Рост издержек и «дорогого» предложения: что повлияет на стоимость жилья в 2026 году

В конце 2025 года эксперты отмечают сразу два разнонаправленных, но взаимосвязанных тренда на первичном рынке. С одной стороны — рекордный спрос на новостройки, спровоцированный ожиданиями изменений в семейной ипотеке, с другой — закрепление высокой ценовой планки по квадратному метру в крупнейших и туристических центрах страны.

В 2025 году спрос рос: за 12 месяцев в России оформили около 572 тыс. сделок по договору долевого участия (ДДУ), это на 3% больше прошлогоднего уровня. Именно второе полугодие стало ключевым для рынка: декабрь показал рекордные за последние годы значения — 84 тыс. ДДУ, рост на 75%, говорит управляющий директор направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.

«Если смотреть на структуру цен экспозиции, то разрыв между столичными рынками и регионами по-прежнему остается значительным. Москва — отдельный полюс спроса, где стоимость квадратного метра кратно выше среднероссийских значений. Это отражает не только уровень доходов и инвестиционный спрос, но и ограниченность предложения в локациях с высокой деловой и туристической привлекательностью. Санкт-Петербург и Казань формируют следующий ценовой эшелон — города с устойчивым спросом, крупными агломерациями и активным развитием новых жилых проектов», — отметил эксперт. 

В большинстве региональных центров фиксируются более сдержанные значения — в диапазоне 110–160 тыс. руб. за «квадрат». Именно эти рынки во многом и обеспечили массовый декабрьский рост: покупатели ориентировались на более доступные предложения, сохраняя при этом возможность воспользоваться ипотечными программами, добавил Дмитрий Алексеев. По итогам 2025-го средняя стоимость 1 кв. м новостройки в целом по стране составила около 201 тыс. руб., что на 10% выше уровня 2024-го. 

«Рост цен был неравномерным – его в большей степени обеспечили крупнейшие рынки и более дорогие сегменты. В целом, ценовая карта декабря хорошо иллюстрирует итог 2025-го: отрасль сумела адаптироваться к новым условиям, спрос сместился в сторону регионов и более компактных форматов жилья, а финальный квартал стал точкой концентрации отложенного спроса. Это создало прочную базу для старта 2026 года — уже в условиях обновленных ипотечных правил и более взвешенного покупательского поведения», — поделился управляющий директор направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости». 

В декабре 2025-го рекордные продажи были зафиксированы практически везде, говорит главный аналитик «Циана» Алексей Попов. Например:  

• в Московском регионе зарегистрировали 18.6 тыс. ДДУ, на 29% выше уровня ноября; 
• в агломерации Санкт-Петербурга — 8.9 тыс. ДДУ, рост на 37%;
• в целом по России — около 81 тыс. ДДУ, +29%. 

«Длинные новогодние выходные не способствуют сохранению таких же высоких темпов продаж, хотя и опасения об “остановке” рынка из-за изменений в правилах выдачи семейной ипотеки мы пока считаем преждевременными. В январе заявки по ней были остановлены лишь в нескольких банках, а стремление “успеть пока все не отменили” никуда не делось», — поделился Алексей Попов. 

Как изменились цены в начале года  

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Москве и Московской области в январе 2026-го составляет около 413 тыс. руб., средний бюджет покупки жилья — 19,2 млн руб., приводит данные Алексей Чапик, директор по стратегии и продажам новостроек группы «Плюс», руководитель платформы по продаже новостроек «Домбук Плюс».

В границах «старой» Москвы показатель выше и находится на уровне около 558 тыс. руб. за «квадрат», а сумма сделки — 27 млн руб. В Новой Москве средняя стоимость — около 299 тыс., а бюджет — 12,9 млн. По области показатели составляют 208 тыс. и 9,4 млн руб. соответственно. 

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области средняя цена квадратного метра составляет порядка 242 тыс. руб., средний чек — 10 млн руб. В границах города Санкт-Петербурга — 295 тыс. и 11,5 млн, во всем регионе — 164 тыс. и 7 млн в среднем.

«Видно, что в столичных агломерациях основной рост цен произошел именно в границах городов, то есть в Москве и Санкт-Петербурге. Это объясняется тем, что на фоне снижения запуска проектов массового сегмента на этих рынках начали активно выводиться объекты бизнес-класса, что влияет на итоговую среднюю цену квадратного метра. За последние два года цены на новостройки выросли в среднем на 20–30%, в отдельных регионах рост был сильнее — на 40–50%. Основными драйверами роста стали масштабные ипотечные программы с господдержкой, рост себестоимости строительства и ограниченное предложение в востребованных локациях», — объяснил Алексей Чапик. 

