Ключевые события рынка недвижимости в 2025 году

Введение эскроу‑счетов в ИЖС

С 1 марта 2025 года инструмент эскроу‑счетов распространили на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Теперь, если человек хочет взять ипотеку на строительство частного дома, деньги по договору с подрядчиком должны храниться на эскроу‑счете в банке до завершения работ. Аналогичная схема действует и при строительстве многоквартирных домов (МКД).

Механизм делает рынок более прозрачным и стимулирует компании соблюдать сроки, отмечали эксперты рынка. Но у него есть и минусы: стоимость строительства выросла, а бизнес получил дополнительную финансовую нагрузку. Особенно тяжело стало небольшим подрядчикам — им сложнее получить финансирование на время проведения работ. В некоторых регионах страховой суммы может даже не хватить для покрытия ущерба.

Внедрение закона оказалось сложным, так как потребовало изменений сразу в нескольких нормативных актах. Это и налоговый, и градостроительный кодекс, закон о материнском капитале, о страховании вкладов, о регистрации недвижимости.

Как изменилась программа «Семейной ипотеки» за год

С 1 апреля 2025 года программа «Семейной ипотеки» начала действовать на покупку жилья на вторичном рынке в регионах с низкими темпами строительства. Под новые условия попали 884 города в 83 субъектах страны. На этом расширение завершилось, после чего появились новые ограничения.

Власти сообщили, что с 1 февраля 2026 года семьи смогут оформить льготный кредит только при условии, если родители выступают созаемщиками. Если их общий доход все же недостаточен, допускается подключение дополнительных участников. Однако с 2026 года большинство семей лишатся возможности брать два льготных кредита одновременно.

Параллельно обсуждается идея сделать ставку по семейной ипотеке дифференцированной от количества детей. Предварительные параметры:

• один ребенок — ставка может вырасти до 10–12%;
• двое детей — сохранится действующая ставка 6%;
• трое и более — ставка может снизиться до 2–4%.

Информация о возможной дифференциации ставок вызвала заметный рост спроса в начале декабря. Сама инициатива пока находится на рассмотрении в Минфине и Госдуме.

Сегодня программа доступна семьям, где есть хотя бы один ребенок младше 6 лет. Максимальная сумма льготного кредита составляет 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт‑Петербурга и Ленинградской области, и 6 млн руб. для всех остальных регионов. При необходимости можно взять больший кредит, но сумма сверх лимита будет оформлена по рыночной ставке или в рамках региональных льготных программ.

Запуск витрины новостроек на Wildberries

Маркетплейсы впервые напрямую вышли на рынок жилой недвижимости. Объединенная компания Wildberries и Russ запустила тестовую витрину квартир в новостройках в августе 2025 года. Как и другие товары, объекты недвижимости представили в карточках с указанием локации, площади, стоимости, сроков сдачи и других параметров. Первым партнером в новой категории стала группа «Самолет».

С момента запуска проекта число партнеров увеличилось втрое, к витрине присоединились более 40 застройщиков, разместивших свыше 70 тыс. предложений. Среди участников: Dogma, ГК «ЮгСтройИнвест», ГК «Вектор», «Галс Девелопмент», ГК «Основа», 1-й ДСК, ФСК, «Горакс», Setl Group, КВС, ГК «Полис», СЗ «Экострой», Veren Group, «Булгаков» и другие.

Повышение НДС с 20 до 22% 

Совет Федерации 26 ноября 2025 года единогласно одобрил поправки в Налоговый кодекс, согласно которым ставка НДС увеличится с 20% до 22%. Для компаний, которые впервые перейдут на этот налог после работы на УСН, предусмотрен мораторий на привлечение к ответственности.

С 1 января 2026 года обязаны перейти на НДС предприниматели на УСН с годовым доходом от 20 млн рублей. В 2027 году порог снизится до 15 млн, а с 2028 года — до 10 млн рублей. Сейчас лимит составляет 60 млн. 

Рост ставки до 22%, а также последствия постановления Конституционного суда № 41‑П, касающегося порядка начисления НДС по долгосрочным договорам, может увеличить себестоимость строительства жилья на 1,5–2%. По подсчетам экспертов, затраты вырастут примерно на 2–3 тыс. рублей за 1 кв. м (при медианной стоимости строительства в Москве — 143 500 руб. за кв. м в октябре 2025 года).

По оценке аналитиков, инициированное Минфином повышение НДС ускорит инфляцию в начале года. Это может замедлить снижение ключевой ставки Банка России и, на фоне слабых темпов экономического роста, осложнить восстановление рынка ипотеки и жилищного строительства.

