Около 95% новостроек комфорт-класса не отвечают заявленному уровню — мнение

Формализованная классификация жилья в России на практике почти не работает: застройщик может присвоить проекту любой класс — от стандарта до элита, — а единого реестра, который закреплял бы классность через конкретный набор характеристик, в стране не существует. Об этом сообщил Движение.ру Сергей Разуваев, основатель консалтинговой компании GMK, член жюри международной премии BRICS Property Awards.

Базовым параметром Российская гильдия риелторов (РГР) считает соотношение одно-, двух- и трехкомнатных квартир: для комфорт-класса это пропорция 40%—40%—20%. «Если проанализировать сейчас все проекты комфорт-класса, то у 95% из них соотношение квартир по числу комнат не соответствует стандарту комфорт-класса», — отметил Разуваев.

Похожая картина и в более дорогих сегментах. Ранее GMK изучила в Екатеринбурге проекты, которые позиционируют себя выше комфорт-класса — бизнес- и элит-класса. «Мы ответственно заявляем, что существенная часть этих проектов повышенной комфортности заявленному классу не отвечает», — сказал эксперт. При оценке компания опиралась на пять источников — от стандартов РГР до собственных методик. Отдельных масштабных исследований на эту тему в стране никто не проводил, добавил он.

Предъявить девелоперам что-либо объективно нельзя именно из-за отсутствия единого реестра, констатирует эксперт. По той же причине Разуваев считает некорректным прямое сравнение классов в России и за рубежом. «Мы как-то пытались провести аналогии с Эмиратами и с Европой. Но там настолько разное законодательство, что нас многие девелоперы упрекали в том, что это несопоставимые вещи. Поэтому я бы сюда смотреть не стал», — сказал он.

Поскольку классификация не дает надежной базы для сопоставления, Федор Соломатин, основатель группы международных компаний Prime (агентство элитной недвижимости) и XALER (девелопмент), член жюри международной премии BRICS Property Awards, предлагает сравнивать рынки и по пиковым значениям. По общедоступным данным, в Москве средняя стоимость 1 кв. м в бизнес-классе — около 642,3 тыс. руб. при средней площади лота 62,2 кв. м, в премиум-классе — порядка 1,2 млн руб. (103,9 кв. м), в элитном сегменте — свыше 3 млн руб. (144,8 кв. м).

По пиковым значениям, по словам Соломатина, столица уже сопоставима с мировыми рынками. Отдельные сверхдорогие лоты экспонировались по цене почти $150 тыс. за кв. м, за прошедший год прошли десятки сделок дороже $70 тыс. за метр. В Дубае сделок дороже $50 тыс. за метр существенно больше, но по максимальным ценам Москва близка к Дубаю и к отдельным проектам в Монако, где стоимость доходит до €200 тыс. за кв. м и выше. Цены свыше $100 тыс. за метр встречаются в Москве, Дубае и Лондоне.

За рубежом ценообразующими факторами также остаются брендированные резиденции и коллаборации с международными гостиничными сетями. За их именем стоит определенный уровень сервиса, и он входит в стоимость, подчеркивает Соломатин. По его словам, в России формат только начал развиваться — на рынок заходили Fairmont и Mandarin Oriental, но позже ушли с рынка. Имя архитектора имеет значение прежде всего в верхнем сегменте и только при участии мировых величин вроде Захи Хадид или Нормана Фостера; в остальных случаях покупатель смотрит на уже реализованные проекты бюро, заключил эксперт.