Перестройка или исчезновение: убьет ли e-commerce формат торговых центров

В последние годы посещаемость торговых центров падает: в январе–июне 2026 года она снизилась в среднем на 4,7%, а относительно допандемийного уровня — на 27%, подсчитали в IBC Real Estate. На динамику влияют текущая экономическая ситуация и активный переход к онлайн-торговле. По данным Ассоциации компаний интернет-торговли, в первом полугодии 2026-го ее объем достиг 7,2 трлн руб., а доля в общем объеме розничных продаж составила 22,2%.

Сокращение трафика ведет к росту вакансии. С проблемой незаполненных площадей сталкиваются 5–6 торговых центров из 10. Еще у 3–4 объектов вакансия остается в пределах нормы и обеспечивает здоровую ротацию арендаторов, рассказала председатель комитета Гильдии управляющих и девелоперов по торговой недвижимости, генеральный директор «IDEM консалтинг» Екатерина Гресс. По ее словам, сильные ТЦ с листами ожидания и потенциалом роста арендных ставок по-прежнему есть. 

Говорить о кризисе всего рынка пока некорректно. Но часть объектов действительно требует пересмотра концепций: по итогам 2025 года в реновации нуждались две трети региональных комплексов, а к началу 2026-го их доля выросла до 71%. В зоне наибольшего риска — крупные региональные моллы старше 10 лет с преобладанием магазинов одежды, обуви и электроники.

Как менялась вакантность за 15 лет 

Рынок торговой недвижимости чутко реагирует на кризисы. За последние 15 лет сегмент пережил несколько этапов, говорит старший директор департамента торговой недвижимости CMWP Зульфия Шиляева. Доля пустующих площадей постоянно менялась: 

1. В 2009 году, после глобального кризиса 2008-го, вакансия в ТЦ достигала 10%.

2. Восстановление платежеспособного спроса вернуло ритейлеров на рынок — к 2011–2013-м вакансия в торговых центрах Москвы опять снизилась. На этот раз до исторического минимума — 1–3%. 
3. В кризис 2014 года доля пустующих площадей выросла до 11,4%. Восстановление заняло много времени. 
4. Перед пандемией, в 2019 году, вакантность снова снизилась и достигла 7,6%.
5. Пандемия 2020 года положила начало структурным изменениям в торговой недвижимости и взрывному росту онлайн-торговли. А уход международных брендов привел к тому, что в 2022 году вакансия выросла до 12%.
6. Но уже в 2023–2024-х активная экспансия российских операторов снова привела к сокращению пустующих площадей — до 7,3%.

Похожую динамику приводят в IBC Real Estate: последние два года доля свободных метров, в том числе в торговых центрах Москвы, снова растет. Неприбыльные точки закрываются, а новые магазины открываются редко: бренды почти не выходят в офлайн. Сейчас в столичных ТЦ пустует 742 тыс. кв. м — вакантность 11%, рассказал руководитель департамента стратегического консалтинга компании Евгений Саурин. 

Источник: IBC Real Estate, *приостановившие работу магазины, т.е. площади международных брендов, которые приостановили деятельность, но сохраняют за собой торговые площади (есть логотип/вывеска о приостановке деятельности).

Одновременно с 2010 года в 16 раз упал объем нового строительства — в первую очередь это связано с сокращением среднего размера проектов. В 2016-м арендопригодная площадь (GLA, Gross Leasable Area — прим. ред.) составляла 35 тыс. кв. м, а в 2026-м — лишь 11,3 тыс., подсчитали в Nikoliers. 

Всего в первом полугодии 2026-го в России ввели 94 тыс. кв. м торговых площадей — это на 66% меньше, чем годом ранее. Почти половина, 44,6 тыс. кв. м, пришлась на Москву, 11,8 тыс. — на Санкт-Петербург, остальное — на регионы. В третьем квартале открылось еще два объекта, объем нового ввода достиг 106,5 тыс. кв. м.

«По итогам текущего года мы прогнозируем объем ввода на уровне 358 тыс. кв. м — это на 55% меньше, чем в прошлом году. Предложение продолжает увеличиваться в основном за счет объектов, которые долгое время находились на высокой стадии строительной готовности, но не открывались ввиду трудностей с заполнением арендаторами», — рассказал Евгений Саурин. 

Маркетплейсы против ТЦ 

Шоппинг-функция торговых центров становится второстепенной из-за развития электронной торговли — ее замещают универсальные маркетплейсы с широким ассортиментом, быстрой доставкой, близким расположением пунктов выдачи, возможностью примерки и постоплаты.  

