Покупка залоговой квартиры: как провести безопасную сделку

На фоне «ключа» в 20% и ставок по рыночным программам на уровне 25,6-26,4%, все больше заемщиков сталкиваются с проблемами обслуживания кредитных обязательств. Просроченная задолженность по ипотеке к концу 2025 года может достичь 0,8-1%, подсчитали в ДОМ.РФ [1].

 «Это будет происходить на фоне замедления роста ипотечного портфеля и сокращения досрочных погашений, поскольку заемщики предпочитают размещать свободные средства на вкладах под высокий процент», — уточнили в ДОМ.РФ.

Такая тенденция также связана со слабой платежеспособность заемщиков, говорит Павел Остапчук, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнeры». Банки активно выдавали кредиты даже тем, у кого была высокая долговая нагрузка (ПДН 50+), а также с низким первоначальным взносом. Это привело к неблагоприятному отбору и увеличению числа просрочек спустя несколько месяцев после выдачи кредитов. 

«Банки вынуждены продавать за долги заемщиков залоговое жилье. В России за 2024 год на торгах в рамках исполнительного производства реализовано свыше 3 тыс. квартир ипотечных должников на общую сумму 9,37 млрд руб.», — комментирует юрист. 

Количество проданных залоговых квартир на торгах по годам:

• 2019 год — 4296 квартир.
• 2020 год — 4150 квартир.
• 2021 год — 5073 квартиры.
• 2022 год — 3969 квартир.
• 2023 год — 4149 квартир.
• 2024 год — 3079 квартир.
• 2025 год (первое полугодие) — 1 629 квартир. 

Источник: коллекторское агентство «Долговой Консультант».

«Рост просрочек по ипотечным кредитам и, на первый взгляд, снижение или стагнация предложения залоговых квартир на рынке — это две стороны одного процесса. Дело в том, что банки не всегда сразу изымают жилье, активно работают с реструктуризацией долгов. Кроме того, юридические процедуры изъятия и продажи залога занимают время, что создает лаг между ростом просрочек и появлением новых предложений на рынке», — уточняет представитель «Качкин и Партнeры».

Статус залоговой недвижимости и типы сделок

Квартира в залоге у банка — это жилье, которое выступает гарантией по кредиту. Если владелец не выплачивает долг, финансовая организация может продать ее через торги или по соглашению с собственником.

Добровольная продажа

С сентября 2024 года правила продажи залоговых квартир упростили: теперь собственник может самостоятельно реализовать объект до обращения банка в суд, при условии перечисления средств на специальный счет для погашения ипотеки, говорит Павел Остапчук. При этом есть вариант, когда покупатель сначала вносит деньги для снятия банковского обременения, а затем подписывает основной договор купли-продажи. Но при такой сделке стоит себя обезопасить.

«Бывает, что после всех расчетов с банком продавец отказывается подписывать основной договор купли-продажи. Чтобы защитить себя, покупателю следует использовать поручительство, задаток или обеспечительный платеж», — уточняет Павел Остапчук. 

У каждого способа обеспечения гарантии есть свои особенности, поясняет юрист. При поручительстве в договор включается третье лицо. Если продавец нарушит условия, ответственность несет поручитель. Задаток — это предоплата, которая возвращается в двойном размере, если владелец жилья  откажется от сделки. Но получить эти деньги бывает сложно. У человека может не быть ни этой суммы, ни имущества на момент взыскания. Обеспечительный платеж отличается тем, что деньги заранее резервируются. Если продавец не подпишет договор, покупатель гарантированно получит их обратно. Однако на практике ситуаций, где владелец квартиры готов внести хотя бы 5-10% от стоимости продаваемого объекта в качестве обеспечения, практически не встречается, говорят юристы. 

«Также существуют и иные способы мотивировать продавца, например, оплата покупателем остатка его задолженности уже после подписания договора купли-продажи. Но я все же рекомендую заключать не предварительный, а сразу основной документ с отложенной регистрацией», — поясняет представитель «Качкин и Партнeры».

Принудительная продажа

Банк может начать процедуру взыскания, если просрочка по ипотеке превышает три месяца, а сумма долга — больше 5% от стоимости заложенного имущества. Обычно это происходит после решения суда. На этом этапе собственник уже не контролирует ситуацию, отмечает юрист.

Залоговая квартира выставляется на аукцион по цене ниже рыночной — иногда на 10–30%. Чтобы участвовать в торгах, нужно внести задаток — обычно 5–10% от стартовой цены.

Основные площадки для продажи залоговой недвижимости:

• Государственный портал torgi.gov.ru. 
• Электронные торговые площадки (Сбербанк-АСТ, ЕЭТП).
• Сайты банков с разделами реализации залогового имущества.
• Классифайды с маркировкой «в залоге».

Такое жилье может показаться выгодной покупкой, но у него есть и свои риски, предупреждает юрист. Даже если собрать все справки, это не гарантирует защиту от неожиданных жильцов. Иногда в квартире могут остаться люди с законным правом на проживание, которое по каким-то причинам не было отражено в документах.

«Выселение без согласия человека, имеющего право жить в квартире, всегда рассматривается в суде. Если речь идет о несовершеннолетнем, то к делу еще привлекаются органы опеки. И, как показывает практика, при отсутствии сведений о новом месте регистрации ребенка судья отказывает в иске — даже если сделка законна и с документами все в порядке», — уточняет Павел Остапчук. 

Залоговая квартира в ипотеку

Если собственных средств на покупку ипотечного имущества не хватает, то можно оформить кредит, говорит эксперт. Например, новый владелец планирует взять кредит у того же финансового учреждения, у которого она находится в залоге, то процедура сводится лишь к смене владельца долга — банк самостоятельно выполнит оформление всех необходимых документов.

Этапы покупки аналогичны стандартной процедуре оформления ипотечного займа:

1. Подача заявки на ипотеку.
2. Получение предварительного одобрения банком без повторной проверки квартиры и документации продавца, поскольку недвижимость ранее уже была одобрена.
3. Посещение офиса банка для заключения сделки купли-продажи: сотрудники предоставят разрешение на смену собственника, а сразу после подписания договора отправляют бумаги в Росреестр для официальной перерегистрации и наложения нового обременения на объект. Затем осуществляется полное погашение предыдущей задолженности прежнего владельца перед банком.

«Продать ипотечную квартиру с низкой процентной ставкой, по которой она бралась, уже нельзя. В период "ипотечного бума", когда проценты были низкими, а конкуренция между банками — высокой, действовали подобные программы. Однако сейчас на рынке таких предложений нет», — рассказала Ирина Дробот, риелтор компании «Аякс».