Правила ремонта: застройщики — о новых стандартах отделки

С 1 марта 2025 года застройщики смогут внедрять собственные стандарты отделки квартир вместо прежде действовавших технических регламентов. Разработанные нормативы должны соответствовать минимальным требованиям, которые к весне определит Минстрой РФ. Покупатели смогут ознакомиться с ними при заключении договора ДДУ — планируется, что стандарт станет частью соглашений.

Право девелоперов руководствоваться собственными стандартами определили в качестве меры поддержки в борьбе с потребительским экстремизмом, говорят эксперты. Речь идет о случаях, когда юридические компании массово помогают отсудить деньги за якобы некачественную отделку в квартирах. По оценке Минстроя РФ, только за 2023–2024 годы такие компании взыскали с застройщиков 150 млрд руб., сообщал ТАСС.

Нововведение вызвало неоднозначную реакцию рынка. Потребительское сообщество и ранее отмечало неудовлетворительное качество ремонта в проектах отдельных компаний, а разрешение на собственные регламенты дало покупателям дополнительные опасения. Некоторые эксперты считают, что стандарты ограничат права дольщиков и снимут часть ответственности с застройщиков. Особенно острой эта проблема может стать для людей, которые приобретают квартиру в компаниях «второго эшелона», где некачественная отделка встречается чаще, отметил декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгений Михайленко.

«Для людей с небольшим доходом становится все труднее найти квартиру с отделкой в новостройке, ремонт в которой спустя пару лет не пришлось бы переделывать. Ситуация усугубляется появившейся в конце прошлого года возможностью девелоперов вводить собственные стандарты отделки квартир», — рассказал эксперт «Интерфаксу».

Девелоперы, в свою очередь, считают, что право на собственный стандарт усилит конкуренцию на рынке. Кроме того, нововведение установит рамки требований к качеству ремонта для застройщика и покупателя, а также закроет пробелы в регулировании этих критериев, считает руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.

«Уверен, что все девелоперы, которые строят квартиры с отделкой, будут разрабатывать стандарты. На начальном этапе большинство из них будут носить формальный характер и копировать минимальные требования к отделке, утвержденные Минстроем России. Но со временем компании станут наращивать требования и включать в критерии конкурентные преимущества», — пояснил эксперт.

Актуальность для бизнеса

При разработке стандарта перед застройщиком стоит задача выполнить требования по безопасной эксплуатации объекта и распределить критерии качества, рассказали в ГК Dogma. Компания создаст собственный документ, в его основу лягут нормы Минстроя, федеральный закон о безопасности и рекомендации производителей современных отделочных материалов.

«Такой подход может смутить потребителя, ему может показаться, что застройщик намерен сэкономить на качестве отделочных работ. Однако это не так. Основная идея — разграничить требования в зависимости от класса продукта, сейчас вне зависимости от применяемого материала и класса жилого комплекса они одинаковы. Ранжирование критериев по классам отделки как раз поможет где-то сделать ремонт более доступным, например, в сегменте оптимум и комфорт, а где-то повысить планку — в бизнес и премиум категории», — пояснили в компании.

Разработку собственного норматива рассматривают и в ГК «Гранель», рассказал первый заместитель директора юридического департамента компании Максим Деев. Причем для каждого класса жилья, в котором работает застройщик, планируется определить отдельный стандарт.

«Понятно, что девелоперы в своих регламентах будут опираться на действующие нормативы, разъяснения контролирующих органов и просто руководствоваться здравым смыслом. Застройщики, в частности, не смогут установить в стандарте неровность стены в 10 см, либо незакрывающиеся окна с дверями — это абсурд», — отметил Максим Деев.

Ряд компаний в ответ на запрос покупателей уже используют собственные стандарты, отмечают спикеры. Например, о подобной практике сообщили в Setl Group. Документ застройщика включает многие пункты — от цветовых решений до фурнитуры. Но такая опция доступна не всем девелоперам, чаще клиентам предлагают отделку за дополнительную плату, говорят в компании.

