Сквоттеры и как с ними бороться: примеры и актуальность для России

Что такое сквоттинг 

Сквоттинг — это са­мо­воль­ное заселение по­ки­ну­тых или не­за­ня­тых по­ме­ще­ний людьми, которые не являются собственниками или арендаторами этого имущества, а также не имеют разрешения на его использование. Явление зародилось в Англии, по разным оценкам, в ХIV–ХVII веках, но массовое распространение, в том числе и на другие страны, получило после Первой мировой войны. 

Примеры сквоттинга и мировая распространенность 

Одним из самых популярных примеров сквоттинга является датская Христиания, которая существует с 1971 года. Изначально казармы в Копенгагене захватили хиппи. Их неоднократно пытались выселить, но в конечном счете сделать этого не удалось. Сейчас Христиания стала туристическим местом. Еще одна подобная локация находится в Милане — это сквот Леонкавалло, он считается вторым по масштабам в Европе. 

В Старом свете места обитания сквоттеров довольно часто становятся туристическими локациями. Такой пример можно встретить и в Нидерландах — это пивоварня «Брауэрейт Эй», которую много лет назад заняли сквоттеры. 

Но подобные истории — скорее исключение. В Европе сквоттинг считается серьезной проблемой. Например, подобная практика распространена в Испании, где сквоты массово заселяют не только заброшенное, но и недолго пустующее жилье. Полиция не выселяет людей, которые занимают чужие дома, так как не имеет права входить в здание даже по запросу собственника. Решение о выселении принимает только суд, а сам процесс длится несколько месяцев.  

В Великобритании в 2012 году приняли закон, который сделал сквоттинг уголовно наказуемым преступлением. Во Франции с 2021 года собственники жилья могут обратиться в полицию и выселить сквоттеров в течение 72 часов, ранее на это давалось два дня. В целом, на мировом уровне к вопросу сквоттерства сейчас относятся по-разному, наиболее лояльно — в Дании и Нидерландах.

Сквоттинг в России

Эксперты назвали сквоттинг в России растущим трендом. На уровне судов таких дел становится все больше, рассказал Артем Сирота, управляющий партнер Sirota & Partners. При этом если раньше инстанции чаще отказывались признавать право собственности за лицами, самовольно занявшими бесхозяйные или брошенные объекты, то сейчас процент удовлетворения подобных требований увеличивается.

С правовой точки зрения ближе всего к сквоттингу в России считается признание права собственности на недвижимость по приобретательной давности, сошлись во мнении опрошенные Движение.ру эксперты. В последние годы число дел по ст. 234 ГК РФ «Приобретательная давность» также выросло, особенно в недвижимости, поделился Сергей Сергеев, руководитель направления правового сопровождения споров в сфере коммунального хозяйства и управления недвижимостью Московской коллегии адвокатов «Яковлев и Партнеры».

«Судебная практика, несмотря на разногласия в оценке критериев, все чаще подтверждает право тех, кто открыто и добросовестно использует имущество на протяжении длительного срока. Это доказывает, что случаи приобретательной давности становятся более распространенными, а люди и компании стремятся привести в порядок документы и узаконить свое фактическое владение», — объяснил юрист. 

Признание права собственности по приобретательной давности не является мошенничеством. Эта процедура законна при соблюдении трех условий — открытое, добросовестное и непрерывное владение имуществом в течение 15 лет.   

«В мировой практике обычно одним из главных правил сквоттеров является скрытность и осторожность, они стремятся не попадать в поле зрения соседей и правоохранительных органов. В России же, напротив, человеку, который хочет получить имущество по приобретательной давности, нельзя скрывать этот факт. Он может оградить земельный участок или выполнять мероприятия для сохранности имущества, причем делать это обязательно открыто», — пояснили представители юридической фирмы Land Law Firm. 

Больше всего вопросов и споров вызывает критерий добросовестности владения, добавили юристы. Раньше суды строго относились к его определению, рассказал управляющий партнер Sirota & Partners. По его словам, в давних случаях истец, заявляющий права на чужую собственность, не должен был знать о том, что вещь ему на самом деле не принадлежит. Сейчас ситуация изменилась — если человек знает, что объект числится за другим лицом, то это, по мнению судов, не говорит о его недобросовестности. Главное, чтобы заявитель относился к имуществу как к собственному.

