Можно ли взять ипотеку на квартиру без первоначального взноса

Оформить ипотеку без первоначального взноса можно в двух случаях:

1. При залоге недвижимости. Банк может одобрить сделку без первоначального взноса, если заемщик заложит другое жилье, стоимость которого превышает сумму кредита. Например, если уже есть квартира, купленная без ипотеки, и планируется приобрести еще одну.
2. При перезалоге существующего жилья. Когда заемщик одновременно закладывает и приобретаемую, и уже имеющуюся квартиру. 

Эта практика характерна для вторичного рынка. В сегменте новостроек механизм покупки без первоначального взноса, как правило, недоступен, говорит заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Там действуют программы господдержки — семейная, дальневосточная, IT-ипотека, в которых заинтересованы банки и застройщики. 

«На обоих рынках еще существуют неофициальные схемы, позволяющие оформить кредит для оплаты всей цены объекта, но в значительно меньшей степени, чем раньше. Банки все активнее используют собственные инструменты оценки недвижимости и чаще требуют безналичный перевод первого взноса. Такие схемы могут увеличивать риски для всех участников сделки», — добавила эксперт. 

Условия ипотеки без первоначального взноса

Ставки по залоговой ипотеке выше, чем по стандартным кредитам. Например, если стоимость обычной ипотеки при ключевой ставке ЦБ в 16,5% варьируется в пределах 16,6–23,5%, то залоговая — от 20,5% до 29,6%. 

«Если в залог идет квартира, апартаменты или несколько таких объектов, то можно получить в кредит до 80% от общей стоимости залога. Если залогом будет иная недвижимость, то процент меньше — чаще до 50–60%», — рассказала Татьяна Решетникова.

Пакет документов на сделку не отличается от обычного: паспорт заемщика, СНИЛС, копия трудовой и справка 2-НДФЛ. Если в залог идут два объекта недвижимости, то по каждому потребуется аналогичный пакет документов, оценка объекта и его страхование. Отказаться от последнего получится при условии повышения ставки по кредиту.

Что можно использовать вместо первоначального взноса

Альтернативой накоплений для первоначального взноса могут стать государственные субсидии и выплаты. Например, для покупки жилья подойдет: 

• материнский капитал. В 2025 году при рождении первенца он составляет 690 тыс. руб., а второго ребенка — 221 тыс. руб. или 912 тыс., если ранее семья не получала выплату; 
• государственная субсидия по программе «Молодая семья», которой могут воспользоваться супруги не старше 35 лет. Размер выплаты для семей без детей составляет не менее 30%, для семей с детьми — 35% от стоимости жилья.

Однако и здесь есть подводные камни, обращает внимание Татьяна Решетникова. Даже если размер материнского капитала полностью покрывает размер взноса, кредитная организация может попросить внести небольшую сумму из собственных средств. Это служит для банка дополнительным гарантом платежной дисциплины и финансовой стабильности.