Коллективные инвестиции в стройке: что используют застройщики в 2025 году

Дорогое проектное финансирование и высокие ставки по бридж-кредитам вынуждают застройщиков рассматривать альтернативные источники. За счет цифровых финансовых активов (ЦФА), облигаций и закрытых инвестиционных паевых фондов (ЗПИФ) компании привлекают деньги на новые проекты и становятся более устойчивыми.

Пока доля коллективных инвестиций в девелопменте незначительна. Однако компании, которые начнут работать с такими инструментами, получат конкурентное преимущество. Эти застройщики смогут привлекать капитал для инвестиций на первоначальных этапах, а после оформления участка и получения разрешения на строительство будут использовать кредитные средства банков, считает заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Антон Медведев. 

ЦФА в недвижимости: плюсы и минусы 

Кредиты в сравнении с цифровым финансовыми активами предполагают большое количество ограничений, в то время как основная часть обязанностей заемщика в ЦФА остается на его стороне. Из-за чего привлеченные средства можно направить на цели, которые определяет сама компания, рассказала директор по инвестициям LEGENDA Intelligent Development Александра Болилая.  

Так как строительный сектор — капиталоемкий рынок, где требуются большие суммы, ЦФА может являться только подспорьем с точки зрения привлечения корпоративного долга, уточняет эксперт. Поэтому бизнесу все равно необходимо обратить особое внимание на публичный рынок заимствований.

«В ЦФА, в сравнении с фондовым рынком, суммы маленькие — до 250 млн руб. Сроки обращений тоже меньше — есть тенденция на краткосрочное размещение, до года. При этом видно, что количество выпусков существенно растет. Застройщики пробуют, пытаются посмотреть, что из этого может получиться. Но пока это молодой рынок», — рассказала Александра Болилая. 

Основной тип выпускаемых цифровых активов — это ЦФА с привязкой к денежным требованиям, когда эмитент обещает инвестору выплатить деньги на определенных условиях. Также распространенным вариантом являются активы с маркетинговой стратегией, предоставляющей скидку на покупку квартиры или привлекающий внимание к определенному продукту, говорят эксперты. 
 
Во втором квартале 2025-го рынок ЦФА значительно вырос — к июлю его объем увеличился на 86,1% относительно начала года и достиг 514,13 млрд руб. Среди размещенных выпусков преобладали рублевые долговые ЦФА с фиксированной доходностью и сроком погашения до 1 месяца. Основными покупателями ЦФА, в отличие от предыдущих периодов, стали неквалифицированные инвесторы, следует из данных ЦБ. Информации по третьему кварталу пока нет.

Несмотря на то, что в России рынок цифровых активов растет, он остается менее развитым и ликвидным, чем банковское кредитование, поделилась директор по экономике и финансам «Глобал Вижн Холдинг» Наталья Кадетова. В частности, из-за того, что бизнесу нужно закладывать бюджет на информирование потенциальных инвесторов о предстоящем выпуске.

«Застройщикам более выгодно привлекать деньги для реализации проектов через ЦФА в качестве диверсификации источников финансирования. Например, когда девелопер хочет снизить зависимость от банковской системы или конкретных организаций, ему нужны “короткие деньги” для предотвращения кассового разрыва или собственные средства для старта нового проекта», — поделилась эксперт. 

Вместе с тем инструмент несет риски: в первую очередь они связаны с нормативным регулированием. Так как ЦФА довольно новый механизм, в законодательстве возможны изменения, которые повлияют на условия выпуска и обращения, а также на налогообложение, обращает внимание Наталья Кадетова. 

«Есть и операционные риски. Если девелопер ошибся при расчетах своих возможностей по выплатам купона и сроков возврата номинала, то невыполнение обязательств ведет к дефолту и юридическим последствиям. Кроме того, проблемы с конкретным выпуском ЦФА негативно скажутся на восприятии инвесторами всего холдинга и отрасли в целом. Если же компания выпустила ЦФА на конкретный актив, например, недвижимость, то дополнительным риском будет падение стоимости или другие факторы, влияющие на доходность», — объяснила директор по экономике и финансам «Глобал Вижн Холдинг». 

В целом рынок ЦФА в России имеет значительный потенциал роста в среднесрочной и долгосрочной перспективе, так как сейчас остается недонасыщенным по сравнению с другими сегментами. Главный фактор для развития — динамика ключевой ставки. При ее снижении активность в цифровом направлении оживится, инвесторы будут искать доходность, а девелоперы — более дешевое длинное финансирование, добавила эксперт.

ЗПИФ: как используют застройщикам 

Растут в 2025-м и закрытые паевые инвестиционные фонды жилой недвижимости. Это механизм, когда специализированные управляющие компании привлекают средства инвесторов и вкладывают их в проекты для получения дохода. Объекты, которыми оперирует фонд, либо сдают в аренду, либо продают по окончании строительства. 

Во второй половине года этот сегмент стал драйвером роста активов — вложения выросли на 45,4 млрд руб. и превысили 135 млрд руб., привел «Коммерсантъ» данные УК «Парус Управление активами». Причем в первом полугодии 2025-го стоимость достигла 671,6 млрд руб., увеличившись на треть. 