Раньше модель ТЦ была простой: потребность в покупке приводила человека в торговый центр, а широкий набор магазинов определял его привлекательность. Сегодня многие покупки можно совершить онлайн, поэтому сам по себе набор магазинов и брендов больше не гарантирует трафик. Постепенно формируется другая логика: потребности человека → причины провести время вне дома → соответствующий набор функций → трафик → торговля как часть общей экосистемы объекта.

Это не значит, что торговля теряет значение — но ее роль все теснее связана с досугом, спортом, общепитом, услугами и другими сценариями посещения, отметила Екатерина Гресс.  

Сложнее всего с арендаторами устаревающим объектам. По итогам первого полугодия 2026 года среди стабилизированных ТЦ Москвы вакантность чаще всего растет в объектах старше 9 лет — это 65% всех центров, где свободная площадь увеличивается. Доля развлечений в них ниже, чем в других — 25% против 42%. Это мешает конкурировать за посетителя, поэтому такие объекты нуждаются в обновлении и пересмотре стратегий. 

«В условиях ускорения темпов жизни нарастают и темпы трансформации потребителя, что сказывается на рынке торговой недвижимости. Особенно остро это ощущают рынки двух столиц и крупнейших городов России, в то время как в более мелких региональных городах потребитель все еще менее требователен. С одной стороны, объекты в регионах не требуют столь частого обновления. С другой, в регионах в целом обновление происходит реже, из-за чего сегодня многие ТЦ устарели», — отметил Евгений Саурин. 

Как меняется наполняемость ТЦ

Структура арендаторов меняется кардинально. В первом полугодии 2026 года каждый второй ТЦ увеличил площадь развлечений более чем на 5%, а каждый пятый увеличил долю развлечений и общепита на 20%. В 68% ТЦ выросла доля общепита и развлекательных форматов. 

Сейчас около трети площадей в крупных торгово-развлекательных центрах (ТРЦ), введенных в эксплуатацию в 2025 году, приходится на развлекательную инфраструктуру, еще 25% занимают спортивные объекты, магазины одежды — лишь 16%. Изменения затрагивают и действующие комплексы: за последний год доля развлекательных операторов в них увеличилась с 18% до 23%, тогда как сегмент fashion сократился с 24,6% до 19%, добавил аналитик IBC Real Estate. Одновременно выросла представленность общественного питания: доля увеличилась с 3,3% до 5,8%. 

Но просто механически заменить торговлю тоже нельзя, отмечает Екатерина Гресс. Такой подход приведет к снижению арендной выручки и не решит стратегическую задачу объекта. Он должен быть достаточно гибким, чтобы при необходимости менять соотношение функций — сегодня это торговля, завтра сервис, спорт или досуг. 

Ключевым инструментом адаптации становится реконцепция: качественный ТЦ подбирает операторов, которые отвечают реальным потребностям посетителей. Часто для этого приходится пересматривать пул арендаторов, перераспределять площади между ритейлерами разных профилей и внедрять форматы, которых раньше не было в этой локации. 

Главный риск для ТЦ сегодня — не успеть подстроиться под изменившееся поведение покупателей. Управляющим компаниям и собственникам нужно выстраивать многослойные сценарии посещения, реорганизовывать пространство и делать среду привлекательной для разных аудиторий, говорит директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова. 

«Реконцепцию нужно закладывать в капитальные затраты как обязательную статью, а не разовую инициативу. Это не косметический апгрейд, а стратегический инструмент перезагрузки бизнес-модели объекта, и ее проведение требует работы опытной УК, которая сможет грамотно оценить текущее состояние проекта и подобрать оптимальный подход к обновлению комплекса», — объяснила Юлия Кузнецова. 

Ключевые меры «спасения» торговых центров: снизить зависимость от fashion-ритейлеров в пользу услуг, медицины и образования, сменить якорных арендаторов и отдать «мертвые» зоны под другие форматы. Начинать стоит с аудита: возраст объекта, доля «уставших» арендаторов, зависимость от одного-двух якорей, динамика трафика, отметил Евгений Саурин. Анализ должен ответить на главный вопрос: чем этот ТРЦ должен стать для своего района — семейным центром, торгово-развлекательным или сервисным.

Эволюция торговых центров к многофункциональности 

Рынок смещается в сторону смешанных форматов и проектов «рядом с домом», а гигантские моллы почти не строят. Устаревшую «торговую коробку» переделывают в многофункциональный комплекс (МФК): торговая инфраструктура — на первом или нижних этажах, а офисы, апартаменты и общественные пространства сверху.  Это следующая эволюционная ступень торговой недвижимости. 

Сочетание нескольких функций позволяет диверсифицировать риски, эффективнее использовать участок, формировать разные источники трафика и дохода и сокращать общий срок окупаемости проекта. Все чаще будут появляться смешанные модели, где рядом с доходной недвижимостью предусмотрены площади, ориентированные на продажу, что позволяет возвращать часть инвестиций уже на ранних стадиях реализации.

