Как изменятся цены на жилье в 2027 году — прогноз

Средняя стоимость 1 кв. м в российских новостройках в 2027 году вырастет — однако оценки масштаба этого роста у экспертов рынка расходятся в разы. От 5% до 8-10% в целом по стране и до 10-17% в столичных регионах. При этом в отдельных крупных городах цены могут остаться на нынешнем уровне или снизиться. Такое мнение высказали Движение.ру опрошенные аналитики и участники рынка недвижимости.

Наиболее сдержанный прогноз дает руководитель экосистемы для девелоперов ЕРЗ Кирилл Холопик. По его оценке, в среднем по России метр подорожает на 5%, а в Москве и Санкт-Петербурге — на 10% на фоне пониженных темпов вывода новых проектов. Более оптимистичной точки зрения придерживается аналитик «Циан» Алексей Попов. «В целом по РФ ожидаем рост цен чуть выше инфляции (на 8-10% г/г), в Москве (за счет роста доли ЖК бизнес-класса) — на 15-17%», — отметил он. Среди ключевых факторов ценообразования эксперт назвал изменение ключевой ставки ЦБ, темпы роста доходов населения и уровень инфляции.

Вместе с тем участники рынка отмечают, что оснований для удешевления жилья в целом нет. «Оснований для снижения цен на новостройки мы пока не видим: в долгосрочной перспективе они будут стремиться компенсировать инфляцию», — заявила директор по продажам федеральной компании «Этажи» Екатерина Джанбровская.

По ее словам, на рынок одновременно влияют несколько факторов. Первый — удорожание проектного финансирования: из-за ограничения льготных ипотечных программ спрос охлаждается, а доля нераспроданного жилья растет, эскроу-счета могут наполняться медленнее, чем рассчитывали застройщики, что увеличивает долговую нагрузку и расходы на обслуживание кредитов. Эти издержки учитываются в финансовых моделях проектов. Второй фактор — стоимость земли: участки под строительство не дешевеют, и расходы на приобретение площадок также закладываются в цену жилья.

Кроме того, меняется структура предложения. «На фоне конкуренции со вторичным рынком застройщикам массового сегмента становится сложнее конкурировать с готовым жильем. Поэтому девелоперы все чаще ориентируются на более высокий класс проектов, предлагая улучшенную архитектуру, благоустройство и качество среды. Все это требует дополнительных вложений и отражается на конечной стоимости квартир», — пояснила Джанбровская. Также застройщикам приходится активнее стимулировать спрос — например, субсидировать ипотечную ставку на весь срок кредитования, что для девелопера оборачивается существенными расходами. Влияет и выбор локаций: в крупных городах ставка все чаще делается на точечные проекты в центральных и дефицитных районах, где земля требует значительных затрат.

Наконец, на стоимость жилья продолжает влиять инфляция через удорожание строительных материалов и рабочей силы. «Застройщик получает основную выручку после ввода дома в эксплуатацию, тогда как деньги покупателей до этого момента находятся на эскроу-счетах. Строительство может занимать 2,5-3 года, и ожидаемая инфляция за этот период учитывается в финансовой модели проекта. Например, при инфляции 5-6% в год за три года накопленный рост цен составит около 16-19%, что создает дополнительные риски для экономики проекта», — добавила эксперт. Наиболее вероятным сценарием она считает рост цен в пределах инфляции, а не снижение стоимости жилья.

При этом статистический рост цен может не отражать реального положения дел на рынке, обращает внимание основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова. «Сейчас на цены в новостройках влияют несколько факторов. С одной стороны, ипотека все еще остается дорогой, спрос сдержанный, а девелоперам нужно поддерживать темпы продаж. Поэтому застройщики становятся гибче, предлагают скидки и специальные условия. Но есть и обратный процесс — с рынка постепенно вымываются самые доступные лоты, что подталкивает среднюю цену „квадрата“ вверх. В итоге мы можем видеть рост цен в статистике даже на фоне слабого спроса», — заключила она.