От процентов к квадратным метрам: в какую недвижимость могут перетечь деньги с депозитов

Снижение ключевой ставки ЦБ может привести к перетоку на рынок недвижимости около 22 трлн руб. с банковских депозитов россиян уже в ближайшие годы. Речь идет как о коммерческом, так и о жилом сегментах, где доходность всегда сильно отличалась в зависимости не только от типа недвижимости, но и от выбранного инструмента инвестиций. Разбираемся, какую прибыль может принести сегодня излюбленный россиянами способ сохранения средств.

Падение ставок разворачивает капитал

О том, что около 22 трлн руб. могут перейти с банковских депозитов на рынок недвижимости (примерно поровну — коммерческой и жилой) весной 2025 года говорили аналитики Nikolliers. Зампред правления банка ДОМ.РФ Антон Медведев в интервью «Движение.ру» летом этого года называл цифру в 2-3 трлн руб. По его словам, это средства основной ЦА застройщиков: 2,2 млн россиян, чей средний размер депозитов составляет 4,3 млн руб. общей суммой в 9,6 трлн руб. Другие две группы вкладчиков — небольшая, но со средним чеком в 43 млн руб., и самая многочисленная со средним размером депозитов в 200 тыс. руб. — не будут оказывать существенного влияния на рынок недвижимости после серьезного снижение ключевой ставки, добавлял Медведев.

О том, что переток средств может начаться уже в самое ближайшее время, свидетельствует статистика Центробанка. По данным регулятора, рост денежных средств на банковских депозитах населения России серьезно замедлился этой осенью. В октябре 2025 года динамика составила 1,6%, в сентябре и августе и того меньше — только 0,1%. Для сравнения, по итогам октября 2024 года объем депозитов вырос на 19,6%. Замедление роста показателя происходит по нескольким причинам. В первую очередь, это уже произошедшее снижение ставок по депозитам и ожидание их дальнейшего понижения. По последним данным ЦБ (на 11 ноября 2025 года), максимальная процентная ставка по рублевым вкладам в топ-10 российских банков составила 15,499%. Своего пикового значения она достигала 11 декабря 2024 года — 22,279%.

В ДОМ.РФ уже заметили, что эта ситуация привела к переориентации россиян со вкладов на инвестиции в жилье. Об этом в конце октября 2025 года говорил председатель правления банка Максим Грицкевич. Банкир отметил, что пока о развороте можно говорить лишь по косвенным признакам.

«Недвижимость действительно выполняет функцию частичной защиты от инфляции, поскольку арендные ставки в большинстве сегментов индексируются ежегодно, что позволяет доходу от объекта расти вслед за общим уровнем цен, — объясняет партнер NF Group Марина Малахатько. — Благодаря этому механизму недвижимость во всем мире рассматривается как защитный актив и относительно стабильный сектор экономики, способный сохранять покупательную способность капитала на длинном горизонте».

При этом к концу 2025 года в России есть несколько действующих способов заработка на инвестициях в квадратные метры. У каждого из них есть свои преимущества и недостатки, говорит эксперт.

«В зависимости от размера инвестиционного чека и стратегии инвестора могут подойти разные варианты или их комбинация», — добавляет она.

Доходность инвестиций в недвижимость

Вид инвестиций	Средняя доходность	Входной билет	Риски для инвесторов
Квартира в аренду	3–5% годовых	Зависит от региона (высокий в Москве/СПб)	Низкая доходность, необходимость личного управления (ремонт, поиск арендаторов), низкая ликвидность в некоторых локациях
Юнит в апарт-отеле	~10% годовых (Петербург)	На 15-20% ниже, чем у квартиры	Высокая неопределенность, риски девелоперского проекта и УК, низкая ликвидность при продаже, регуляционные и операционные риски
ЗПИФН (фонды недвижимости)	~12–16% годовых	От 1 рубля	Отсутствие прямого контроля над активами, зависимость от профессионализма управляющей компании
Крауд-платформы (на примере SimpleEstate)	~19% годовых (историческая)	100 тыс. руб. (минимальный чек)	Риски выбора объекта (хоть и проводится duediligence): затягивание сроков ввода в эксплуатацию, потеря арендатора, рост конкурентного окружения
Прямая покупка ГАБ	~10% годовых(Москва)	В разы выше, чем у жилья	Риск низкой ликвидности, зависимость от арендатора, возможность покупки в 2-3 выше рыночной цены

Квартира как инвестиции: миф или реальность

Самый распространенный вариант — квартира в аренду — знаком каждому. Плюсы очевидны: полный контроль, высокая ликвидность, стабильный спрос и статус «наследственного» актива.

