Как зарегистрировать договор аренды помещения в Росреестре

Регистрация договора аренды в Росреестре обеспечивает юридическую защиту обеих сторон и подтверждает законность сделки. Она обязательна, если срок договора составляет более 1 года. В случае конфликтных ситуаций договор дает возможность официально подтвердить права арендатора, защитить интересы арендодателя при продаже или передаче объекта.

Когда нужно регистрировать договор аренды в Росреестре

Если договор аренды недвижимого имущества превышает 1 год. Это закреплено в статье 651 ГК РФ. Формально такой договор считается заключенным с момента регистрации в ЕГРН.

Документы для регистрации договора аренды в Росреестре

Договор аренды в двух экземплярах (один для каждой стороны);
Документы на объект недвижимости: свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
Паспорта сторон (или документы, подтверждающие полномочия представителя);
Заявление о государственной регистрации по установленной форме;
Квитанция об оплате государственной пошлины.
Если договор аренды заключает юридическое лицо, потребуется устав организации и доверенность на представителя.

Договор аренды должен содержать

Данные арендодателя и арендатора;
описание объекта недвижимости;
срок аренды;
размер арендной платы и порядок расчетов;
права и обязанности сторон.

Размер госпошлины зависит от типа объекта и его площади. Оплату можно провести через банк или онлайн-сервисы.

Как подать документы по договору аренды в Росреестр

Лично в офисе Росреестра;
Через МФЦ;
Онлайн через портал Госуслуг или через сервис Росреестра.

После проверки документов запись о регистрации договора вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Срок регистрации обычно составляет 7 рабочих дней при подаче через МФЦ и до 5 рабочих дней при оформлении онлайн. После регистрации сторонам выдается выписка из ЕГРН, подтверждающая юридическую силу договора.

Для арендатора и арендодателя долгосрочный договор начинает действовать с момента подписания. Но для третьих лиц — банков, госорганов, новых собственников — он имеет значение только после регистрации. Это создает определенные риски, рассказал Движение.ру юрист «Яковлев и партнеры» Сергей Сергеев.

«Во-первых, новый собственник имущества не обязан соблюдать незарегистрированный договор, если докажет, что не мог знать о нем. То же касается субарендаторов: при прекращении аренды субаренда «падает», и рассчитывать на прямой договор с собственником они не могут. Во-вторых, арендатор по незарегистрированному договору теряет преимущественное право на заключение договора на новый срок. В отношениях с арендодателем это может и не сыграть ключевой роли, но при споре с новым арендатором преимущество будет на стороне последнего», — пояснил эксперт.

Отсутствие регистрации договора аренды для бизнеса может стать препятствием для получения ряда госуслуг. Например, при лицензировании продажи алкоголя, регистрации опасных производственных объектов, получении разрешения на строительство на арендуемом участке.

«Формально договор есть, но для государства его как будто нет, и процесс останавливается. Пока этот дуализм сохраняется, регистрация остается не формальностью, а инструментом защиты, поскольку делает договор видимым и обязательным для всех участников оборота, а не только для тех, кто его подписывал», — добавил Сергеев.

Что делать, если одна из сторон не хочет регистрировать договор

Можно обратиться в суд, согласно статье 165 ГК РФ, и потребовать обязать провести регистрацию.

«Судебная практика подтверждает, что этот механизм работает и в отношении договоров, которые при отсутствии регистрации считаются незаключенными. Если проблема не в регистрации, а в уклонении от самого подписания, используется иск о понуждении заключить договор в согласованной редакции», — пояснил юрист.