Как продать квартиру, оформленную на ребенка: советы юриста

Можно ли продать квартиру

Квартиру, которая принадлежит ребенку, можно продать. Однако порядок сделки зависит от его возраста, рассказала Александра Краус, юрист МКА «Яковлев и партнеры». По ее словам, в любом случае понадобится предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Кроме того, такую сделку обязательно заверяет нотариус.

Почему важен возраст ребенка

По словам юриста, права несовершеннолетних меньше, чем права взрослых. Если не учесть эту особенность, сделку могут признать недействительной. Эксперт напоминает, что закон делит несовершеннолетних на две группы (ст. 26 и 28 ГК РФ):
1. Подростки от 14 до 18 лет. По словам юриста, у них больше прав при заключении сделок.
2. Малолетние дети до 14 лет.

Какие законы регулируют такие сделки:

• Гражданский кодекс РФ пункт 2 статьи 37. В нем сказано, что распоряжаться имуществом ребенка можно только с согласия опеки;
• Семейный кодекс РФ пункт 3 статьи 60. Согласно ему, родители управляют имуществом ребенка по тем же правилам, что и опекуны. Эти правила закреплены в статье 37 ГК РФ;
• Закон «Об опеке и попечительстве» (№ 48-ФЗ от 24 апреля 2008 года). По словам юриста, он определяет порядок выдачи на совершение сделок с имуществом подопечных. Об этом говорится в части 1 статьи 21;
• Закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ от 13 июля 2015 года). Как поясняет Александра Краус, часть 2 статьи 54 требует заверить договор купли-продажи у нотариуса.

Какие документы нужны

Заявление на разрешение сделки. Юрист советует четко описать в нем обе квартиры: ту, что продается, и ту, что покупается. Также нужно указать сведения о собственниках. По словам юриста, в заявлении важно прописать обязательство выделить ребенку долю в новом жилье. Вместо этого может быть другой вариант, если его согласовали с опекой. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, он подписывает заявление сам.

Паспорта родителей или опекуна. Эксперт отмечает: если заявление подает один родитель, нужно нотариальное согласие второго. Вместо согласия подойдет документ, который дает право действовать одному. Например, свидетельство о смерти или решение суда.

Документ ребенка. Это свидетельство о рождении или паспорт.

Документы на продаваемую квартиру. Понадобятся выписка из ЕГРН и документ о праве собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения или свидетельство о наследстве.

Документы на новую квартиру. Они нужны, если вместо проданной квартиры покупается другая: выписка из ЕГРН, предварительный договор купли-продажи и техпаспорт. Если дом еще строится, нужна справка о степени его готовности.

Отчет независимого оценщика. В нем указывается рыночная стоимость обеих квартир. Как объясняет юрист, это доказывает, что ребенок ничего не теряет в деньгах.

Справки о продаваемой квартире. Нужно подтвердить отсутствие долгов за коммунальные услуги. Также нужно показать, что на квартире нет ареста или ипотеки.

Другие документы. По словам Александры Краус, их набор зависит от ситуации. Например, при покупке жилья в новостройке понадобится договор долевого участия.

Как продать: пошаговая инструкция

Подростки от 14 до 18 лет заключают сделки сами, но только с письменного согласия родителей или усыновителей. Без него сделка недействительна, говорит юрист. За детей младше 14 лет все сделки оформляют родители или усыновители. Если такой ребенок заключит сделку сам, она не будет иметь силы. Подарить квартиру малолетнего от его имени нельзя.

Если у ребенка нет родителей или они лишены прав, ему назначают опекуна или попечителя. Попечитель подростка старше 14 лет только дает согласие на сделку. Опекун ребенка младше 14 лет заключает сделку сам, от его имени. В любом случае, есть у ребенка родители или нет, без предварительного разрешения органа опеки продать его жилье нельзя. Эксперт советует тщательно проверить все бумаги: так сделку не оспорят.

1. Выберите схему сделки
Сначала решите, где ребенок будет владеть жильем после продажи. По словам Александры Краус, есть три варианта:
1. Встречная покупка. Старую квартиру продают, а новую покупают одновременно, и ребенок сразу получает в ней долю. Это самый надежный способ, опека одобряет его чаще всего.
2. Доля в другой квартире семьи. Если у родителей уже есть жилье, долю ребенка можно оформить там. Опека проверит, нет ли на квартире обременений и подходят ли условия проживания.
3. Специальный счет. Деньги от продажи переводят на номинальный счет или депозит нотариуса. Потратить их можно только на жилье с долей ребенка или после его совершеннолетия. Такой вариант удобен, если семья переезжает в другой регион.

2. Подготовьте документы для опеки
Понадобятся:

• заявление на разрешение (можно подать и через МФЦ);
• паспорта родителей или опекуна;
• свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
• выписка из ЕГРН и документ-основание на продаваемую квартиру: договор купли-продажи, дарения или свидетельство о наследстве;
• выписка из ЕГРН, предварительный договор и техпаспорт на новое жилье. Если дом еще строится, нужны справка о степени готовности и договор долевого участия;
• отчет оценщика о рыночной цене обеих квартир;
• справки об отсутствии долгов по ЖКУ, арестов и ипотеки;
• другие бумаги, если их требует ситуация. Например, свидетельство о смерти второго родителя или решение суда.

3. Дождитесь решения опеки
По закону ответ должны дать в течение 15 дней. Юрист советует внимательно прочитать разрешение: иногда в нем указан срок, за который нужно провести сделку. Если не успеть, разрешение придется получать заново. Отказ можно оспорить в суде в течение трех месяцев.

4. Оформите сделку
Подготовьте договор купли-продажи, лучше вместе с юристом;
Заверьте договор у нотариуса. Он проверит законность сделки и сам отправит документы на регистрацию в Росреестр;
После регистрации получите выписку из ЕГРН.

5. Отчитайтесь перед опекой

Когда сделка завершена, покажите опеке, что права ребенка соблюдены. Для этого принесите выписку из ЕГРН, где ребенок указан владельцем доли в новой квартире. Если деньги по условиям разрешения перевели на счет ребенка, нужна выписка из банка. 

Главное о продаже квартиры несовершеннолетнего

— Продать квартиру, оформленную на ребенка, можно. Порядок продажи зависит от возраста ребенка. Подростки 14–18 лет заключают сделку сами, но с письменного согласия родителей или попечителя. За детей младше 14 лет сделку оформляют родители или опекун.
— Для продажи нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Договор купли-продажи обязательно заверяет нотариус.
— Юрист предупреждает: если не учесть особенности прав несовершеннолетних, сделку могут признать недействительной.
— Если заявление подает один родитель, нужно нотариальное согласие второго или документ, который дает право действовать одному.
— Для опеки понадобится отчет независимого оценщика. Он доказывает, что ребенок ничего не теряет в деньгах. Также нужны документы на обе квартиры и справки об отсутствии долгов, арестов и ипотеки на продаваемом жилье.
— Подарить квартиру малолетнего от его имени нельзя.
— После продажи ребенок должен получить долю в другом жилье. Есть три варианта: встречная покупка, доля в другой квартире семьи или специальный счет.
— После сделки нужно отчитаться перед опекой: принести выписку из ЕГРН с долей ребенка или выписку из банка, если деньги перевели на его счет.