Также в начале октября риелторы сообщили, что в 2026 году планируют увеличить размер комиссий из-за инфляции и роста налоговой нагрузки. Работающие по УСН компании, будут вынуждены пойти на этот шаг из-за планируемых изменений в налоговом законодательстве, подчеркивали эксперты. 

«Эффект Долиной»: с чего все началось и как отразилось на рынке недвижимости

Весной 2024 года Лариса Долина стала жертвой телефонных мошенников, которые, используя поддельные голоса и легенды «служб безопасности», убедили ее продать квартиру в центре Москвы и передать деньги курьеру. Покупательницей стала Полина Лурье. Через несколько месяцев певица поняла, что ее обманули, обратилась в полицию и попыталась оспорить сделку. Судебные инстанции приняли противоположные решения, и в декабре 2025 года Верховный суд оставил квартиру за покупательницей, что стало прецедентом на рынке недвижимости. 

История быстро вышла за рамки частного спора. В соцсетях началась волна критики и шуток о «влиянии мошенников», что фактически превратилось в массовую «отмену» Долиной. Эпизод вызвал цепную реакцию:

• похожие споры на вторичном рынке стали называть «эффектом Долиной»;
• гильдия риелторов Москвы предложила фиксировать на видео состояние продавцов перед подписанием документов и при необходимости направлять материалы на экспертизу;
• замминистра строительства Никита Стасишин поддержал идею усилить государственное регулирование деятельности риелторов.

Национальный мессенджер MAX 

Переход в MAX не обошел стороной и строительный сегмент. В сервис интегрировали новые госботы, муниципальные и социальные сервисы, перевели школьные и домовые чаты, а также начали обсуждать перенос банковских уведомлений в мессенджер. В число нововведений вошло: 

• появление чат-бота «Госключ», через который пользователи могут оформлять и подписывать договоры купли‑продажи, подавать обращения в суд и заверять другие документы
• интеграция бота наш.дом.рф от ДОМ.РФ и Минстроя для отслеживания строительства МКД;
• обязательное создание домовых чатов управляющими компаниями в MAX до конца 2025 года;
• перевод школьных и родительских чатов Москвы в мессенджер с 1 сентября 2025 года.

Также власти начали обсуждать запуск возможности получать сервисные сообщения банков в MAX до конца года. Изначально рассматривался вариант полного отказа от SMS‑уведомлений, однако, участники рынка выступили против. 

Мораторий на неустойки для застройщиков не продлили

Отмена моратория на неустойки по договорам долевого участия (ДДУ) стала одним из ключевых событий 2025 года. В декабре текущего года президент России Владимир Путин попросил правительство не продлевать мораторий для застройщиков. Он напомнил, что мера действует только до конца 2025 года, и сейчас отрасль не требует такой меры поддержки.

Минстрой подтвердил, что продления не планируется. Сейчас обсуждают лишь возможность сохранить отдельные упрощенные механизмы, которые хорошо себя показали. Это касается госстроек, градостроительной деятельности и правил передачи квартир по ДДУ, включая штрафы за качество отделки. 

Напомним, мораторий позволял компаниям не платить неустойки за просрочку сдачи домов и недочеты в отделке. Он действовал в разных форматах с 2020 года, а последний раз был введен в марте 2024‑го. С тех пор набежало свыше 100 млрд руб. штрафов, что меньше 1% годовой выручки рынка. Среднегодовой размер выплат может составлять от 23 до 33 млрд руб. Для сравнения общая сумма подобных претензий к девелоперам составляла:

•  2020 год — 9,8 млрд;
• 2021 год — 13,3 млрд;
• 2022 год — 16,6 млрд.

Сама отмена моратория не опасна для крупных и стабильных девелоперов, которые сдают проекты вовремя. Но для компаний с задержками это означает рост финансовой нагрузки.

Ключевая ставка — 16%

Банк России 19 декабря принял решение понизить ключевую ставку до 16% годовых. Это последнее заседание регулятора в 2025 году и очередной шаг в сторону постепенного смягчения денежно‑кредитной политики.

Ставка снижается уже четвертый месяц подряд. После пика в 21% в октябре 2024 года регулятор начал серию понижений:

• 6 июня 2025 года — до 20%;
• в конце июля — до 18%;
• в сентябре — до 17%;
• в октябре — до 16,5%.

Исторически ключевая ставка была значительно ниже: с 2016 по 2019 год ее изменение происходило редко и не превышало 50 б.п. Ситуация изменилась после 2022 года, когда в условиях резкого падения рубля ЦБ экстренно поднял ставку до 20%.