. Однако в целом покупатели стали осторожнее, и ажиотажных сделок «запрыгнуть в последний вагон» даже перед очередным ужесточением «семейки» стало меньше.

Если в сентябре станет понятно, что с 1 октября условия ухудшатся ухудшатся, — клиенты активизируются и постараются закрыть сделки на текущих условиях. Но пока аналитики Est-a-Tet уверены: программу продлят минимум до конца года.  

«Доля семейной ипотеки в структуре продаж сегодня составляет 60–65%. Если условия по этой программе ухудшатся, удержать спрос можно будет только через смягчение стандартных рыночных программ — другого рычага у отрасли просто нет. Без доступной ипотеки продажи начнут падать, и это ударит не только по девелоперам, но и по смежным отраслям», — пояснил Алексей Новиков. 

Основной эффект от снижения ставки почувствует вторичный рынок, где активность устойчиво растет. По данным «Авито Недвижимости», июль стал рекордным месяцем по количеству сделок с начала 2026 года: количество договоров купли-продажи выросло на 9% за месяц и на 22% год к году, а за январь–июль россияне заключили на 21% больше сделок, чем в 2025-м. 

Более дешевые заемные деньги могут усилить этот тренд и вернуть на рынок часть покупателей, которые ранее откладывали приобретение жилья, говорит управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин. 

Если ставку снизят на 0,25 п.п., спрос на вторичном рынке вырастет на 7–10% с учетом сезонности, прогнозирует заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Если ставку, наоборот, повысят, спрос краткосрочно увеличится на 10–15% — покупатели поспешат закрыть сделки.  

Однако при более резком снижении ипотека все же не подешевеет. По опыту первого полугодия — банки сдержанно реагируют на шаги регулятора. Стоимость рыночных кредитов сохраняется на уровне 18–19% годовых — это недоступный порог для большинства покупателей, говорит коммерческий директор компании «Метриум». Прежняя прямая зависимость между «ключом» и условиями розничного кредитования, которая существовала 2–5 лет назад, сейчас почти не действует. 

В Est-a-Tet настроены оптимистичнее: при снижении на 0,5 п.п. аналитики ждут пересмотра условий рыночных ипотечных продуктов. Минимальная ставка может опуститься до 15,5% — это порог, при котором стандартные программы становятся интересны массовому покупателю, пояснил Алексей Новиков.  

Курс ЦБ останется жестким  

Будущее снижение ключевой ставки будет медленным. Системных предпосылок для смягчения ДКП в ближайшие кварталы нет, говорит президент Российской гильдии управляющих девелоперов, генеральный директор инвестиционной группы «РВМ Капитал» Феликс Блинов. В случае ухудшения геополитики, удлинения топливного кризиса и ослабления рубля до конца 2026 года «ключ» может не опуститься ниже 14%. 

Но есть оценки оптимистичнее: большинство экспертов прогнозируют «ключ» на уровне 13,5–13,75%, часть — 13%. Последний сценарий возможен при сохранении действующей семейной ипотеки — за счет этого программа продолжит компенсировать дорогие рыночные кредиты. 

Если ставку продолжат снижать, это прежде всего поддержит выдачу ипотеки на вторичном рынке. В новостройках динамика будет определяться сочетанием рыночных ставок и параметров господдержки. По мере снижения доходности вкладов также возможен переток части средств с депозитов. Но он вряд ли станет самостоятельным массовым драйвером рынка. Скорее накопления будут чаще использоваться как часть бюджета в сделке — для первоначального взноса или для покупки вместе со средствами от продажи имеющегося жилья, резюмировал Сергей Еремкин.