«Первым шагом в этом направлении стало дело Дубовца в 2017 году, когда Конституционный суд защитил право гражданина на квартиру, которую вовремя не зарегистрировали власти Москвы. Затем в 2020 году в деле Волкова КС подтвердил эту практику и пошел дальше, посчитав продолжительное бездействие собственника достаточным, чтобы его имущество перешло по давности другому человеку. Сейчас суды определяют добросовестность не как формальный критерий, а как общий стандарт разумного и социально одобряемого поведения», — объяснил Артем Сирота. 

Кроме того, суд признает владение добросовестным, если человек заключил устный договор-купли продажи с родственниками или они безвозмездно вселили его в помещение, от которого позже отказались, поделились кейсом в Land Law Firm. Также решение в пользу лица, не являющегося владельцем имущества, могут принять в случае, если на него зарегистрировали право публичной собственности по ошибке.

Когда суды отказывают сквоттерам: реальные кейсы

Несмотря на рост судебных дел по приобретательной давности, в большинстве случаев инстанции отказывают заявителям из-за сложности подтверждения нужных условий, рассказали в Land Law Firm. Например, эта практика недоступна, если заключен договор на временное пользование. Такой прецедент произошел в Москве — суды отказали Научно-техническому обществу приборостроителей имени академика С.И. Вавилова в признании права на помещения в здании напротив Кремля. Организация арендовала его по договору с 1992 года. 

Суд отказал в признании права собственности на квартиру в центре Санкт-Петербурга и Андрею Пугину, бывшему сотруднику РУВД. В 1993 году он расследовал убийство владельца недвижимости. После закрытия дела Андрей Пугин остался жить в этой квартире, платил за коммунальные услуги и даже вселил туда свою семью. В 2010 году экс-оперативник подал иск о признании права по приобретательной давности. Но суд ему отказал, так как Пугин попал в квартиру для исполнения служебных обязанностей и знал, что недвижимость не передается ему в собственность и не предоставляется для проживания. 

Какие случаи считаются мошенничеством

Если говорить о сквоттинге в России, как о форме мошенничества, то чаще всего в качестве средства завладения чужим имуществом используются подложные документы, добавили юристы Land Law Firm. Например, по одному из дел человека выселили из дома, который он занял по решению городского совета. Однако документ имел признаки подложного, так как предоставлял право собственности на объект другим людям. 

Также эксперты обозначили случаи сквоттинга, которые могут обернуться негативными последствиями и даже уголовной ответственностью. Например, когда люди проникают в жилье, не являющееся заброшенным, рассказала Алина Шлеева, старший юрист адвокатского бюро «Пропозитум». 

«Если какой-либо частный дом собственником используется время от времени, права на него зарегистрированы в установленном порядке, никто эти права не оспаривает, и вдруг появляются незваные гости, то их действия уже могут иметь признаки состава преступления, запрещенного ст. 139 УК РФ», — пояснила Алина Шлеева. 

В соответствии с ч. 1 ст. 139 УК РФ незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, может повлечь наказание в виде: 

• штрафа от 40 до 100 тыс. руб.; 
• обязательных работ на срок до 360 часов;
• исправительных работ на срок до 1 года;
• ареста на срок до 3 месяцев. 

Однако в последние годы динамика таких случаев демонстрирует снижение. Например, в 2023 году число осужденных по делам, возбужденным по ч. 1 ст. 139 УК РФ, сократилось на 25%, до 1,7 тыс. человек, говорится в судебной статистике РФ. Количество присужденных штрафов снизилось на 12%, а приговоров с исправительными и обязательными работами — на 27% и 30% соответственно. 

Как бороться со сквоттерами

Чтобы защититься от сквоттеров, собственникам жилья необходимо соблюдать минимальные правила безопасности, поделилась старший юрист АБ «Пропозитум». В первую очередь — установить надежные замки, обеспечить жилище сигнализацией, видеонаблюдением или нанять охранников. 

«Тем же собственникам, которые столкнулись с неправомерным занятием их недвижимости посторонними лицами, следует незамедлительно вызвать правоохранителей. Важно помнить, что решение любых вопросов, связанных с неправомерными притязаниями посторонних лиц на жилище, должно решаться только в соответствии с законом и при участии уполномоченных на то органов власти», — резюмировала Алина Шлеева.