В конце декабря 2024 года обновленный стандарт отделки квартир представил и ПИК. В документе указаны нормативы по входным дверям, окнам, стяжке и штукатурке. Регламент допускает наличие остатков клея, трещин и сколов, занимающих до 30% поверхности, а также вздутия и трещины штукатурки при сохранении конструктивной целостности отделочного слоя и другие нюансы. Эксперты предположили, что девелопер определил допустимые отклонения по качеству работ по данным строительных экспертиз и судебных исков. Сам застройщик оставил новый регламент без комментариев.

Отдельные игроки рынка считают, что столичные застройщики, которые впервые разработали и представили собственные стандарты, прописали в них скорее технологии, нежели конкретные требования. Но технический комитет по стандартизации посчитал их недостаточными, поделился наблюдениями Александр Блиндер, директор по проектированию и продукту ГК ТОЧНО.

«В декабре директор департамента градостроительной деятельности и архитектуры Минстроя РФ Владимир Калинкин представил „пробы пера“ столичных девелоперов, которые впервые разработали собственный стандарт. Технический комитет по стандартизации ТК 465 „Строительство“ посчитал прописанные технологии недостаточными. Некоторые застройщики обратились в непрофильные комитеты по стандартизации и столкнулись с трудностями — заключения подобных организаций могут не пройти финальное согласование», — пояснил эксперт.

ГК ТОЧНО пока не планирует разрабатывать и применять стандарты в отделке квартир вместо технических регламентов. Застройщик рассмотрит данную практику после публикации минимальных требований от Минстроя РФ и реакции рынка на изменения, отметил также представитель компании.

Что изменится на рынке недвижимости

Внедрение собственных стандартов отделки может привести к трансформации рынка недвижимости, прогнозируют эксперты. Во-первых, покупатели столкнутся с большим разнообразием предложения и цены ремонтных работ. Во-вторых, ожидается повышение конкуренции между застройщиками и, как следствие, снижение стоимости отделки. Для покупателей главный риск заключается в сложности оценки качества услуги, говорит Ольга Гусева, генеральный директор компании KEY CAPITAL.

«Стандарт позволит повысить гибкость и разнообразие предложений на рынке жилья. Компании смогут оптимизировать процесс строительства и предлагать варианты отделки, более точно соответствующие потребностям разных групп покупателей», — пояснила она.

Подобные решения будут обусловлены стремлением бизнеса к достижению большей прозрачности в отношениях с потребителем и оптимизации затрат. Главное отличие собственных стандартов застройщиков от технических регламентов будет заключаться в их гибкости и вариативности.

«Техрегламенты устанавливают жесткие, обязательные для всех требования, в то время как собственные стандарты позволят компаниям формулировать свои критерии качества. Это будет проявляться в использовании различных материалов, технологий, уровне сложности отделки. В результате потребитель получит более широкий выбор предложений», — считает Ольга Гусева.

Игроки рынка отмечают, что подобная практика с большой вероятностью станет распространенной. Однако она может оказаться наиболее востребованной не столько в массовом сегменте, сколько в премиальных и элитных проектах, говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. Именно в «дорогом» сегменте компании будут включать в документы дополнительные параметры, которые станут частью маркетинговой стратегии и начнут привлекать целевую аудиторию.

Эксперт подчеркнул, что, несмотря на нововведения, ключевым документом для застройщиков останется 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», поэтому создание индивидуальных стандартов будет возможно только с опорой на официальные регламенты.

«Новая норма позволит компаниям официально презентовать свой эксклюзивный продукт. В то же время за несоблюдение стандартов предусмотрены штрафные санкции. Следовательно, есть вероятность, что девелоперы будут осознанно идти на потенциальный риск, чтобы получить конкурентное преимущество», — резюмировал он.