По структуре спроса наибольшую долю составляют студии, однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры, средняя площадь приобретаемого жилья в крупных агломерациях — 40–45 кв. м. Именно этот формат остается наиболее ликвидным во всех классах, прежде всего в сегментах «комфорт» и «бизнес», говорит директор по стратегии и продажам новостроек группы «Плюс». 

Источник: «Этажи»  

В городах-миллионниках в начале 2026-го эксперты отмечают незначительное подорожание новостроек. По данным сервиса «Яндекс Недвижимость», медианная стоимость 1 кв. м составила 209 тыс. руб. Это на 1,5% выше декабря и на 13,5% — прошлогоднего уровня.

В начале года наблюдается ожидаемая ситуация снижения активности потребителей после активных продаж ноября-декабря. На фоне ужесточения семейной ипотеки с 1 февраля ажиотажный спрос привел к вымыванию экспозиции и реализации спроса за 2–3 месяца, говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. Многие банки с 20-х чисел января уже не рассматривали заявки на семейную ипотеку, что максимально сократило спрос и возможности реализации.  

Источник: «НДВ Супермаркет Недвижимости»

Цены на новостройки в 2026 году: прогноз

Стоимость квартир на первичном рынке в 2026 году может вырасти выше инфляции из-за оживления экономической активности после снижения ключевой ставки, последовательного сокращения ввода новых проектов и уменьшения доступного к покупке жилья. Факторы будут влиять на спрос на рынке недвижимости, особенно в массовом сегменте, поделился президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Существенное влияние на застройщиков окажет и отмена «регулирующего» моратория, являющегося проинфляционным фактором. 

«При этом рынок будет развиваться неравномерно: элитное жилье, характеризующееся изначально высокой маржинальностью, покажет менее выраженный рост цен, в то время как в массовом сегменте, особенно в крупнейших городах, усилится конкуренция за лоты. В целом в 2026 году можно ожидать небольшое снижение продаж на первичном рынке из-за сокращения субсидирования льготных ипотечных программ, их более адресной направленности, а также нахождения стоимости квадратного метра жилой площади около новых психологических отметок», — рассказал Антон Глушков.

Ключевыми факторами, которые будут влиять на рынок, останутся стоимость проектного финансирования, динамика ключевой ставки и параметры ипотечных программ. При снижении ставки рыночная ипотека постепенно увеличит свою долю, частично замещая семейную ипотеку, добавил Алексей Чапик. 

Для восстановления рынка нужны ключевая ставка ниже 10% и возврат льготной ипотеки для всех категорий заемщиков. Первый фактор маловероятен, а второй — уже невозможен, говорит директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. Поэтому говорить, что в 2026 году будет резкий рост ипотеки, не приходится. По прогнозам аналитиков, динамика может составить 10–15%.

«Также не нужно забывать о повышении НДС до 22%. Как обычно, если где-то у застройщика вырастут расходы, это непременно отразится на конечном покупателе. Увеличение налога приведет к росту цен на недвижимость до 5%, хотя он напрямую не влияет на сделки. Но размер ставки влияет на стройку, которая включает закупку стройматериалов, работу подрядных организаций и так далее», — добавил Валерий Кочетков.

В 2026 году стоимость новостроек увеличится на 13–15%, прогнозирует Алексей Попов. В Московском регионе ожидается более выраженный рост — на 18–20%, это обусловлено расширением доли «дорогих» проектов в активном предложении. Эксперты связывают такую динамику с ожидаемым увеличением спроса на фоне снижения ключевой ставки.

Аналогичное мнение высказали эксперты Nikoliers. По итогам года они ожидают рост средневзвешенной цены квадратного метра на 14–15%. Этому будут способствовать макроэкономические изменения, влекущие рост операционных расходов застройщиков на этапе проектирования и, как следствие, повышение класса проектов, рассказала директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли компании Анна Мурмуридис.

Наиболее заметный рост будет сосредоточен в крупных агломерациях, в проектах бизнес-класса и в локациях с развитой инфраструктурой. Параллельно произойдет рост объемов продаж: ипотечный рынок может увеличиться на 15–25% по сравнению с 2025 годом, считает директор по стратегии и продажам новостроек группы «Плюс».

