Что такое реновация, какие дома под нее попадают, сроки программы

Фонд реновации жилья начал продавать квартиры через единого городского застройщика — портал «Московские кварталы», который запустили в августе 2025 года. Через электронную площадку реализуются не задействованные в переселении квартиры — пока доступно 88 лотов в 11 проектах. Речь идет о кварталах комфорт-класса, возведенных на месте старых советских домов. 

В августе 2025-го Фонд реновации является самым крупным игроком столичного рынка по объему ввода жилья. За январь-июль 2025-го организация ввела 525 тыс. кв. м, обогнав по этому показателю в столичной агломерации ПИК, ГК «А101», «Самолет», «Гранель» и других крупных застройщиков, говорится в рейтинге ЕРЗ.РФ. Редакция Движение.ру вместе с экспертами разобралась, как работает программа, где получают жилье и может ли житель старого дома отказаться от участия. 

Что такое реновация

Реновация жилья — это обновление жилого фонда города путем сноса ветхих и аварийных домов с последующим переселением людей в современные новостройки. Программу запустили в Москве восемь лет назад, в августе 2017 года. В нее включили более 5 тыс. домов, из которых полностью или частично расселили 1,2 тыс. 

Алгоритм работает так: собственник квартиры в доме, включенном в программу реновации, вместо старого жилья бесплатно получает новое с готовой отделкой. Недвижимость должна быть равнозначна помещению под снос — то есть не уступать по площади и количеству комнат. Одновременно в новых комплексах появляется больше социальных объектов — школы, поликлиники, парки и др, обновляют коммунальную инфраструктуру и дороги. 

Какие дома попадают под реновацию

Под реновацию попадают многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения, построенные с 1957 по 1968 год. К 2017-му значительная часть этих объектов достигла высокой степени износа, а конструктивные особенности не позволяют делать в них капитальный ремонт, сообщает фонд.

Так, в список зданий, которые подлежат реновации, входят: 

• девятиэтажные дома, возведенные в этот период по типовым проектам;
• другие девятиэтажки, построенные раньше этой даты, но с аналогичными характеристиками; 
• многоквартирные дома, в которых две трети собственников проголосовали за включение здания в программу. 

Программа предусматривает обновление жилья во всех районах Москвы. Большая часть домов — в Восточном, Юго-Восточном, Западном, Юго-Западном и Северном административных округах.

График переселения по реновации

Текущая программа реновации разделена на три этапа. Для каждого установлены целевые показатели. Например: 

• 2020–2024 гг: этап уже завершен в 47 районах Москвы, в его рамках планировали расселить 930 домов; 
• 2025–2028 гг. К расселению готовятся более 1,6 тыс. зданий; 
• 2029–2032 гг. Власти планируют переселить жильцов 1,8 тыс. объектов. 

Как узнать срок сноса по реновации по адресу

Конкретные адреса домов, включенных в реновацию, и этапы расселения прописаны в приказе Правительства Москвы. Дополнительную информацию можно также узнать:

• в едином контактном центре стройкомплекса — по телефону +7 (499) 401-01-01, по электронной почте help@str.mos.ru; 
• в Общественном штабе по контролю за реализацией программы реновации — по телефону +7 (495) 548-20-80, по электронной почте renova@opmoscow.ru;
• по телефону единой справочной службы Москвы +7 (495) 777-77-77.

Как узнать, куда переселят по реновации

Как правило, собственников квартир переселяют в пределах одного района. Исключение — территории Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского АО, жителям которых могут предложить недвижимость в границах округа. 

Как только дом будет готов к заселению, собственнику придет письмо с предложением новой квартиры. В сообщении укажут адрес, площадь, количество комнат, порядок и срок осмотра, а также место получения ключей. Документ должны передать лично в руки, либо при отсутствии положить в почтовый ящик.

Если соседям уже вручили письмо, а кто-то из собственников его не получил, следует обратиться в центр информирования по переселению и забрать свой экземпляр самостоятельно. Найти адрес можно на сайте Фонда реновации. 

Что положено по реновации 

Собственникам и нанимателям в домах, включенных в программу реновации, предоставляются равнозначное жилье. Дополнительно новая недвижимость должна соответствовать еще нескольким параметрам: 

• квартира сдается с отделкой: стены выровнены и оклеены светлыми обоями, потолок окрашен в белый цвет, на полу — светлый ламинат; 
• ширина комнат — не менее 3,1 м, все помещения изолированы;
• площадь кухонь в новых домах не менее 10 кв. м, а само помещение оснащается электроплитой и тумбой с мойкой; 
• в санузлах устанавливается ванна, раковина, полотенцесушитель, фаянсовый унитаз и др. 
• в прихожей предусмотрено место для шкафа, есть встроенное оборудование;
• балкон — обязательно с остеклением. 

Вместо квартиры участник программы также может получить компенсацию — сумму рассчитывают исходя из рыночной стоимости нового жилья. Эти деньги он вправе направить на самостоятельную покупку недвижимости или другие цели. Причем платить НДФЛ не придется: полученные в ходе реновации доходы освобождены от налогообложения.  

Можно ли отказаться от квартиры по реновации

Если собственнику не понравилось новое жилье, он может от него отказаться, обязательно аргументируя свое решение. Одновременно при заполнении протокола можно указать пожелания к квартире, которые, возможно, учтут при подборе другого варианта, говорит Валерия Дозорова, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».  

«Подробной регламентации того, как осуществляется выбор квартиры, в нормативных актах нет. <...> После отказа собственнику будет выслано приглашение на осмотр другого варианта, причем согласиться на предыдущую квартиру уже не получится», — прокомментировала эксперт. 

