Стоит ли брать ипотеку в 2027 году: прогнозы экспертов по выдаче и ставкам

В 2026 году рынок недвижимости несколько раз переживал всплеск спроса: в январе, июне и сентябре перед изменением условий по льготным программам. Главным драйвером продаж новостроек до конца сентября оставалась семейная ипотека, но сейчас доля рыночных и льготных кредитов сравнялись, говорит операционный директор Est-a-Tet Алексей Новиков.

В сентябре выдача ипотеки была максимальной с начала года: 125 тыс. кредитов на 614 млрд руб. В пересчете на рабочий день это на 38% по количеству и 54% по объему выше августа, подсчитали в ДОМ.РФ. Ускорение пришлось на период перед изменением семейной ипотеки. Выдача кредитов по рыночным условиям оставалась примерно на уровне июля–августа. 

В октябре банки и заемщики адаптируются к новой семейной ипотеке. Спрос сдержанный из-за резкого ужесточения требования: ставка для семей с 1–3 детьми выросла, а срок кредитования сократили вдвое. По новым условиям ежемесячный платеж для таких семей увеличился более чем на 80%. 

В Москве за девять месяцев 2026 года оформили 69,2 тыс. ипотечных сделок. Это на 23% меньше, чем за тот же период 2025 года, рассказал коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. Причины те же — заградительные ставки по рыночной ипотеке, постепенное ужесточение льготных программ. Также на потребительской активности отрицательно сказались увеличением налогового бремени и эскалация международной напряженности. 

На вторичном рынке Москвы и Подмосковья картина другая: выдача кредитов с начала года растет. Если семейная ипотека на первичке составляла около 50% выдач, то сейчас — 25%. Доля вторички в октябре увеличилась с 49% до 70%, поделилась Ирина Векшина, эксперт по ипотечному кредитованию «ИНКОМ-Недвижимость».

В Санкт-Петербурге доля ипотеки на вторичном рынке также росла: с 42,6% в январе до 47,2% в сентябре. Однако в октябре показатель снизился до 39,7%. Новостройки в январе приобретались в ипотеку в 66,7% случаев, сентябрьский ажиотаж показал значение в 63,6%, октябрь — 54,5%, рассказала Татьяна Решетникова, заместитель директора департамента ипотеки федеральной компании «Этажи». 

Что будет с ипотекой в 2026–2027 годах 

До конца 2026 года и в начале 2027 года выдача ипотеки будет стагнировать, считают эксперты. Высокая ключевая ставка не позволит кредитам резко подешеветь в ближайшие два квартала. 

По прогнозу ДОМ.РФ, по итогам года в стране выдадут от 0,95 млн до 1,05 млн ипотек на 4,5–4,7 трлн руб. Основную часть рынка в деньгах обеспечат льготные программы: ипотек с господдержкой в этом году ожидается 0,35–0,45 млн на 2,6–2,7 трлн руб. Кредиты по рыночным ставкам будут преобладать по количеству, но не по сумме: 0,6–0,65 млн займов на 1,9–2 трлн руб. Их рост может не полностью компенсировать сокращение спроса на льготные программы. 

В Москве выдача ипотеки на новостройки в ближайшие месяцы сократится в среднем на 25–30%. Объем жилищных кредитов на столичном рынке вторичного жилья будет стагнировать, считает Дмитрий Проскурин. Спрос перераспределится в пользу аренды и загородного жилья, а также в сторону первичного рынка Московской области.

В целом рыночные кредиты на первичном и вторичном рынке будут двигаться синхронно. Готовое жилье продолжит конкурировать ценой — отрыв от первички остается высоким. Новостройки конкурировать дополнительными возможностями по снижению ставки и рассрочке, добавила Татьяна Решетникова. 

Как изменятся ставки по ипотеке в 2027 году 

Снижение ключевой ставки с мая и ее сохранения не оказали влияние на ставки предложения. С августа часть процентов начала расти: тенденция продолжается и после последнего решения Банка России — в октябре регулятор сохранил «ключ» на уровне 14% годовых. Также ЦБ обновил среднесрочный прогноз ставки: в 2027 году — 12,5–13,5%, в 2028-м — 9–10%, в 2029 — 7,5–8,5%. 