Когда выгоднее покупать квартиру в новостройке

Выбор периода, в который выгоднее покупать квартиру в 2026 году, зависит от множества индивидуальных условий. Например, если потенциальный покупатель планирует использовать льготные ипотечные программы, то оптимальным вариантом будет покупка квартиры в первом полугодии, говорит президент НОСТРОЙ. В то же время, если покупатель собирается брать кредит на рыночных условиях, то для него оптимальнее рассмотреть сделку во второй половине года из-за ожидаемого снижения ключевой ставки.

Покупка квартиры в новостройке в 2026 году оправдана в том случае, если у покупателя есть сформированная потребность в улучшении жилищных условий и понятный комфортный платеж. Универсально лучшего периода для покупки не существует — решение во многом зависит от готовности покупателя и конкретных условий сделки, например, возможности оформить семейную ипотеку, обращает внимание Алексей Чапик. 

«Например, традиционно более выгодные предложения и акции появляются в конце года, когда девелоперы стимулируют спрос акциями. Но если специально ждать конца года, то рост цен, который произойдет к этому моменту, может нивелировать эффект от скидок. При этом выбор момента покупки напрямую зависит от города, класса жилья, локации, транспортной доступности и бюджета. В дефицитных сегментах и востребованных районах ожидание снижения цен, как правило, не оправдывается», — поделился директор по стратегии и продажам новостроек группы «Плюс».

Кроме того, выгода от покупки новостройки прежде всего зависит от цели покупки. Если необходимо получить готовое собственное жилье, то рациональнее приобретать квартиры «на ключах». Если же требуются удобные условия оплаты, то стоит рассматривать проекты со средними или дальними сроками сдачи, рассказал Илья Павлюк, ведущий эксперт федеральной компании «Этажи» в Москве. 

Как изменится рынок новостроек из-за сокращения вывода новых проектов 

После снижения активности застройщиков в 2025 году средневзвешенная цена квадратного метра при сохранении спроса будет постепенно расти. Однако проблемой остается перенос сроков сдачи проектов и отмена моратория на штрафы. Девелоперы будут закладывать неустойки в стоимость, поделилась руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

В 2026 году рынок жилой недвижимости ожидают изменения привычной картины: «комфорт» продолжит вымываться за счет перехода застройщиков в сторону классов «бизнес» и выше. Это будет связано со снижением маржинальности деловой активности ввиду повышения архитектурных требований к проектам и, как следствие, роста стоимости строительства, увеличения сроков согласования и издержек, считает Анна Мурмуридис.

В целом сокращение вывода новых проектов на рынок выглядит логичным, особенно в связи с изменением условий семейной ипотеки и, как следствие, снижением спроса. При меньшем количестве проектов девелоперам придется поддерживать баланс между новыми, строящимися и сданными комплексами, тем самым регулируя цены, отметил ведущий эксперт столичных «Этажей».  

Что повлияет на рынок новостроек: письмо «Самолета» и финансовая устойчивость 

После 2024 года девелоперы стали испытывать проблемы со спросом. Отмена массовой льготной ипотеки, высокая ключевая ставка и ограничение других госпрограмм привели к снижению продаж. Хоть многие компании заявляют, что им удалось сохранить финансовую устойчивость, некоторые игроки рынка отмечают риски системного кризиса отрасли. 

Первым таким тревожным признаком стало письмо крупнейшего российского застройщика ГК «Самолет», направленное в Правительство РФ в феврале 2026-го. В обращении генеральный директор Анна Акиньшина просит выделить компании льготный кредит на 50 млрд руб. для оптимизации финансирования. 
По ее словам, деньги нужны для исполнения обязательств перед дольщиками и предотвращения роста цен. 

Обращение «Самолета» вызвало бурную реакцию рынка и разделило мнение представителей отрасли. Первые считают решение компании ожидаемым, так как в последние два года девелоперы сталкивались с целым набором факторов, которые ухудшили экономику проектов. Более того, за письмом могут последовать обращения других застройщиков, что негативно повлияет на продажи и цены новостроек. 

Другие отмечают, что практика обращения системообразующих компаний к государству за поддержкой является нормальной. По наблюдениям экспертов, это характерно не только для строительного сегмента — подобные просьбы также встречаются и среди металлургических предприятий, нефтяных компаний и производителей авто.