ЦБ с июля 2027 года ограничит ипотеку с льготным периодом

Центробанк с 1 июля 2027 года обяжет банки формировать повышенные резервы по ипотеке с низким платежом на старте. Речь идет о кредитах, по которым взнос через один-три года резко возрастает. Регулятор считает такие схемы рискованными. Об этом пишет газета «Известия» со ссылкой на пресс-службу ЦБ. 

Под новые ограничения попадут кредиты, в которых платеж в первые три года вырастет более чем на 20%. Рост будут считать относительно среднего платежа за предыдущие 12 месяцев. Резервы по таким ссудам для банков повысят на 50 п.п. Льготный период ограничат тремя годами. Проект изменений ЦБ опубликует в I квартале следующего года. На госпрограммы новые правила не распространятся.

Как сейчас работает схема, которая приводит к завышению цены жилья:

• первые год-два заемщик платит по ставке около 5%;
• затем ставка поднимается до рыночного уровня на момент выдачи. Сейчас это около 18%;
• разницу банку компенсирует застройщик. Свои расходы он закладывает в цену квартиры.

«В итоге за все платит покупатель. Но при этом повышается риск того, что человек не потянет платеж после окончания льготного периода», — пояснили в ЦБ.

Сколько людей затронут ограничения

Официальной статистики по таким кредитам нет. В ЦБ называют их немассовыми. Однако, по словам коммерческого директора компании Dogma Александра Тернющенко, в начале года их доля в выдачах на новостройки доходила до 20–30%. Показатель зависел от региона и застройщика.

После окончания стартового периода платеж в отдельных программах может вырасти вдвое и более, говорит аналитик «Финам» Игоря Додонов. Есть и другой риск. Из-за завышенной цены долг перед банком может превысить рыночную стоимость квартиры. Продать такое жилье или рефинансировать кредит будет сложно.

Чаще всего такую ипотеку брали молодые семьи и заемщики с небольшим первым взносом. Пользовались ею и те, кто рассчитывал на рост зарплаты или будущее снижение ставок, отметил аналитик Freedom Global Владимир Чернов. Для части семей схема была удобна по другой причине. Они снимают жилье, пока строится их квартира. После переезда деньги, которые уходили на аренду, можно направить на кредит.

Что изменится для заемщиков

Банки начнут строже проверять доходы, говорит директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин. Возможно, они сократят сумму займа и поднимут требования к первому взносу. Часть нынешних клиентов может не пройти скоринг. Сильнее всего это ударит по покупателям с невысоким или нестабильным доходом. В зоне риска и жители крупных городов, где новостройки дорогие.

На ставки по обычной ипотеке мера не повлияет. Их по-прежнему будет определять ключевая ставка, уточнил Чернов. Застройщики уже ищут замену. Они предлагают рассрочку до сдачи дома, trade-in и совместные программы с банками. Но и у этих инструментов есть ограничения, предупредила директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова. Рассрочка тоже может предусматривать крупный платеж в будущем. А одобрят ли ипотеку к моменту сдачи дома, будет зависеть от ставок и доходов покупателя.

По мнению Халиловой, спрос на новостройки массового сегмента может снизиться. Цены при этом вряд ли заметно упадут. Стоимость строительства и финансирования остается высокой.