Рост рынка ЗПИФ особенно заметен в последнее время, подтвердила Елена Часовских, управляющий директор по ЗПИФ для корпоративных и частных клиентов УК ПСБ. По данным Банка России на конец второго квартала 2025-го, более 2,6 тыс. фондов, которые могут инвестировать в недвижимость, подходят для квалифицированных инвесторов, еще около 150 — для неквалифицированных. В первом случае активами могут быть земельные участки, договоры на строительство или реконструкцию, объекты незавершенного строительства и пр. Второй вариант предполагает инвестиции в права из ДДУ, жилые объекты и коммерческую недвижимость, которая введена в эксплуатацию и сдана в аренду. 

«Согласно поправкам в закон об инвестиционных фондах, со следующего года появится возможность введения нескольких классов паев. Думаю, это будет интересно девелоперам, так как с новыми правилами получится установить разные условия по выплате дохода на разные классы паев и привлечь широкую группу инвесторов. Например, внутри фонда реализуется проект строительства гостиничного комплекса с апартаментами. Согласно обновленным условиям, в рамках одного класса паев инвестор получает доход от продажи апартаментов в этом комплексе, а в рамках другого класса — от управления гостиничным комплексом», — объяснила Елена Часовских.

Кроме того, появится возможность закрепить право на выделение конкретного актива за определенным классом паев. Алгоритм будет работать в ситуациях, когда инвесторы вложили деньги в реализацию проекта и за счет этого смогли стать владельцами определенного объекта недвижимости при погашении паев.

Еще два направления, с которыми работают застройщики — это арендные фонды и ЗПИФ, владеющие 100% долей специализированного застройщика. Первый вариант предполагает строительство помещений, например складских, сдачу их в аренду и привлечение розничных инвесторов, заинтересованных в получении дохода от аренды. 

«Второй вариант предполагает, что инвесторы владеют не квартирами, не квадратными метрами, а долями специализированных застройщиков, которые возводят тот или иной ЖК. И текущая стоимость пая определяется как дисконтированный денежный поток от прибыли, которую получит девелопер. В частности, подобную практику реализует MR Group в проектах Symphony 34 и Jois», — поделился Александр Бондаренко, управляющий партнер AB Capital. 

Что касается рисков для застройщиков, сам по себе ЗПИФ их не несет, говорит Елена Часовских. Тем не менее инструмент стоит рассматривать в роли дополнительного источника средств, не замещающего полностью проектное финансирование. Также с подобным привлечением инвестиций могут возникнуть сложности из-за текущей рыночной конъюнктуры: в условиях высокой ключевой ставки многие инвесторы предпочитают размещение средств в депозиты, РЕПО с центральным контрагентом и облигации. 

«Мы полагаем, что при существенном снижении “ключа” инвесторы начнут фиксировать доходность в депозитах и переразмещать средства. Одним из бенефициаров перетока средств станут ЗПИФы. До конца 2025-го мы вряд ли увидим значимую динамику ставки, поэтому сильного притока средств в сегмент ожидать не приходится. При более сильном движении ситуация может кардинально измениться в следующем году. К этому моменту завершатся долгосрочные депозиты, размещенные инвесторами по ставкам в 20%, что повлечет дополнительный приток средств на финансовый рынок», — объяснила эксперт.

Облигации как альтернатива кредитам

Еще одним инструментом привлечения средств для девелоперов стали облигации. По итогам первого полугодия 2025-го объем размещений корпоративных заемщиков составил рекордные 3,7 трлн руб., что на 90% превышает аналогичный показатель прошлого года, рассказал директор по развитию первичного рынка MOEX Дмитрий Таскин. По его словам, на бирже также широко представлены девелоперы: всего обращается 69 выпусков 21 застройщика, суммарный объем составляет порядка 280 млрд руб. 
 
«Облигации, в отличие от банковских кредитов, это беззалоговый инструмент привлечения финансирования. Девелоперы в основном используют их для того, чтобы привлекать средства для пополнения земельного фонда. Инвесторы достаточно активно совершают покупку, ориентируясь в первую очередь на оценку кредитного качества компаний и устойчивость их финансовых показателей», — пояснил Дмитрий Таскин.
 
Кроме того, облигации помогают бизнесу адаптироваться к изменениям конъюнктуры рынка, добавил директор по развитию первичного рынка MOEX. В прошлом году, когда регулятор перешел к стратегии повышения «ключа», эмитенты стали чаще выпускать бумаги с плавающей ставкой, чтобы дать себе возможность уменьшить стоимость заимствования при последующем смягчении денежно-кредитной политики. А после произошедшего послабления спросом стали пользоваться выпуски с фиксированным купоном. 

«При этом за счет выхода на биржу и размещения облигаций компании становятся публичными, начинают приводить в соответствие корпоративное управление, определяют периметр консолидации, осуществляют аудит финансовой отчетности. Все это в совокупности позволяет бизнесу повышать свою эффективность, становиться инвестиционно привлекательными, формировать вокруг себя профильную инвесторскую базу и создавать предпосылки для того, чтобы впоследствии собственники и акционеры компаний могли провести IPO и получить рыночную оценку», — резюмировал Дмитрий Таскин.

Настоящий материал носит исключительно ознакомительный характер, не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и не является персональной инвестиционной рекомендацией.