Как получить компенсацию за снос гаража

В Москве и Петербурге продолжается кампания по сносу старых гаражных кооперативов, освобождающих землю под транспортные проекты и новую городскую застройку. Какие категории гаражей чаще всего попадают под демонтаж, в каких случаях собственники могут оспорить решение, а также о механизмах компенсаций и расчетах выплат рассказал Движение.ру Павел Остапчук, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнeры».

Категории гаражей

Чтобы понять, в каких случаях возможен снос и какие гарантии есть у владельцев, важно различать две категории гаражей и соответствующие им права.

1. Капитальные гаражи (объекты недвижимости)

Ключевые признаки — прочная связь с землей, невозможность переноса без ущерба, инженерные коммуникации, целостный фундамент. Для их сноса действуют строгие правила:

• обязательно оформление решения об изъятии;
• с собственником заключают соглашение о выкупе/изъятии;
• выплачивается возмещение;
• процедура регулируется ст. 279 ГК РФ и ст. 56.6–56.11 ЗК РФ.

2. Некапитальные гаражи (движимые конструкции)

Визуально они часто почти не отличаются от капитальных, но юридически считаются движимым имуществом. Обычно это ряды металлических или простых кирпичных гаражей 6×3 метра. Особенности:

• официальной процедуры «сноса» в законе нет;
• после прекращения договора аренды владельцы обязаны вывезти имущество;
• если они не делают этого, город демонтирует гаражи самостоятельно и затем взыскивает расходы.

Как получить выплату за снос гаража 

Владельцам капитальных строений компенсацию выплачивают по соглашению об изъятии, которое заключается с государственным или муниципальным органом либо инициатором изъятия. Дополнительные документы обычно не требуются.

Для владельцев временных гаражей порядок определяется регионами. В Санкт‑Петербурге компенсацию оформляют через МФЦ по постановлению Правительства № 362. Нужно подать заявление, документы на гараж (правоустанавливающие или удостоверение ПИБ) и паспорт.

Права на некапитальные гаражи в ЕГРН не регистрируются, поэтому собственность подтверждается документами гаражно-строительного кооператива (ГСК). Утраченные документы можно восстановить в районном отделении всероссийского общества автомобилистов (ВОА) по месту ГСК. Своевременное восстановление ускоряет получение компенсации и снижает риск споров.

Компенсация за снос гаража по закону

Проблема сноса некапитальных гаражей оказалась социально значимой: такие боксы часто передаются по наследству, используются как мастерские, склады и места досуга. Чтобы снизить напряженность и обеспечить минимальные гарантии владельцам, в столицах ввели собственные компенсационные механизмы.

Москва

• постановление Правительства Москвы от 09.03.2011 № 63‑ПП;
• компенсация зависит от материала гаража;
• размер выплат — примерно от 305 тыс. до 590 тыс. руб.;
• выплата не равна рыночной стоимости, а представляет собой фиксированные суммы, определенные городом.

Санкт‑Петербург

• закон Санкт‑Петербурга от 21.10.2011 № 585‑115;
• постановление Правительства Санкт‑Петербурга от 29.05.2013 № 362;
• компенсация рассчитывается по установленной формуле с учетом коэффициентов;
• в среднем собственники получают от 30 тыс. руб. за металлические конструкции до 100 тыс. руб. за кирпичные гаражи. 

Компенсации за снос некапитальных гаражей регионы устанавливают самостоятельно. В Москве выплата фиксирована и зависит только от материала гаража. В Санкт-Петербурге сумма рассчитывается по формуле с учетом базовой стоимости, коэффициентов расположения, износа и инфляции. База — 46–67 тыс. руб. Несмотря на расчеты, фактические компенсации значительно ниже рыночной стоимости: металлические гаражи в Петербурге стоят от 300 тыс. руб. и выше.

Какие виды компенсаций предусмотрены

Согласно п. 3 ст. 56.9 Земельного кодекса, владельцы капитальных гаражей могут не только получить денежную компенсацию, но и выразить согласие на предоставление взамен участка или иного недвижимого имущества, если это соответствует законодательным требованиям.

Это фактически возвращает часть возможностей, которые ранее существовали для владельцев и некапитальных гаражей. К примеру, в Петербурге в первоначальной редакции закона № 585‑115 предусматривались различные формы замещения: от предоставления участка для строительства паркинга до выделения земли под открытые автостоянки. Владельцы могли сами выбирать способ компенсации.

Однако в 2013 году закон был изменен, и для владельцев некапитальных гаражей оставили только денежные выплаты. Этот порядок действует до сих пор.

Ключевые формы компенсаций в 2025–2026 годах:

• денежные выплаты;
• предоставление земельного участка (для собственников капитальных гаражей при их согласии);
• предоставление машино‑места или другого помещения;
• комбинированные варианты (по согласованию и при наличии законных оснований).

Можно ли оспорить размер выплаты

Если не согласны с компенсацией за изъятие капитального гаража, можно не подписывать соглашение — тогда сумму определит суд при принудительном изъятии. Компенсацию за снос некапитального гаража оспорить почти невозможно: в Москве суммы фиксированы по материалу, в Петербурге — по установленным коэффициентам. Суды вмешиваются только при очевидной ошибке в расчетах.

Обжаловать приказ о сносе некапитального гаража нельзя, так как такого приказа не существует: город просто требует освободить землю как неправомерно занятую после окончания аренды.

За сколько времени власти обязаны сообщить о сносе 

Капитальные гаражи. Изъятие земли занимает несколько лет. О сносе обычно сообщают за 4–5 лет. Решение об изъятии действует 3 года. 

Некапитальные строения. После окончания аренды участок нужно освободить сразу, обычно дают около месяца после уведомления. На практике даже после окончания аренды город может годами принимать плату за фактическое пользование участком. Если участок нужен под строительство, освобождение занимает от нескольких месяцев до года, обычно дают пару месяцев на выезд.

Как работает гаражная амнистия

Гаражная амнистия позволяет оформить в собственность землю под капитальными гаражами, которые были построены давно — до 31 декабря 2004 года. 

Что важно знать

• амнистия касается только капитальных гаражей, то есть тех, что прочно связаны с землей;
• металлические гаражи-времянки и «линии» из сваренных между собой боксов под нее фактически не подходят;
• чтобы оформить землю, должны быть доказательства, что гараж был построен законно или на участке, выделенном ГСК. 

Почему возникают проблемы

гаражи, собранные в длинные линии из металлических боксов, сложно поставить на кадастровый учет как отдельные объекты — у них общие стены и нет признаков капитальности;
если пытаться оформить всю линию целиком, нельзя будет создать отдельный земельный участок под каждый гараж — не выполняются требования по минимальной площади;
в Москве и Петербурге власти вообще не дают ставить такие линии на учет: эта земля нужна под дороги, соцобъекты и застройку.

Безусловно, приобретение прав на землю защитит собственника гаража и увеличит размер компенсации, однако в то же время необходимо помнить и о том, что владение объектом на праве собственности влечет возникновение налогового бремени.