Также закон не содержит указаний по количеству возможных отказов. Но есть вероятность, что при очередном подобном решении Департамент городского имущества Москвы может подать иск о принудительном выселении и вселении в выделенное жилое помещение. Как показывает судебная практика, эти заявления зачастую удовлетворяют, добавила юрист. 

Можно ли купить квартиру по реновации большую, чем была 

В законодательство также предусмотрена возможность купить квартиру большей комнатности и площади. Такой вариант доступен только собственникам ветхого жилья: они могут приобрести более просторное помещение с доплатой. Сделать это можно двумя способами: 

1. До подписания договора на равнозначную квартиру. В этом случае в течение 30 дней с момента получения документа нужно обратиться в офис Фонда реновации и написать заявление. 
2. После подписания договора и регистрации права собственности. При этих условиях приобрести другое жилье можно в течение двух лет со дня регистрации. Для выбора доступна одна квартира в любом районе, где уже есть дома, построенные в рамках реновации.  

В обоих случаях можно приобрести квартиры площадью не более 100 кв. м. Скидка составит 10%. Такое право предоставляется однократно. 

Как включить дом в программу реновации

Дома включают в программу по решению жителей. Для этого необходимо, чтобы две трети собственников и нанимателей квартир в «хрущевках» поддержали этот выбор. Само здание должно быть либо аварийным, либо с высоким уровнем износа фундамента, стен и крыши. 

Летом 2025 года провести голосование и включить дом в программу нельзя. Однако такая возможность, вероятно, появится по итогам завершения третьего этапа — после 2032 года. Предполагается, что в будущем в программу включат 9-ти и 12-ти этажные дома 1960–1970 гг. постройки. 

Как отказаться от участия в реновации

Исключить дом из программы можно до того, как подписан первый договор на новое жилье, в том числе на выплаты равноценного возмещения в денежной форме. Для этого необходимо провести общее собрание собственников. Оно будет легитимным, если его участники обладают более чем 50% голосов. Более трети из них должны проголосовать за отказ от реновации, говорит Валерия Дозорова. 

Решение об исключении оформляется протоколом, которое затем вместе с необходимым комплектом документов предоставляется в Мосжилинспекцию. Но стоит учитывать, что в таком случае собственникам доначислят взносы на капитальный ремонт — сумму рассчитают с момента включения дома в программу реновации.  

Можно ли купить квартиру по реновации 

Купить недвижимость в новостройках программы реновации может любой желающий. Доступно несколько способов: на электронном аукционе через платформу «Росэлторг» или напрямую, за наличные и в ипотеку. В готовых многоэтажках сделки проводят по договору купли-продажи (ДКП), а в строящихся домах — по договору долевого участия (ДДУ). 

Механизм торгов выглядит следующим образом: 

1. Покупатель выбирает понравившийся лот.
2. Если требуется привлечение заемных средств, то сначала покупатель получает предварительное одобрение в банке, а затем — оформляет электронную цифровую подпись. При наличном расчете заявление на кредит не требуется, можно сразу получить ЭЦП на «Росэлторг» или в другом удостоверяющем центре.
3. После регистрации на электронной площадке, через личный кабинет подают заявку на участие в аукционе. Список документов здесь.
4. Следующий шаг — участие в аукционе. Торги идут в режиме реального времени путем повышения начальной цены договора, размер «шага» и продолжительность указаны в документации к лоту. 
5. В случае с ипотекой после завершения аукциона сотрудник связывается с победителем для запроса необходимой информации для оформления займа. Если банку требуется оценка жилья, ее проводит аккредитованная компания. 
6. При любом варианте расчета дату сделки согласовывают в течение нескольких дней.
7. В завершение — происходит регистрация прав собственности.  

Прямые сделки проходят по аналогичному алгоритму, только после выбора квартиры ее нужно забронировать. Цена услуги составляет 10 тыс. руб., она фиксирует стоимость выбранного объекта и не включается в договор. С августа 2025-го купить жилье таким образом можно через сайт «Московские кварталы», раньше информация о предложении размещали на портале Фонда реновации.

Цены и доступность

Эксперты отмечают: приобрести квартиру, построенную по программе реновации, можно только в тех домах, где после распределения остались свободные лоты. По данным «Циан.Аналитики», доля корпусов, где «излишки» продаются через аукционы, составляет порядка 10% от числа домов в предложении. На начало июня 2025-го в экспозиции находилось 380 квартир, подсчитали в компании «Метриум». Средняя цена квадратного метра в этих жилых помещениях в исторических границах составляла 300 тыс. руб., в Новой Москве — 205 тыс. руб.

«Правда, стоит отметить, что часть предложения реализуется в ходе электронных торгов, но все равно суммарно это небольшие объемы. Для сравнения, на рынке массовых новостроек “старой” Москвы сегодня продается более 13 тыс. квартир, Новой Москвы — 14 тыс. “Квадрат” в них обойдется в среднем 361,8 и 264,6 тыс. руб. соответственно», — рассказал Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». 

Средняя цена квадратного метра новостроек, построенных Фондом реновации на 5–10%, иногда — на 15% ниже аналогичных предложений застройщиков, говорит Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости». Но конкретные условия зависят от локации и конкурентного дома. 

«Государство субсидирует строительство жилых домов, компенсируя тем самым часть расходов девелоперов. Эта мера позволяет снизить себестоимость и предложить покупателям квартиры по ценам значительно ниже рыночных. Среди других преимуществ такого жилья — развитая инфраструктура в шаговой доступности от дома, функциональные планировки и современное благоустройство. Гарантом качества выступает государство, контролирующее весь процесс строительства и соблюдение норм жилищного законодательства», — резюмировала эксперт.