Как принять квартиру от застройщика: пошаговая инструкция

С 1 марта 2025 года застройщики получили возможность применять собственные стандарты отделки жилья. Эти нормативы должны соответствовать минимальным критериям, которые весной утвердил Минстрой. Они будут прописываться в ДДУ и покупатель, при приемке квартиры, теперь может ссылаться на них. 

С начала весны строительные компании получили право разрабатывать собственные стандарты качества отделки квартир, соблюдая при этом минимальные нормы, установленные государством. 

Документ будет включаться в договор долевого участия (ДДУ). В нем застройщик должен прописать параметры допустимых отклонений при выполнении различных видов отделочных работ, а также требования к материалам: обоям, облицовке стен, натяжным потолкам, штукатурке и напольным покрытиям. С этими данными стоит ознакомиться заранее и учитывать их при приемке квартиры.

В будущем это может привести к трансформации рынка недвижимости, прогнозируют эксперты. Во-первых, покупатели получат разнообразие предложения. Во-вторых, ожидается повышение конкуренции между застройщиками и, как следствие, снижение стоимости отделки. Для покупателей главный риск заключается в сложности оценки качества услуги, говорит Ольга Гусева, генеральный директор компании KEY CAPITAL.

Как проходит приемка квартиры в новостройке 

Приемка квартиры — это процесс передачи нового жилья от застройщика покупателю. Дольщик осматривает помещение и проверяет, выполнены ли обязательства строительной компании. Если выявлены дефекты или несоответствия условиям договора, покупатель вправе потребовать их устранения.

Застройщик обязан сообщить клиенту за два месяца о планируемой дате приемки. Уведомление направляется заказным письмом с подтверждением вручения по адресу регистрации дольщика. Также допускается личная передача документа под расписку. Дополнительно застройщик может проинформировать дольщика по электронной почте или телефону.

Процедура приемки проходит следующим образом:

1. В назначенный день представитель застройщика и покупатель встречаются в квартире.
2. Если претензии отсутствуют, составляется акт приема-передачи, после чего документы передаются в Росреестр.
3. При выявлении недостатков, оформляется дефектный акт, в котором фиксируются все нарушения и сроки их устранения.

«Приемка начинается с выдачи ключей в офисе застройщика. Затем дольщику назначают представителя строительной компании. К ним присоединяется приемщик, и все вместе направляются на осмотр квартиры», — поясняет Андрей Житиков, руководитель компании по приемке квартир «ГРАНД».

Если же в течение двух месяцев после получения уведомления дольщик не является на приемку, застройщик вправе подписать односторонний акт. Это означает, что жилье считается переданным покупателю, пусть и без его участия.

Что взять с собой на приемку квартиры

Для оформления документов на квадратные метры в офис застройщика необходимо взять документ, удостоверяющий личность — паспорт и договор долевого участия в строительстве.

Также стоит иметь такой минимальный набор: 

• Бумагу и две ручки. 
• Смартфон, чтобы фиксировать все на камеру.
• Мел и бумажный скотч, чтобы отмечать найденные недостатки. 
• Небольшой электроприбор, например, зарядку от телефона или тестер электричества.
• Зажигалку. Она поможет понять, работает ли вентиляция и есть ли щели в окнах. 
• Лампочку, чтобы проверить патроны.
• Фонарик.
• Рулетку.
• Уровень.

«Можно взять с собой бутылку воды, особенно если вы идете на приемку с детьми. Нередко клиенты не готовы к тому, что процесс может занять час или больше, а в квартире порой бывает душно, особенно зимой. Поэтому лучше заранее позаботиться о своем комфорте», — советует Андрей Житиков.

Как проходит приемка квартиры: пошаговая инструкция

Приходить на приемку лучше до наступления темноты, когда помещения хорошо видны при дневном свете. 

Документы

С самого начала нужно убедиться в наличии у застройщика следующих документов:

• разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
• акта о вводе в эксплуатацию инженерных систем здания;
• документов, подтверждающих присвоение почтового адреса;
• заключения о соответствии объекта техническим регламентам (ТТР) и проектной документации;
• паспортов на установленные счетчики воды и электроэнергии, а также на входную дверь и окна;
• поэтажного плана здания.

Они необходимы для подтверждения законности строительства и соответствия объекта установленным нормам. Далее можно переходить к осмотру квартиры, начиная с двери.

Входная дверь

Дверь проверяется на наличие повреждений. Она должна легко закрываться и открываться. Ручка — быть хорошо прикрепленной и не заедать. Если есть звонок, то он должен функционировать.

Отделка, стены и полы

Застройщики сдают квартиры в разном состоянии. В случае, когда отделка черновая — стены и полы будут без финишного покрытия. В этом случае важно проверить ровность поверхностей, отсутствие трещин и следов влаги. 

Например, стены не должны отклоняться более чем на 10 мм при высоте потолков до 3 м и более чем на 12 мм — при высоте от 3 до 6 м. Допускается отклонение от горизонтали поверхностей 8-15 мм в зависимости от длины диагонали помещения. Минимальные требования Минстроя представлены здесь. 