По итогам года, по мнению большинства экспертов, текущие значения могут не измениться. С учетом повышения прогнозной траектории «ключа» аналитики ДОМ.РФ ожидают медленного снижения стоимости рыночной ипотеки. Более заметное оживление спроса возможно только в 2028 году: средняя ключевая ставка составит 9–10%, а стоимость рыночной ипотеки может приблизиться к 12–13%. 

Сейчас средние ставки по стандартной ипотеке на рынке новостроек, по данным ЕИСЖС, составляют 18,77%, на вторичном рынке — 18,71%. Снижение «ключа» на небольшой шаг в декабре не повлияет на предложения банков: в последние недели года они не пересматривают программы и стараются завершить сделки по текущим одобренным клиентам.

Если регулятор снова допустит паузу в смягчении денежно-кредитной политики, а банки в ответ начнут повышать ставки, спрос продолжит перетекать с первичного рынка на вторичный. Это уже происходит: покупатель выбирает готовое жилье практически под такие же проценты, но дешевле по конечной цене, добавила руководитель отдела ипотеки «НДВ Супермаркет недвижимости» Лидия Мальцева. Ценовая разница между первичкой и вторичкой сохраняется на уровне 18–20%.

В 2027 году условия ипотеки будут меняться умеренно. Эксперты ожидают небольшое снижение ставок по рыночной ипотеке — возможно, до 14,5% в течение года. Госпрограммы, вероятнее всего, подорожают. Также есть предпосылки к досрочному закрытию ИТ-ипотеки — этот вопрос уже обсуждается властями.  

Более существенное снижение ставок в 2027 году произойдет не раньше, чем во второй половине года. На первичном рынке застройщики будут предлагать покупателям индивидуальные условия, но значительного влияния на сам рынок это не окажет, говорит Ирина Векшина. На вторичке эксперты тоже не прогнозируют резких изменений.  

Основным драйвером покупательской активности в текущих условиях послужат рассрочки, считает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Спрос на них дополнительно стимулирует анонсированный властями законопроект об ужесточении параметров их выдачи — многие клиенты захотят совершить сделку до серьезной трансформации. Однако этот инструмент продаж доступен только клиентам со стабильно высоким уровнем доходов, которые могут регулярно вносить высокие ежемесячные или ежеквартальные платежи.

Стоит ли брать ипотеку в 2027 году 

Вопрос о времени покупки остается индивидуальным: если срочно требуется приобрести жилье и есть средства на первоначальный взнос в необходимом объеме, то стоит выходить на сделку, говорит Ирина Векшина. Если есть возможность подождать и нет критичной необходимости решать жилищный вопрос, можно продолжить следить за динамикой ключевой ставки, ситуацией на рынке недвижимости, ценами на квартиры и копить деньги. Но в любом случае надо подбирать комфортный ежемесячный платеж и рассчитывать свои силы. 

Сейчас покупку не стоит затягивать тем, кто попадает под государственные льготы — например, это касается получателей семейной и ИT-ипотеки. Если покупатель обладает большим первоначальным взносом и планирует быстро закрывать ипотеку, то также лучше не затягивать с покупкой квартиры. 

В массовом сегменте эксперты рекомендуют рассматривать семейную ипотеку и различные варианты субсидированной ипотеки, при которой минимизируется ежемесячный платеж. В бизнес-классе есть другие инструменты — там застройщики вводят длинные рассрочки на три года и более с возможностью потом перейти на ипотеку.

«Сейчас наблюдается покупательская активность на вторичном рынке, а спрос, как мы знаем, рождает предложение, поэтому цены и на вторичную недвижимость в 2027 году также потянутся вверх. Поэтому, возвращаясь к предыдущему пункту, при наличии первоначального взноса не стоит откладывать покупку. Да, ставки по рыночной ипотеке со второго квартала, возможно, немного снизятся, но при этом вырастет стоимость квадратного метра», — резюмировал Алексей Новиков.