Требования к отделочным работам от застройщика: что входит в минимальный перечень

Изменения в законодательстве

История с изменением правил отделки и приемки квартир с ремонтом по ДДУ началась в декабре 2024 г. Тогда Госдума одобрила поправки в 214-ФЗ. Чиновники сократили срок гарантии на отделочные работы до 1 года. Также был снижен размер компенсации до 3% от стоимости квартиры.

Помимо этого застройщикам дали возможность применять свои собственные стандарты качества ремонта жилых помещений. Однако, эти нормативы должны соответствовать минимальным требованиям Минстроя. Проект приказа опубликован 27 января 2025 г. на портале нормативных правовых актов для общественного обсуждения. Предложения и замечания принимаются до 7 февраля 2025 г.

Что предлагается изменить

Документ включает требования для отделочных работ по трем основным областям:

• стены (оштукатуривание, покраска, облицовка, оклейка обоями);
• полы (разные виды покрытий, их ровность и качество укладки);
• потолки (оштукатуренные, подвесные и натяжные конструкции).

Упор сделан на визуальные и эксплуатационные характеристики. Вот некоторые из них.

Требования к отделке стен

• Оштукатуренные стены не должны иметь отклонение от вертикали более 8 мм при высоте помещения до 3 м и не более 12 мм при высоте от 3 до 6 м. Кроме того, неровностей глубиной до 5 мм на поверхности 4 кв. м, выявляемые с помощью двухметровой рейки, может быть не больше трех.
• Для малярных работ допускаются пятна, подтеки, брызги или меление поверхности. Но только в тех случаях, когда дефекты не различимы с расстояния больше 2 м при естественном или проектном освещении.
• При облицовке плиткой отклонение от вертикали не должно превышать 8 мм при высоте до 3 м и 12 мм при высоте до 6 м. Неровности на облицованной поверхности для гладкой плитки не должны превышать 3 мм, а для фактурной плитки — 5 мм. Пропуски или выпадения полностью недопустимы, а другие дефекты должны быть незаметны с расстояния 2 м.
• При поклейке обоев не допускаются воздушные пузыри, пятна, замятины или другие повреждения. Нахлесты полотен на внешних углах категорически запрещены, а стыки между полотнами могут быть допустимы только при их незаметности на расстоянии 2 м. Внимание уделяется и качеству оклейки за отопительными приборами: здесь не допускаются разрывы или отслоения полотен.

«Когда речь идет об окрашенных стенах, при приемке квартиры на расстоянии двух метров без труда можно увидеть непрокрашенные участки, следы от валика или кисти. Если же есть контурная или закарнизная подсветка, все огрехи в подготовке стен под покраску, при их наличии, видны невооруженным глазом. Однако на таком расстоянии невозможно оценить качество самого финишного покрытия, его визуальные и тактильные свойства. Одна краска ложится „шагренью“ или апельсиновой коркой, а другая раскатывается как масло и создает на стене „эффект гладкого листа“», — поясняет Антон Зудаков, эксперт в сфере отделки и дизайна, управляющий партнер компании Oboi1.

Что же касается обоев, то тут многое зависит от рисунка на них или материала, уточняет Антон Зудаков. С двух метров, в случае с активным принтом, стыки вряд ли будут бросаться в глаза, а вот несовпадение рисунка или плохую подгонку полос сразу заметно.

«С указанного расстояния будут видны затертые швы, пузыри, складки и разнотон, в том случае, если обои приехали из разных партий, а мастера этого не заметили и наклеили их», — уточняет управляющий партнер компании Oboi1.

Требования к отделке полов

• Для штучного паркета и других паркетных покрытий допустимое отклонение от плоскости составляет не более 2 мм на 2 м длины. Зазоры между элементами паркета не должны превышать 0,2 мм.
• Для покрытий из линолеума и рулонных материалов на основе синтетических волокон отклонения от плоскости также не должны превышать 2 мм на 2 м. При этом не допускаются волны или отслоения материала, особенно в местах примыкания к стенам или другим элементам конструкции.
• Керамические и керамогранитные покрытия требуют высокой точности укладки. Отклонение поверхности от горизонтали или заданного уклона не должно превышать 6 мм при длине помещения до 1 м и 12 мм при длине помещения до 6 м. Уступы между смежными плитками не могут быть более 2 мм.
• Видимые зазоры между плинтусами и покрытием пола не допускаются.
• Проверка сцепления монолитных покрытий или покрытий из жестких плиточных материалов с основанием выполняется методом простукивания. Изменение характера звучания может свидетельствовать о наличии пустот, что недопустимо.

Требования к отделке потолков

• Оштукатуренные потолки должны иметь минимальные отклонения от горизонтали: не более 3 мм для помещений с диагональю до 0,5 м, 6 мм для помещений с диагональю до 1 м, и до 12 мм для больших помещений с длиной диагонали до 6 м.
• Для подвесных потолков максимальное допустимое отклонение составляет 3 мм для небольших помещений и до 15 мм для крупных пространств. Важно, чтобы элементы конструкции плотно прилегали друг к другу, исключая зазоры или провисания.
• Провисание натяжного потолка допускается в пределах не более 10 мм на каждый метр длины диагонали.

В документе говорится, что большинство дефектов должны быть различимы с расстояния не менее 2 м, но не обозначено можно ли использовать дополнительные приборы для проверки. Например, лампу Лосева для выявления неровностей на стенах или как быть человеку, если у него не 100% зрение. Движение.ру обратилось за разъяснениями в Минстрой, но на момент публикации дополнительных комментариев от чиновников получено не было.

Новые требования Минстроя, касающиеся стандартов отделки для застройщиков, — это значительное смягчение законодательства в отношении девелоперов, которое можно расценить даже как меру поддержки отрасли, считают эксперты.

«Во-первых, унифицируются стандарты отделки. Минстрой разрешает застройщикам менять требования только на более строгие. Если старые стандарты были хуже для покупателей, их придется переписать. Во-вторых, при новом подходе значительно снизятся судебные издержки девелоперов, а также расходы на переделку и штрафы», — говорит Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ агентства недвижимости fam Properties.