Квартиры в Москве подорожают из-за новых норм озеленения — эксперты

Ужесточение столичных стандартов озеленения дворов (не менее 5 кв. м зелени на каждого жителя ЖК) отразится на стоимости жилья в новостройках, но одновременно повысит качество придомовых территорий. Об этом Движение.ру рассказали опрошенные эксперты рынка недвижимости.

Для застройщика благоустройство не является доходным активом: компания вкладывает средства в землю, которая напрямую не продается, но требует расходов на подготовку, высадку деревьев и последующий уход, отметила ведущий архитектор бюро Wowhaus Ирина Ломакина.

«Сегодня рынок жилищного строительства в России существует в жестких экономических рамках: эконом-класса в Москве практически не строится, а стоимость земли и работ настолько высока, что каждый квадратный метр должен окупать затраты. Для большой части участков норматив придется выполнять без послаблений, поэтому вместе с расходами на паркинг эти затраты неизбежно отразятся на стоимости квадратного метра — и покупатель в первую очередь ощутит именно рост цен», — пояснила архитектор.

По ее словам, основная сложность для девелоперов — совместить растущую нормативную долю парковок с требованиями по озеленению при плотности застройки, необходимой для окупаемости проекта. Закрыть оба норматива на земле крайне трудно, поэтому стоянки придется уводить под землю, что дополнительно удорожает строительство. 

«В Москве мобильность критически важна, поэтому многие люди готовы доплачивать за парковочные места. Но приносить дворы в жертву машинам нельзя: еще 15 лет назад они были стихийно заставлены автомобилями, люди от этого устали, и концепция „двора без машин“ стала логичным трендом. Для пожилых людей и семей с детьми двор остается главным пространством для жизни и общения», — отметила Ломакина.

Она подчеркнула, что покупатель воспринимает паркинг как отдельную платную опцию, а зеленый двор ждет по умолчанию — как базовый атрибут покупки квартиры, поэтому попытка сэкономить на благоустройстве снижает привлекательность проекта. Отдельный риск архитектор видит в послаблениях: по новым правилам, если в радиусе 500 метров от жилья расположена территория общего пользования площадью более 5 га — парк или бульвар, — долю озеленения и площадок разрешается снизить на 15%. 

«Это дает девелоперу гибкость, но повышает для покупателя риск получить нормативный минимум под окнами. Городской парк принадлежит всем горожанам, а двор — это полуприватная среда, где безопасно гуляют дети, складывается соседское сообщество и жители сами влияют на пространство. Одно другое заменить не может», — считает эксперт.

Руководитель проектов КБ «Стрелка» Валерия Николенко назвала новый норматив логичным шагом. По ее словам, Москва уже входит в число мировых лидеров по доле зеленых территорий, и сегодня у 90% жителей города парки и скверы находятся в шаговой доступности — теперь этот подход закрепляется на уровне дворов новостроек.

«Семьи и покупатели комфорт- и бизнес-класса все чаще готовы доплачивать именно за качественную зелень и удобный двор. Парковки остаются необходимостью, но современный спрос рационален: людям нужен и автомобиль, и живое пространство. Поэтому грамотные проекты интегрируют подземные и полузаглубленные паркинги так, чтобы двор оставался для пешеходной инфраструктуры», — рассказала Николенко.

По ее словам, озеленение и парковки не стоит противопоставлять — они должны работать как единая система. «Норматив задает только площадь. Качество зависит от того, как организовано пространство: где высажены деревья, как связаны площадки и маршруты, удобно ли пользоваться двором каждый день. Роль проектировщика здесь ключевая», — подчеркнула эксперт. По ее оценке, новый подход снижает формализм и поднимает запрос на качество среды. Жители получат более комфортные дворы, а рынок — стимул к зрелому проектированию вместо минимального соответствия требованиям, констатировала Николенко.