В гостях как дома: как россияне покупают квартиры в Минске

Покупка недвижимости в Минске: условия для граждан РФ

Граждане России остаются главными иностранными покупателями жилья в Минске — в среднем в 2024–2026 годах они приобретали около 560–580 квартир в год. В частности, интерес к иностранной недвижимости связан с простотой сделки — для оформления россиянам не нужно получать вид на жительство (ВНЖ) или другие документы, предоставляющие право на проживание. 

Но есть нюансы с видом приобретаемой недвижимости. Например, при покупке квартиры никаких ограничений нет, так как земля под многоквартирным домом не передается в частную собственность, поделился Александр Горбатко, руководитель отдела продаж федеральной компании «Этажи» в Минске. Право иностранцев из РФ закреплено в белорусском законодательстве, в частности в ст. 71 Жилищного кодекса РБ и ст. 12 Закона «О правовом положении иностранных граждан».  

При покупке частного дома участок под ним не может принадлежать гражданину РФ, поэтому зачастую его оформляют в долгосрочную аренду на 99 лет. Сам дом при этом находится в полной собственности, его можно продавать и передавать по наследству. Еще одна особенность связана с наследованием земли. Если россиянин унаследовал земельный участок, он обязан продать его в течение года, обойти это нельзя.

Стоимость квартир в Минске прибавила четверть

Доля граждан РФ в сделках с жильем в Минске составляет 7–10%, в западных областях — около 5%. В столице популярными локациями являются Центральный, Советский, Первомайский и Октябрьский районы. Также из-за близости к границе Евросоюза и спокойного ритма жизни часто рассматривают города Брест и Гродно, поделился эксперт «Этажей». Около 55% сделок приходится на новостройки, остальная часть — на вторичную недвижимость.  

В 2026 году спрос на столичном рынке остается высоким. Средняя стоимость квадратного метра в Минске достигла исторического максимума — $2,1 тыс. за 1 кв. м (151 тыс. руб. по курсу ЦБ на 15 июня), говорит Александр Горбатко. За год ставка выросла на четверть. 

В зависимости от количества комнат динамика выглядит так:

• Однокомнатные квартиры — самые востребованные. Средняя стоимость «квадрата» составляет почти $2,3 тыс. (165 тыс. руб.). Минимальная цена такого лота в старом фонде начинается от $60 тыс. (4,3 млн), в новостройке — $80 тыс. (5,7 млн).
• В двухкомнатных квартирах «квадрат» стоит около $2 тыс. (143, тыс.). На вторичном рынке этот показатель немного ниже — около $1,9 тыс. за 1 кв. м (136 тыс.). 
• Средняя цена трехкомнатной квартиры в новостройке $1,9 тыс. (136 тыс.), а на вторичном рынке — $1,8 тыс. (129 тыс.).
• Четырехкомнатные квартиры — средняя цена порядка $1,8 кв. м (129 тыс.). 

«Стоит отметить значительную разницу в стоимости жилья в зависимости от района: в престижных микрорайонах, к которым относятся Большая Слепянка, Маяк Минска, Парк Челюскинцев, Левада, Центр, ставка составляет более $2,6 тыс. за 1 кв. м (186 тыс. руб.). В менее дорогих локациях, вроде районов Сосны, Сокол или Малявщина, фиксируется стоимость менее $1,7 тыс. (122 тыс.)», — добавил Александр Горбатко. 

В областных центрах страны также фиксируется уверенный рост относительно конца 2025 года, добавил эксперт. По итогам первого квартала средние цены сделок распределились следующим образом:

• Брест — $1,2 тыс. за 1 кв. м (86 тыс. руб., +4% к IV кварталу 2025 года). Это самый дорогой региональный рынок после Минска, где тоже отмечается большой разрыв между стоимостью однокомнатных и многокомнатных квартир.
• Витебск — $940 за кв. м (67 тыс., +7%). В марте здесь зафиксирован взрывной рост активности покупателей — количество сделок на месяц выросло почти на 50%.  
• Гомель — $980 за кв. м (70 тыс., +7%). При этом количество сделок немного снизилось, несмотря на активный рост цен в объявлениях.
• Могилев — порядка $1 тыс. (72 тыс., +5%). Этот город остается самым спокойным рынком с минимальным количеством сделок третий месяц подряд.  
• Гродно — $1,1 тыс. (79 тыс., +9%). Абсолютный лидер среди областных центров как по количеству сделок, так и по годовой динамике роста цен. Здесь традиционно высока доля новостроек: более половины всех сделок приходится на первичный рынок, где средняя цена составляет $960 за кв.м (69 тыс., +8%). 