Если отделка предчистовая, то в квартире уже должна быть выполнена стяжка пола, оштукатурены стены, установлены откосы на окнах и дверях, а также проведена разводка электричества с розетками и выводами для освещения. Для проверки этих работ потребуются тестер и лампочка.

При чистовой отделке квартира практически готова к проживанию. В этом случае проверяется качество укладки напольного покрытия (линолеум, плитка, ламинат), ровность поклейки обоев и состояние дверей.

Например, провисание натяжного потолка допускается не более чем на 10 мм на каждый метр. Зазоры между элементами инженерной и паркетной доски не должны превышать 0,5 мм. Недопустимы щели более 4 мм между плинтусом и напольным покрытием или стеной.

Сантехника и смесители

Сантехническое оборудование должно быть в идеальном состоянии: без сколов, пятен и подтеков, все краны работать исправно. Если есть полотенцесушитель, то нужно измерить расстояние между ним и стеной. Оптимальное значение составляет 5-6 сантиметров. Также важно зафиксировать показания всех счетчиков в акте приема-передачи жилья.

Отопление

Радиаторы монтируются таким образом, чтобы между их задней частью и стеной оставалось пространство в пределах 2-5 см. От подоконника они должны располагаться ниже 10-12 см, а от пола — на уровне 8-12 см.

Окна

Нужно осмотреть окна на наличие царапин на стеклопакетах и рамах. Также проверить:

• работу всех механизмов — они должны функционировать без заеданий;
• уплотнительные резинки. На них не допускается разрывов;
• монтажную пену. Ее наносят без пропусков и защищают пароизоляционной пленкой или обрабатывают герметиком.

«Чтобы проверить, не дует ли из окон, стоит провести вдоль стыков зажженной зажигалкой или спичкой. Или зажмите лист бумаги между рамой и створкой. Закройте окно и попробуйте вытащить лист. Если это удается, то зимой в этих местах может сквозить», — рекомендует руководитель компании по приемке квартир «ГРАНД».

Что делать после приемки квартиры от застройщика

Если дефекты при проверке не обнаружены, можно подписывать акт приема-передачи. После этого дольщик получает ключи.

«Если же найдены недочеты, их нужно указать в акте. Его составление происходит независимо от того, будет ли принята квартира или нет. После документ подписывается. Застройщик обязуется исправить недостатки, зафиксированные в письменной форме во время осмотра», — утверждает Андрей Житиков. 

В случае выявления существенных дефектов их наличие должно быть подтверждено экспертом, продолжает руководитель компании «ГРАНД». Кандидатуру специалиста следует согласовать с застройщиком. Он должен обладать необходимым образованием и быть зарегистрирован в государственном реестре. На утверждение кандидатуры отводится пять дней, на проведение экспертизы — три дня. Срок, предоставленный застройщику для устранения замечаний — 60 календарных дней.  После этого девелопер приглашает дольщика на повторную приемку. 

«В случае если на повторной приемке будут выявлены неустраненные или новые замечания — застройщик приводит все в порядок уже за 45 календарных дней. При самом неблагоприятном раскладе, если замечания не устранены в срок или снова сделано некачественно, то необходимо написать претензионное письмо в адрес строительной компании, — комментирует эксперт. 

При этом важно учитывать, что с 1 января 2025 года вступили в силу изменения, которые существенно влияют на права дольщиков: сокращение гарантийного срока до года и суммы возможной компенсации — не более 3% от стоимости объекта по ДДУ, что делает своевременное выявление и фиксацию недостатков критически важным.

Приемка квартиры от застройщика с экспертом

Приемку квартиры можно осуществить самостоятельно, если человек достаточно компетентен в области строительства. Во всех остальных случаях — сторонний специалист желателен, утверждают эксперты. 

«К сожалению, дефекты при осмотре квартиры обнаруживаются в 99,9% случаев. Из неочевидных и не сразу видимых — поцарапанные окна или стеклопакеты.  Специалист же, благодаря своему опыту и насмотренности, сможет выявить такие нюансы», — поясняет представитель компании «ГРАНД».

Также эксперт рекомендует приглашать специалиста и на повторную приемку,т.к. нередко случается, что во время устранения найденных на первичном осмотре замечаний подрядчики застройщика допускают появление в квартире новых. 

Чек-лист приемки квартиры от застройщика

Что нужно взять с собой

1. Паспорт.
2. Договор долевого участия (ДДУ).
3. Доверенность (если квартира оформлена на другое лицо).

Проверяемые документы в офисе застройщика

1. Разрешение на ввод ЖК в эксплуатацию.
2. Акт ввода инженерных коммуникаций в эксплуатацию.
3. Документы о присвоении дому почтового адреса.
4. Заключение о соответствии здания техническим регламентам и проекту.
5. Паспорта на приборы учета воды и электроэнергии.
6. Паспорта на входную дверь и окна.
7. Поэтажный план.

Основные моменты осмотра квартиры

1. Входная дверь.
2. Окна.
3. Стены, пол, отделочные работы.
4. Вентиляционная система.
5. Электрика.
6. Водопровод и канализация.
7. Система отопления.