В «Эксперт РА» допустили серию дефолтов застройщиков РФ в 2026–2027 годах

Российские девелоперы рискуют столкнуться с чередой дефолтов в 2026–2027 годах, если ключевая ставка останется двузначной. Такую оценку дал старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко в интервью «Известиям». По его мнению, при таком сценарии рынок могут покинуть не только небольшие компании, но и средние и крупные игроки.

Эксперт обращает внимание на заметное ухудшение финансовых показателей отрасли. Рентабельность снижается у всех публичных девелоперов, и главная причина в резком росте процентных расходов. Строители оказались под давлением с двух сторон. Спрос на жилье сократился, поскольку рыночная ипотека для большинства покупателей стала недоступной. Одновременно подорожало проектное финансирование, на которое опирается сама стройка. Часть компаний уже обращается в банки за реструктуризацией долгов. Речь идет прежде всего о кредитах, взятых два-три года назад на покупку земельных участков. Тогда застройщики рассчитывали на сохранение дешевого фондирования, однако условия изменились. По словам Сергиенко, запас прочности у отрасли во многом исчерпан.

Ожидать быстрого возвращения доступных кредитов не стоит, считает руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. Он сравнил позицию части девелоперов с поведением валютных ипотечников в прошлые кризисы: участники рынка рассчитывают, что Банк России снизит ставку ради поддержки отрасли. Однако, как пояснил Репченко, ипотечные ставки во многом зависят от доходности длинных облигаций федерального займа (ОФЗ). Пока они держится на уровне 16,5–17%, рыночная ипотека с учетом банковской маржи будет стоить 18–20% годовых. Аналитик также не исключил, что ставки в диапазоне 12–15% станут нормой на несколько лет вперед. Среди причин он назвал геополитическую нестабильность и другие внешние факторы.

Про риски неликвидного жилья

Годы активной господдержки отразились и на структуре предложения. Девелоперы ориентировались прежде всего на компактные квартиры, которые покупали как инвестицию, — однокомнатные и небольшие студии. Доля многокомнатного жилья, рассчитанного на семьи, за это время заметно сократилась. По оценке Репченко, в результате на рынке накопился значительный объем квартир, которые в будущем может оказаться непросто продать.

Прежде всего это касается комплексов с преобладанием студий площадью 15–20 кв. м, построенных под льготную ипотеку. В таких проектах 1 кв. м стоил дорого, а их перспективы на вторичном рынке аналитик называет неопределенными. Не исключено, что подобные кварталы со временем станут менее востребованными у покупателей и арендаторов.

Эксперты ожидают, что модель работы отрасли, привыкшей к субсидиям, будет меняться. Один из вероятных сценариев — усиление роли государства в жилищном строительстве. Компании в сложном финансовом положении могут передаваться на санацию крупным госбанкам или институтам развития, например ДОМ.РФ.

Ранее Движение.ру рассказывало, что дефолт застройщика по облигациям не означает автоматической остановки строительства жилых комплексов, которые ведутся через проектное финансирование и эскроу-счета, однако сроки сдачи домов в этом случае с высокой вероятностью сдвинутся. Подробнее в материале — «Чем дефолт девелопера грозит покупателю жилья».