«При этом важен не сам факт смешения функций, а способность объекта адаптироваться. Архитектура, инженерия и планировочные решения должны позволять относительно быстро менять соотношение функций, если рынок изменился. Проектировать нужно не только оптимальный mixed-use на момент открытия, но и возможность его последующей трансформации», — отметила Екатерина Гресс.

Девелоперы уже переходят к другим моделям строительства. По данным «IDEM консалтинг», количество новых проектов классических торговых центров в регионах за последние 2–3 года сократилось более чем на 60–70%. При этом доля МФК с торговой составляющей, напротив, кратно выросла.

«Причина не только в изменении спроса. Экономика нового чистого ТЦ становится все сложнее: в регионах срок окупаемости таких проектов сегодня редко составляет менее 14–16 лет. При оценке проекта необходимо учитывать не только прямые капитальные затраты, эксплуатационные расходы, управление и маркетинг, но и растущую налоговую нагрузку», — объяснила Екатерина Гресс.   

Внутри жилых комплексов эффективной концепцией считается торговый центр, где 30% отводится под спортивную составляющую, 30% — кафе-рестораны, 40% — супермаркеты и сопутствующие товары, салоны красоты, СПА, поделилась директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова. Такую концепцию компания создала в ЖК «Level Причальном» и планирует внедрять в следующих проектах. 

«У нас есть реализованный кейс — инфраструктура в формате встроенного торгового центра площадью 8 тыс. кв. м, мы его назвали Vibe Mall, он находится внутри жилого комплекса. Там очень круто реализована концепция, ежемесячно растет трафик, жители не нарадуются — спускаются в тапочках зимой и летом в фитнес, супермаркет, рестораны. Мы всех своих покупателей — и жилья, и коммерческой недвижимости — стараемся возвращать за повторными покупками. Комплексная среда хорошо влияет на покупательский спрос в будущем — поэтому и идет упор на качество и инфраструктурную составляющую», — рассказала Александра Захарова в интервью Движение.ру. 

Перспективы рынка: расслоение и точечные закрытия 

Эксперты прогнозируют: рынок, скорее всего, не сократится одномоментно, а расслоится. Сильные ТЦ продолжат развиваться, объекты с хорошей локацией получат шанс на перезапуск, а слабые и морально устаревшие постепенно потеряют торговую функцию. 

Изменятся и сами магазины: роль торгового зала как витрины и склада одновременно будет снижаться, продолжится оптимизация площадей — брендам не нужно выставлять весь размерный ряд, если часть ассортимента доступна через цифровые каналы. Зато возрастает ценность консультации, качественной демонстрации товара, среды и опыта взаимодействия с брендом.

Освобождающиеся площади позволят развивать досуг и развлечения, но противопоставлять их торговле неверно. Сильный региональный ТЦ будущего — это многофункциональный центр притяжения, где торговля остается одной из ключевых причин визита. Среди арендаторов будет снижаться доля одежных и обувных операторов и форматов продуктового ритейла. Доля развлечений и фитнеса, напротив, продолжит расти, считает Зульфия Шиляева. 

«Торговым центрам совместно с арендаторами целесообразно работать над увеличением конверсии из посещаемости в чеки, над высоким уровнем сервисов, увеличением частоты посещений и покупок за счет программ лояльности, над диджитализацией внутри торговых центров. Проведение регулярных мероприятий — концертов, выставок, фестивалей, мастер-классов, превращает ТЦ в культурный и социальный хаб», — пояснила старший директор департамента торговой недвижимости CMWP.

Массового закрытия сотен торговых центров участники рынка не ждут — часть ТЦ пойдет на продажу или переформатирование, но большинство сохранится. Закрытия будут точечными: в перспективе пяти лет могут перестать работать именно классические торговые центры. Основная доля объектов физически не закроется, а поменяет функцию: часть площадей уйдет под фитнес, медицину, образование, спорт, развлечения, офисы или другие форматы, говорит сопредседатель Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла (АТЭР) Павел Люлин.

«Я не жду превращения всех моллов в развлекательные центры. Скорее сформируется несколько устойчивых моделей. Районный ТЦ будет обслуживать ежедневные потребности. Крупный региональный объект станет местом семейного досуга, ресторанов, спорта, развлечений и покупок. Сильные городские ТЦ сохранят fashion и бренды, которым нужен офлайн-контакт с покупателем. Рынок ТЦ не исчезает, он заканчивает период экстенсивного роста. Следующие годы будут рынком реконцепции и управления уже построенными объектами», — резюмировал Павел Люлин.