«Резких ценовых движений не ожидается. Рынок инерционен, вероятен плавный рост в пределах инфляции. Покупка оправдана для личного проживания, сохранения средств или получения арендного дохода. Для быстрой перепродажи момент не подходит из-за отсутствия предпосылок для бурного роста и налоговых издержек», — пояснил руководитель отдела продаж федеральной компании «Этажи» в Минске. 

Покупка квартиры в Минске и России: отличия 

При поиске квартиры в Белоруссии нужно опираться на юридическую чистоту, отсутствие обременений, арестов, прописанных лиц, незаконных перепланировок, а также на семейный статус продавца, соответствие планировки техпаспорту, состояние коммуникаций. Проверка не сильно отличается от российской процедуры, рассказал Дмитрий Кириллов, адвокат, руководитель проектов АБ «Вертикаль». В первую очередь нужно запросить: 

• правоустанавливающий документ на жилье и участок под ним — выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ); 
• свидетельство о госрегистрации перехода права на квартиру; 
• технический паспорт; 
• справку о жилом помещении, месте жительства и составе семьи; 
• справки из управляющей компании, ТСЖ, ресурсоснабжающих организаций об отсутствии задолженности; 
• также нужна выписка о правах, ограничениях, обременениях прав на квартиру. Например, в Минске ее выдает Минское городское агентство по государственной регистрации и кадастровому учету. 

«Все эти документы позволяют проверить основания приобретения квартиры, ограничения и обременения в отношении квартиры, установить перечень зарегистрированных в квартире лиц, а также определить технические характеристики квартиры», — объяснил Дмитрий Кириллов. 

​Второй шаг — проверка продавца. Необходимо запросить паспорт, при наличии — справки о семейном положении, в том числе брачный договор. Это позволит понять, в какой собственности находится объект — личной или совместной, и нужно ли согласие супруга на продажу. Также следует проверить продавца по открытым базам на наличие исполнительных производств и судов.

Третий шаг — согласование условий. Важно обсудить порядок и сроки оплаты и передачи квартиры покупателю, уточняет руководитель проектов АБ «Вертикаль». В Белоруссии не развита система аккредитивов, поэтому оплата зачастую проводится переводом или наличными.  

Шаг четвертый — заключение и регистрация. Договор купли-продажи и переход права собственности подлежат регистрации, но, в отличии от России, это можно сделать за один день. 

Для самой сделки нужны: 

паспорт гражданина РФ (с переводом, если есть записи на иностранном языке); 
при наличии брака: нотариально удостоверенное согласие супруга или супруги на покупку;
личное присутствие на сделке, либо нотариально удостоверенная доверенность на представителя в Белоруссии;
расчет в белорусских рублях. На практике цена фиксируется в долларах или евро, а в договоре указывается эквивалент в рублях на день сделки.

Шаг пятый — оплата по договору. Белорусское законодательство не допускает расчет за недвижимость на территории России. Нередко россияне пытаются оплатить иностранную недвижимость на родине, но так делать нельзя, уточняет Дмитрий Кириллов. 

Также не получится купить жилье полностью дистанционно, добавил Александр Горбатко. Нотариальное удостоверение требует присутствия либо личного, либо доверенного лица. Как вариант: сделать в стране доверенность на юриста или родственника, который подпишет договор. Деньги переводятся на счет продавца или депозит нотариуса лично покупателем.

Риски иностранной недвижимости 

К основным рискам покупки россиянами жилья эксперты отнесли:  

1. Риск превышения полномочий представителем при дистанционной покупке по доверенности. Чтобы избежать этого, в документе нужно указать конкретный объект и цену, лично перевести деньги на счет продавца или депозит нотариуса. 
2. Налог при последующей продаже: для нерезидента ставка составит 13% от разницы между покупкой и продажей. Причем перед сделкой необходимо внести 13% от полной стоимости квартиры, а после подать в налоговую информацию для точного расчета налога. 
3. Валютные и расчетные риски: колебания курса при номинации в долларах. Для защиты стоит проводить расчеты через банковский аккредитив или индивидуальный банковский сейф.
4. Мошенничество, которое можно выявить по занижению цены и уходу от нотариата. 

Также нужно обратить особое внимание на порядок расчета. Например, заранее предусмотреть, каким образом денежные средства из России поступят в Белоруссию. Комплаенс белорусского банка при переводе может попросить подтвердить источник происхождения средств. Кроме того, при расчете наличными важно учитывать таможенные правила о ввозе и вывозе денежных средств, резюмировал Дмитрий Кириллов.

Как россиянину купить квартиру в Минске: краткий чек-лист 

• Обратиться к аккредитованному риелтору, юристу или агентству недвижимости.
• Открыть счет в белорусском банке.
• Получить полный пакет документов от продавца.
• Лично осмотреть объект.
• Провести расчеты прозрачным способом с документальным подтверждением.
• Сохранить акт приема-передачи и платежные документы.