«Квартира — долгосрочный и наиболее прозрачный продукт с точки зрения владения частной собственностью», — подтверждает Марина Малахатько.

Но есть и обратная сторона медали. «Низкая доходность, потому что квартиры в аренду приносят в среднем 3–4%, максимум 5% годовых, — констатирует основатель и генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко. — Также существует необходимость постоянного личного участия: ремонт, поиск арендатора, контроль». Это история для терпеливого инвестора, готового к роли домовладельца-управленца на десятилетия вперед.

В этих цифрах несложно убедиться, проанализировав актуальные объявления на специализированных онлайн-площадках. Например, однокомнатная квартира площадью 35,1 кв. м на станции метро «Нагорная» в Москве продается сегодня по цене в 14,2 млн руб. Аналогичная квартира предлагается в аренду за 60 тыс. руб. в месяц. Без учета коммунальных платежей и налогов арендодатель получит в год 720 тыс. руб. от аренды или 5,07% годовых. В элитном сегменте этот процент будет ещё меньше.

Впрочем, с учетом капитализации квартир можно говорить о большей доходности. По данным аналитиков компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», за 10 месяцев 2025 года цены на вторичное жилье в Москве прибавили 18,8%. Генеральный директор «БЕСТ-Новострой» Ирина Барабанова говорит о 19,6% годовых в Москве. При этом, по ее словам, в последние время наблюдается формирование инвестиционной привлекательности Крыма, где среднегодовая динамика роста стоимости квадратного метра составила почти 40%.

«Таким образом, недвижимость может рассматриваться как эффективный инструмент для сохранения капитала, но при покупке нужно тщательно подходить к выбору локации и проекта — даже рост цен не всегда означает высокую ликвидность и доход в перспективе», — указывает глава «БЕСТ-Новострой». Сама возможность конвертировать бумажный рост в живые деньги — отдельный вызов, соглашается директор аналитической системы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. «Чтобы получить прибыль, объект нужно продать, — напоминает он. — Инвестор должен понимать конкурентную среду локации и особенности спроса. Формально актив есть, но срок реализации по ожидаемой цене может стремиться к бесконечности».

Апарт-отели: выше и доходность, и риски

Близок к квартире в аренду, но уже на стыке с коммерческой недвижимостью находится юнит в апарт-отеле. Очевидное преимущество этого инструмента — более высокая доходность от аренды. «Порог входа у апартаментов ниже, чем при покупке квартиры, доходность, по данным аналитиков VALO, в Петербурге держится на уровне 10%, что сопоставимо с коммерческой недвижимостью, — делится данными генеральный директор УК VALO Hospitality Константин Сторожев. — А сроки окупаемости составляют 8–10 лет, что в несколько раз ниже, чем у объектов жилого сегмента». В качестве ключевого преимущества эксперт указывает пассивность, поскольку управляющая компания берет на себя все: от приема гостей до уборки.

Однако гостиничный роман может оказаться недолгим. «Инвестор сталкивается с большей неопределенностью, поскольку еще до входа в проект требуется тщательно оценить риски самого девелоперского проекта и управляющей компании», — предупреждает Марина Малахатько. Рынок апарт-отелей в России молод, а значит, выше регуляторные и операционные риски, а ликвидность таких объектов при продаже ниже, чем у обычных квартир.

Коллективный разум: ЗПИФН и крауд-платформы

ЗПИФы недвижимости сегодня — это полноценная замена классическим инвестициям в «бетон и кирпич». Ключевым драйвером их популяризации послужила либерализация закона, снявшая ограничения для инвесторов. Сегодня минимальная стоимость пая больше не регламентирована, что позволяет начать инвестировать с любой, даже самой небольшой суммы. По данным маркетплейса «Финуслуги», средняя доходность ПИФов недвижимости во второй декаде августа 2025 года приблизилась к 12% в годовом выражении. В инвестхолдинге «Финам» на примере одного из фондов отметили возможность достижения доходности в 16% годовых. ЗПИФы недвижимости предлагают инвестиции в крупные объекты (склады, логистические комплексы) с высокой ликвидностью паев. Впрочем, их главный минус — отсутствие прямого контроля инвестора над активами.

При этом он сохраняется в случае инвестиций при помощи краудфандинговых платформ. Также их отличие от ПИФов недвижимости в том, что они предпочитают покупку офисной и торговой недвижимости — стрит-ритейла и отдельно стоящих супермаркетов. Порог входа в них сопоставим с ПИФами. Например, в компании SimpleEstate от установлен в 100 тыс. руб., а историческая доходность составляет 19% годовых. «Это уже действительно становится инструментом пассивного дохода, — утверждает Никита Кониенко. — Ничего делать не нужно, профессионалы уже подобрали хороший объект, а инвестор просто пассивно получает доход». При этом в отличие от жилого сегмента, в коммерческом доходность инвестиций напрямую привязана к росту арендных ставок. Ярким примером, по словам эксперта, являются сетевые супермаркеты, чья арендная плата часто привязана к товарообороту. Растут цены в магазине — растёт и выручка, а вместе с ней и арендный платеж, увеличивая стоимость самого объекта.

Отличаются эти два инструмента тем, что в случае с ПИФами инвесторы покупают паи, а краудфандинговые платформы недвижимости предлагают купить акции специально созданной SPV-компании. Последняя, в свою очередь, является владельцем объекта недвижимости. Доходность же распределяется пропорционально между инвесторами.

Сопровождающие оба эти инструмента риски идентичны тем, что в принципе присутствуют на рынке коммерческой недвижимости. Если речь о новом объекте, то застройщик может затянуть сроки ввода в эксплуатацию. А потенциальный арендатор — изменить свои планы, либо рядом может открыться другой супермаркет, который повысит конкуренцию в локации. Еще один риск, который есть у ПИФов, но отсутствует в крауд-платформах недвижимости, состоит в том, что УК по своему желанию может продать объект и закрыть фонд, не интересуясь позицией пайщиков. Чтобы в этой ситуации не оказались инвесторы, скажем, SimpleEstate, в уставе организации было прописано, что такие сделки могут осуществляться только при согласии 75% акционеров, отмечает Никита Корниенко.

Коммерческая недвижимость как актив

Престижным и, казалось бы, 100%-ным инструментом инвестиций в недвижимость считается прямая покупка объекта вместе с арендатором, то есть готовый арендный бизнес (ГАБ). Его отличительная особенность в том, что цена входа в данном случае самая высокая из всех описанных — десятки и сотни миллионов рублей, а доходность — на уровне юнитов в апарт-отеле — около 10% годовых. В этом можно убедиться, зайдя на сайт одной из крупнейших компаний, специализирующейся на этом типе инвестиций в недвижимость.

Самое дешевое предложение, которое есть на ее сайте — это стрит-ритейл на 19 кв. м у станции метро «Орехово», который сдан в аренду точке стритфуда. Обещаемый покупателю срок окупаемости — 11 лет или чуть больше 9% годовых. Наибольшая доходность, которую обещает продавец, исходя из опубликованных предложений, — чуть более 10,5% годовых или 9,5 лет. При этом риски заключаются далеко не только в том, что арендатор может съехать в любой день. Как предупреждает глава SimpleEstate, в данном случае страховка от обесценивания денег работает не мгновенно и не линейно.

«Если вы купили объект в два раза выше рынка, то ни от какой инфляции в ближайшие, по крайней мере, годы он вас защищать не будет», — отмечает эксперт. Сначала объекту нужно «дорасти» в цене до суммы ваших вложений, и только потом начнется реальный рост. На это могут уйти годы.

Настоящий материал носит исключительно ознакомительный характер, не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и не является персональной инвестиционной рекомендацией.